Ипотека

ign="justify">      Субъектами  ипотечных кредитных правоотношений являются и специалисты-оценщики. Специфика  оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района) (п. 2.4 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Эффективность банковского кредитования во многом зависит от сотрудников юридических управлений банков, проводящих экспертизу предполагаемых сделок на предмет их соответствия действующему законодательству. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

      Условие договора аренды об обязательном получении  арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ. Действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не применяется. В случае если в залог предложено здание/помещение, расположенное на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом на срок более пяти лет, необходимо запросить:

      - выписку из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  по земельному участку;

      - выписку из кадастрового плана,  договор аренды (с регистрационным штампом);

      - доказательства уведомления собственника  земельного участка с приложением  доказательств, подтверждающих получение  собственником данных документов (почтовое уведомление о вручении  или штамп канцелярии о приеме  входящего документа на уведомлении). Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. Договор залога недвижимого имущества соответствует требованиям законодательства - при отсутствии одновременного залога земельного участка, в случае если права Заемщика на земельный участок не оформлены. В этом случае необходимо потребовать от Залогодателя документальное подтверждение отсутствия оформленных прав на земельный участок:

      - выписку из Единого государственного  реестра прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  о правах на землю (вернее, об  отсутствии таковых у собственника);

      - справку из Федеральной кадастровой  службы (Роснедвижимость) об отсутствии прав на землю.Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

      Согласно  п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (в том числе земельные  участки и здания), права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

      В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

      Понятие предприятия как объекта гражданских  прав впервые закреплено в ст. 132 ГК РФ. До этого оно лишь упоминалось среди объектов гражданских правоотношений. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида, объединенных общим целевым назначением (ст. 134 ГК РФ). Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы: 1) движимые и недвижимые вещи, предназначенные для деятельности предприятия. Это - здания, сооружения, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и др.;

      2) имущественные права и обязанности  предприятия (ст. 132 ГК РФ), включая  права на безналичные денежные  средства;

      3) исключительные права (право на фирму, товарный знак).

      Ипотекой  предприятия может быть обеспечено не каждое требование, в частности, ограничения установлены в отношении  минимального размера обеспечиваемого  обязательства и срока его  действия*(3). Сумма обеспечиваемого обязательства в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке должна составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

      Согласно  п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке залогом  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Указание в данном случае на денежный характер обязательства может создать впечатление, что срок иных обеспечиваемых ипотекой предприятия обязательств значения не имеет. Однако ипотека любого недвижимого имущества согласно ст. 3 Закона об ипотеке обеспечивает "уплату", т.е. денежные, а не какие-либо другие обязательства. Поэтому упоминание о денежном характере обязательства, присутствующее в п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке, вряд ли имеет какой-либо особый смысл. Если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство со сроком исполнения менее чем через год, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. Ограничение минимальной суммы долга соотносится с правилом п. 2 ст. 348 ГК РФ, согласно которому в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. К договору об ипотеке предприятия должны обязательно прилагаться акт инвентаризации, заключение аудитора, бухгалтерский баланс, т.е. те же документы, которые прилагаются к договору купли-продажи предприятия (ст. 561 ГК РФ).

      Если  оценка имущества обязательна в  силу закона, к договору должен быть приложен соответствующий отчет (ст. 8 ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности"). Предприятие относится к недвижимому имуществу, поэтому его оценка при передаче в залог обязательна. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением требований о получении согласия собственника либо одобрения уполномоченного органа, считается ничтожным.

      Так как предприятие предназначено  для получения прибыли и его  стоимость зависит от успешной эксплуатации, что невозможно без совершения различных  сделок, закон минимально ограничивает права залогодателя по распоряжению имуществом предприятия. Свобода распоряжения зависит от того, является отчуждаемое имущество движимым или недвижимым.

      Ипотека предприятия предполагает одновременную  ипотеку земельного участка, на котором оно находится, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект. Если залогодатель владеет земельным участком на основании договора аренды, в ипотеку передается право аренды этого участка или его части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, залог не распространяется. Приведенные положения в равной мере распространяются на ипотеку зданий и сооружений. При обращении взыскания на предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель). ЗК РФ существенно ограничил круг возможных субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по сравнению с Гражданским кодексом. Это право может переходить только к лицам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ. Закон об ипотеке (гл. 5) возлагает на залогодателя обязанности по обеспечению сохранности заложенного имущества. Согласно ст. 29 данного Закона, если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. Нормы об ипотечном контроле, содержащиеся в Законе об ипотеке, свидетельствуют о преемственности ряда положений Закона РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге", а также о сохранении подхода к предприятию не только как к имущественному комплексу, но и как к субъекту гражданского оборота. Правда, этот подход в Законе об ипотеке несколько сглажен, поскольку указывается на права залогодержателя применить определенные меры не к предприятию, а к его собственнику.

      Ипотечный контроль заключается в возможности  залогодержателя постоянно следить  за деятельностью залогодателя, блокировать его нежелательные действия. Правомочия, предоставляемые залогодержателю Законом об ипотеке, можно разделить на две группы: непосредственно контрольные полномочия и полномочия, связанные с воздействием на принятие решений по управлению предприятием.

1.3. Правовое регулирование  договора ипотеки как основания ипотечных правоотношений

 

      Традиционная  для России юридическая схема  ипотеки, по мнению А. Смолянникова, должна базироваться на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:

      - предмет залога оставался и  в собственности, и во владении  залогодателя;

      - в случае неудовлетворения по  обязательству кредитор получал  право истребовать этот предмет,  у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;

      - поскольку при ипотеке не происходила  передача в собственность кредитора  заложенного имущества, а допускалась  лишь его продажа, должник,  являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;

      - право требовать продажи залога  признавалось только за первым  залоговым кредитором. Последующие  кредиторы по очереди получали  удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;

      - в случае недостатка средств,  вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов  предусматривалась возможность  предъявить обязательственный иск  в общем порядке на другое  имущество должника.

      По  своему юридическому содержанию, определенному  ГК РФ, ипотека представляет собой  обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в  качестве обеспечения исполнения основного  обязательства залогодателя-должника (ч. 1 ст. 329 ГК РФ), в частности, по кредитному договору.

      Залоговое (ипотечное) право является обязательственным  имущественным правом в отличие  от права собственности и других вещных имущественных прав (ст. 209, ч. 1 ст. 216 ГК РФ). Оно создается владельцем вещного (имущественного) права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного (имущественного) права. Поэтому договор ипотеки - условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного (имущественного) права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки. Залогодатель при передаче объекта недвижимости в залог не лишается права собственности на него и, следовательно, права распоряжения им. Законодательство о залоге устанавливает лишь определенные ограничения, препятствующие свободной реализации такого права. Так, в Законе "О залоге" 1992 г. возможность перехода права на заложенное имущество обусловливалась необходимостью перехода к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. ГК РФ это требование изменил, определив, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодателя (ст. 346 ГК). Т. Пухова, анализируя статьи ГК РФ (ст. 168, 174, 346), приходит к выводу, что залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих исковых требований о признании сделки по отчуждению заложенного имущества недействительной только при том условии, что приобретатель предмета залога знал или заведомо должен был знать об ограничении прав собственника по распоряжению таким имуществом в связи с существованием договора залога²³. Представляется бесспорным, что суд при рассмотрении таких споров должен исходить из того, что приобретатель, не поставленный в известность о залоге и добросовестно удостоверившийся в наличии права собственности залогодателя на отчуждаемое им имущество, не имеет оснований предполагать наличие каких-либо ограничений в объеме прав собственника, обозначенных в ст. 209 ГК РФ.