Управление недвижимостью

Сделка купли-продажи  недвижимости регулируется положением параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Заключается в письменной форме с приложением следующих документов:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение аудитора;
• перечень долгов и обязательств с указанием кредитора.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Право собственности на предприятие переходит покупателю с момента регистрации этого права государственным органами.

Операционная недвижимость может быть куплена следующими способами:

• подписка на акции;
• аукцион;
• коммерческий конкурс;
• закрытый тендер;
• инвестиционный тендер;
• неорганизованная сделка.

Для финансирования сделки оформляется кредит на 5 лет, периодичность  выплат по кредиту - ежегодные платежи.

Срок амортизационного имущества  составляет 30 лет.

Кредит дают под залог либо под гарантийное письмо. Ставка i=12%.

Порядок расчета сделки купли-продажи:

1. Определение ежегодного возмещения остаточной стоимости имущества:

ВОС=К/Т_к, где

К - номинальная стоимость комплекса;

Т_к – срок кредитования.

2. Определение остаточной стоимости:

ОСi=ОC_i+1 –ВОС, где

ОC_i-1 – остаточная стоимость предыдущего года.

3. Определение процента по кредиту:

ПК= ОC_i∙α, где

α – банковская ставка.

4. Определение годовых кредитных платежей (годовых):

ГКН=ВОС+ПК

5. Определение текущей стоимости кредита:

ТСК=КП∙k_диск

 

 

 

Таблица 1.3. Расчет текущей стоимости кредита.

Годы	ОС, млн.руб.	ВОС, млн.руб.	ПК, млн.руб.	ГКП, млн.руб.	kдиск	ТСК, млн.руб.
1	370	74	44,4	118,4	0,8929	105,719
2	296		35,52	109,52	0,7972	87,309
3	222		26,64	100,64	0,7188	72,340
4	148		17,76	91,76	0,6355	58,313
5	74		8,88	82,88	0,5674	47,026
Итого		110	133,2	503,2		370,708

1. Амортизационные отчисления:

АО=К/Т_ам

К - номинальная стоимость комплекса;

Т_к – срок амортизации = 30 лет

2. Остаточная стоимость:

ОС_i= ОС_i+1-АО

3. Налог на имущество:

НИ_i=ОС∙n, где

n=2% - годовая ставка налога на имущество.

4. Текущая стоимость налога:

ТСН_i= НИ_i∙k_диск.

Таблица 1.4.Расчет налогов  на имущество при сделке купли-продажи.

Годы	ОС, млн.руб.	АО, млн.руб.	НИ, млн.руб.	kдиск	ТСН, млн.руб.
1	370	12,333	7,4000	0,89290	6,60746
2	357,7		7,1533	0,79720	5,70264
3	345,3		6,9067	0,71880	4,96451
4	333,0		6,6600	0,63550	4,23243
5	320,7		6,4133	0,56740	3,63893
6	308,3		6,1667	0,5066	3,12403
7	296,0		5,9200	0,4523	2,67762
8	283,7		5,6733	0,4039	2,29146
9	271,3		5,4267	0,3606	1,95686
10	259,0		5,1800	0,3220	1,66796
11	246,7		4,9333	0,2875	1,41833
12	234,3		4,6867	0,2567	1,20307
13	222,0		4,4400	0,2292	1,01765
14	209,7		4,1933	0,2046	0,85796
15	197,3		3,9467	0,1827	0,72106
16	185,0		3,7000	0,1631	0,60347
17	172,7		3,4533	0,1456	0,50281
18	160,3		3,2067	0,13	0,41687
19	148,0		2,9600	0,1161	0,34366
20	135,7		2,7133	0,1037	0,28137
21	123,3		2,4667	0,093	0,22940
22	111,0		2,2200	0,083	0,18426
23	98,7		1,9733	0,074	0,14603
24	86,3		1,7267	0,066	0,11396
25	74,0		1,4800	0,059	0,08732
26	61,7		1,2333	0,053	0,06537
27	49,3		0,9867	0,047	0,04637
28	37,0		0,7400	0,042	0,03108
29	24,7		0,4933	0,037	0,01825
30	12,3		0,2467	0,033	0,00814
Итого			114,7000		45,16030

 

Стоимость сделки купли-продажи:

С_к-п= ТСК+ТСН+ТА, где

ТА – трансактивные расходы, которые составляют 1,2 млн. руб.

С_к-п =370,708+45,16030+1,2 =417,069 млн. руб.

 

3. Расчет параметров арендной сделки.

 

Аренда – это форма  имущественных отношений, при которых  собственность передается во временное  владение и пользование арендатору за арендную плату.

Арендная плата, включает:

1. земельную ренту;
2. плату за пользование собственностью;
3. налоги.

Результаты деятельности и продукции принадлежит арендатору.

Объектом аренды могут  быть: земельный участок, предприятия, здания и сооружения, а также имущественные  комплексы и прочие объекты.

Запрещается сдавать в  аренду:

• предприятия оборонных отраслей;
• предприятия связи;
• предприятия транспорта;
• предприятия топливо – энергетического комплекса;
• здания госбанка;
• прочее.

Арендная плата поступает только собственнику.

Договор аренды, должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок более 1 года. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в органах. Арендодатель – собственник, предоставляющий за плату свое имущество. Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение. Сроки договора указываются в договоре, если срок не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит только собственнику.

Договор аренды на срок больше года заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации. Одновременно с недвижимостью, арендатору передаются права на земельный участок.

Договор аренды, должен содержать:

• адрес здания;
• цель аренды;
• размер арендной платы;
• режим платежей.

Основания для расторжения  договора:

а) арендодатели:

• использование недвижимости не по назначению;
• порча и вред имущества;
• несвоевременное внесение арендной платы (более 2-х раз подряд).

б) арендатором:

• не передача имущества по акту;
• выявление недостатков;
• непригодность к эксплуатации.

При передаче в аренду государственного имущества проводится конкурс либо аукцион.

Расчет  параметров арендной сделки:

Исходные данные:

Т_ар=10 лет – срок аренды;

Ас = 1060 – арендная ставка [руб./мес.: за 1м²];

Размер помещения: 18×54(м);

j– коэффициент инфляции: 1 – 5 лет (j=1,08); 6 – 10 лет (I_и=1,06).

1. Расчет годовой арендной платы:

АП_г=12∙Ас∙S_пом = 12∙1060∙(18∙54) =12,36 млн. руб.

2. Расчет годовой арендной платы с учетом инфляции:

АП_и=АП_г∙j

3. Расчет текущей стоимости арендной платы с учетом инфляции:

ТСА=АП_и∙k_диск

4. Определение размера интегральной платы: ∑ТСА

Таблица 1.5. Расчет текущей стоимости арендных платежей

Годы	АПг, млн.руб.	j(коэфф. инфляции)	Апи, млн.руб.	kдиск	ТСА, млн.руб.
1	12,36	1,08	13,35	0,8929	11,9228
2	12,36	1,08	14,42	0,7972	11,4965
3	12,36	1,08	15,57	0,7188	11,1952
4	12,36	1,08	16,82	0,6355	10,6896
5	12,36	1,08	18,17	0,5674	10,3077
6	12,36	1,06	19,26	0,5066	9,7554
7	12,36	1,06	20,41	0,4523	9,2323
8	12,36	1,06	21,64	0,4039	8,7390
9	12,36	1,06	22,93	0,3606	8,2703
10	12,36	1,06	24,31	0,3220	7,8281
Итого	123,64		186,89		99,4371

 

3. Выбор оптимального варианта.

 

Таблица 1.7. Основные показатели по вариантам сделок.

Показатели	Лизинг	Купля-продажа	Аренда
Номинальная стоимость строительства	370 млн. руб.
Текущая стоимость	489,8852	370,708	99,4371
Текущая стоимость налога на имущество	28,99609	45,16030	-
Текущая стоимость сделки	518,88127	417,069	99,4371

 

Вывод: Из полученных результатов видно, что наиболее приемлемым вариантом сделки является аренда, т. к. текущая стоимость имущества наименьшая. Текущая стоимость лизинга в 5 раз больше стоимости аренды. Данный вариант труднодоступен. Поэтому сделка лизинга наименее привлекательна. Выбираем сделку аренды как самую подходящую по своей стоимости и доступности.  

2. Выбор модели ипотечного жилищного кредитования.
1. Общая структура ипотечного рынка.
1. Общие положения.

Ипотека – залог недвижимого имущества (здания, сооружения, земля, квартира, и прочее). Предмет залога – любое имущество, включая незавершенное строительство, в том числе имущественные права. Исключение: имущество, изъятое из оборота, участки лесного фонда, недра, водные объекты, военные предприятия.

Участниками ипотеки являются:

• Потребители;
• Банки-кредиторы;
• Страховые компании;
• Строительные компании;
• Администрация;
• Риэлторские компании.

 

Закладная – это долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником), выдаётся залогодателю органом государственной регистрации ипотеки.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, которое является собственником закладываемого имущества или имеет право хозяйственного ведения.