Содержание

 

Введение

      Проблема  обеспечения населения России жильем с необходимыми характеристиками и  сопутствующими услугами из-за недостаточных  темпов развития жилищного фонда уже в течение длительного времени актуальна как для страны в целом, так и для многих городов и регионов. Особую значимость в силу ряда факторов эта проблема приобретает в нынешних условиях, так как от ее решения зависит экономический, социальный и политический климат в Российской Федерации.

      Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

      Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование

      На  рынке ипотечного кредитования предлагается множество разнообразных вариантов  решений этой задачи – иметь собственное  комфортное жилье. Коммерческие банки  сейчас охотно развивают направление ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, это долгосрочные кредиты, которые будут приносить банкам постоянный доход в течение многих лет, с другой — не очень рискованное предприятие. Это и полезная диверсификация бизнеса, расширение "продуктовой линейки" и т. д. Начиная с 2006 года, многие банки ипотеку называли наиболее  перспективным направлением своей деятельности. Ведь недвижимость является одним из привлекательнейших объектов вложения капитала с точки зрения сохранения и приумножения этого капитала. Кроме того, недвижимое имущество и права на него - это фундаментальные ресурсы, которые всегда будут востребованы на рынке ресурсов. 

      Актуальность  темы исследования определена тем, что главной задачей системы долгосрочного жилищного  ипотечного кредитования является обеспечение доступности по стоимости жильем граждан  населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Знание системы ипотечного жилищного  кредитования коммерческих банков, взаимосвязей документов, их форм, экономического смысла статей, поможет стать грамотными пользователями учетной информации, а также представляет интерес для специалистов, готовящихся  непосредственно заниматься данной деятельностью.

      Целью настоящей работы является изучение сущности ипотечного жилищного кредитования, которое является одним из приоритетных направлений государственной политики в деле решения жилищной проблемы для основной части работающего населения.     

      Для достижения данной цели следует решить следующие задачи:

      1.Рассмотреть   сущность и понятие жилищного  ипотечного кредитования;

      2.Провести  анализ системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на современном этапе;

      3.На  основе результатов проведенного  анализа разработать рекомендации  по повышению эффективности системы  ипотечного кредитования.

      Информационной  базой исследования послужили законодательные  и нормативные акты, труды отечественных ученых, статистические данные и другие источники.

 

       1. Ипотечное  жилищное кредитование: понятие и сущность

 

      1.1 Экономическое содержание ипотеки

      Термин  «ипотека» (греч. hypotheka - залог, заклад) впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и был связан с обеспечением обязательств должника перед кредитором, возникающих в силу правоотношений, порождаемых договором определенного характера [17,с.9].

      Удовлетворение  требований кредитора по отношению  к должнику, в случае невыполнения последним основного обязательства, производилось за счет выручки от продажи заложенных земельных участков. Весьма интересным образом осуществлялось оформление ипотеки: на границе земельных владений заемщика ставился столб (получивший название «ипотека»), на котором отмечались все поступающие долги собственника земли, обеспеченные этой землей. Впоследствии появились так называемые «ипотечные книги», в которых более точно и последовательно регистрировались права и обязанности собственников и кредиторов недвижимости, а также переход этих прав к другим лицам. Суд не принимал к производству иски, основанные на актах, не учтенных в соответствующей ипотечной книге. Это придавало записям в ипотечных книгах самостоятельный, правообразующий характер.

      Столбы-«ипотеки», ипотечные книги явились прообразом современного единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого в настоящее время в России осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97.№ 122-ФЗ. До вступления данного Закона в силу регистрацию недвижимости осуществляли различные бюро технической инвентаризации, земельные комитеты и фонды управления имуществом, которые входили в состав Российского фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике. Такое устройство приводило к ведомственному нормотворчеству, установлению многочисленных и часто противоречивых правил регистрации. Не было единого органа, осуществляющего контроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это запутывало единую сеть государственной регистрации и создавало благоприятные условия для экономических нарушений в сфере операций с недвижимостью.

      Ипотека как способ обеспечения обязательств дает кредитору право в случае неисполнения должником основного  обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимости собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Вместе с тем, залог не является прямым способом приобретения прав собственности, а только средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

      Долгосрочный  характер экономических отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, позволяет осуществлять капитальные вложения в реальный сектор экономики, а также создавать финансовый капитал путем выпуска и обращения закладных (первичных, вторичных, третичных), общая стоимость которых может в несколько раз превышать стоимость заложенного недвижимого имущества.

      В экономической литературе встречаются  различные определения ипотеки.

      Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель. Суть ипотеки заключается в учреждении залогодателем-собственником имущества производного залогового права и отчуждении этого права в пользу кредитора-залогодержателя.

      Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества в основном с целью получения ссуды либо в качестве обеспечения иных обязательств должника перед кредитором, возникающих в силу правоотношений, порождаемых договором определенного характера [23,с.52].

      Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

      Ипотека – залог недвижимости, устанавливаемый  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре [20,с.18].

      По  своему экономическому содержанию ипотека является эффективным способом привлечения финансовых ресурсов в строительство, другие сферы материального производства.

      Учитывая  вышеизложенное, под ипотекой следует понимать всю совокупность экономических отношений, возникающих в результате залога недвижимости по поводу обеспечения и исполнения основного обязательства должника перед кредитором. На рис. 1.1 показано, в обеспечение каких обязательств может быть установлена ипотека.

      Предметом ипотеки может выступать следующее  недвижимое имущество (ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"):

      - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

      - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

      - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

      - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

      Рисунок 1.1. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

      По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона  - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

      Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

      Если  иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается  заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

      Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

      Правила об ипотеке недвижимого имущества  соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

      Ипотека может быть установлена на указанное  выше имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения.

      Не  допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении  которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

      Таким образом, содержание ипотеки как  экономической категории характеризуется  следующими существенными признаками:

      - во-первых, ипотека - это совокупность экономических отношений, возникающих по поводу обеспечения и исполнения должником основного обязательства перед кредитором. Данные экономические отношения регулируются нормами обязательственного права, в основе которых - договор;

      - экономические отношения, возникающие при функционировании института ипотеки (далее - ипотечные отношения), имеют производный характер, так как определяются содержанием кредитных, арендных, подрядных и иных отношений, в обеспечение которых устанавливается ипотека;

      - предмет ипотеки - недвижимость;

      - в ипотечные отношения вступают как минимум два экономических субъекта - должник-залогодатель и кредитор-залогодержатель. В случае, если должник и залогодатель не совпадают, число обязательных участников возрастает до трех. Кроме указанных участников, ипотека вовлекает в хозяйственные операции экономических субъектов, обеспечивающих взаимодействие вышеназванных участников и реализацию их прав в отношении заложенного недвижимого имущества - оценочные агентства, учреждения юстиции, страховые компании и др.