Управление недвижимостью

Залогодержатель – это лицо, принимающее имущество в залог обеспечения своего требования (банк, финансовая компания, имеющая лицензию центрального банка РФ).

Залог недвижимости - это способ обеспечения кредитных обязательств по кредитному договору, договору займа или иного обязательства (купля-продажа, аренда, подряд, другой договор).

 
 Ипотечный рынок имеет  двухуровневый характер, что позволяет  условно выделить первичный и  вторичный рынки ипотечных кредитов.  

2. Первичный рынок ипотечных кредитов.

 

На первичном  рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в  качестве исполнения обеспечения разного  рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.  
 Первичный рынок — сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны на рисунке:

 

Рис. 1 - Субъекты и инструменты  первичного рынка ипотечных кредитов.

 

Реализация в  единичном или значительном числе  двусторонних отношений банка с  заемщиком при соответствующем  наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:  
 1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.  
 2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.  
 
 3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.  
 4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.  
 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.  
 6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.  
 7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.  
 Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту, как утверждают специалисты, чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для решения этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.

 

3. Вторичный рынок ипотечного кредитования.

 

 Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке:  
 
Рис. 2 – Субъекты и объекты вторичного рынка ипотечных кредитов. 
 
 Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.  
 
 Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов предполагает такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.

 

2. Схема ипотечного кредитования.

Рис. 3 – Схема ипотечного кредитования

 Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций – минимально, как правило, это только страховая организация (рис.4). Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Рис. 4. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – накопительный вклад; 2 – ипотечный кредит; 3 – оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 – возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 – страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 – доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 – доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе, а затем – кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) – договор купли-продажи жилья.

 Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных.

Рис. 5. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – кредитный договор; 2 – договор об ипотеке; 3 – договор страхования заложенного жилья; 4 – договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 – генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 – агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 – договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 – договор страхования предпринимательского риска; 10 – договоры купли-продажи ценных бумаг

В условиях перехода России к рыночным отношениям возникла необходимость  формирования псевдоипотечных схем, в которых сочетались элементы классических схем ипотечного кредитования.

Первые программы ипотечного кредитования в РФ были разработаны акционерным  обществом «Корпорация «Жилищная  инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эти программы предусматривают несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема была рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае являлся сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществлялись поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест».Данная схема предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдавался под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость была выше затрат на строительство новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначалась для граждан, не желающих закладывать свои объекты недвижимости.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстрой сбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего гражданам жилья.

3. Обзор существующих моделей ипотечного кредитования.

 

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету  кредитором и должником, если они  являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает  уплату залогодержателю основной  суммы долга по кредитному  договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству полностью  либо в части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в  обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в возмещение убытков  и/или в качестве неустойки  (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не  предусмотрено иное, ипотека обеспечивает  требования залогодержателя в  том объеме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об  ипотеке указана общая твердая  сумма требований залогодержателя,  обеспеченных ипотекой, обязательства  должника перед залогодержателем  в части, превышающей эту сумму,  не считаются обеспеченными ипотекой.

Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель  в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости  обеспечить сохранение имущества, заложенного  по этому договору, вынужден нести  расходы на его содержание и/или  охрану либо на погашение задолженности  залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю  таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

 

4. Ипотечное кредитование в Хабаровском крае.

 

Региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных  документов, к настоящему времени  в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме  ипотечного кредитования. Большинство  регионов ориентируются на собственные  наработки, главным образом ориентированные  на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического  ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ  внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.     В Хабаровском крае за 2007 год было выдано ипотечных кредитов на 4 миллиарда рублей. По данным ежемесячного мониторинга, объем выданных ипотечных кредитов в крае составил на конец 2004 года - 81 млн. руб., 2005-го - 507 млн. руб., 2006-го - 1,8 млрд. руб., 2007-го - около 4 млрд. руб.  
Рынок ипотечного кредитования характеризовался улучшением условий кредитования для заемщиков. Требуемая банками минимальная доля собственных средств в 2007 году сократилась в среднем с 30% до 10% в цене квартиры, многие банки сократили ее до 0%. Процентные ставки сократились в течение года по ипотечным кредитам в рублях с 16-17% годовых до 12-13% годовых. Максимальный срок кредитования составлял 25-30 лет.  
Вместе с тем отмечался низкий потенциал участия сельского населения в строительстве жилья. Благосостояние сельчан находилось на низком уровне в связи с высокой безработицей, низким уровнем заработной платы на предприятиях края. В целях повышения доступности жилья правительством края начала оказываться государственная поддержка в виде субсидий на приобретение жилья или строительство индивидуальных жилых домов молодым семьям и гражданам, проживающим в сельской местности. Кроме того, предоставлялись краевые государственные гарантии региональным операторам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и государственная поддержка жителям края в строительстве жилья на условиях ипотеки.   В рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" приняты ряд   Законов Хабаровского края.

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых жомов, земли, а также даются нецелевые кредиты под залог  недвижимости. В ближайшей перспективе  наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для  подобного рода кредитов основной риск для банка и заемщика – возможная  незавершенность строительства, в  остальном же подобные кредиты намного  надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья, поскольку  обеспечением является залог прав требования и в случае неплатежей отсутствуют  дилемма выселения или принятия убытков. Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования из-за риска неудачного рефинансирования. Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется. Второй проблемой ипотечного жилищного кредитования является цена ипотеки. В течение 2006 года стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20–25%. Причем стоимость жилья эконом – класса росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции. Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12 до 15% годовых в рублях (10–11% в валюте), но в 2007 г. они снизились до 11%, а по прогнозам к 2010 г. – до 7–8%.¹ Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно – на 2–2,5% в год. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит. Выходом из этой ситуации будет ипотечное страхование.  Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит. На российском рынке объем страхования крайне мал, этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что он есть практически у каждого работающего и получающего доход человека.