Ипотечное кредитование

      1.2 Сущность ипотечного кредита

      Результатом развития ипотечного жилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования, составной частью которой  выступает рынок ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), нуроthеkепmагkеt (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - "рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение" [15,с.49].

      Ипотечный кредит предоставляется заемщику на долговременной основе при соблюдении следующих основных принципов:

      - целевого использования кредита;

      - обеспеченности обязательств по кредиту ипотекой;

      - платности (проценты за кредит, оплата накладных расходов и т. п.);

      - возвратности.

      Предоставляемые различными финансово-кредитными организациями  ипотечные кредиты можно подразделить на кредиты:

      - с постоянной нормой процента (постоянные ипотечные кредиты);

      - с переменной нормой процента (ипотечные кредиты с переменными выплатами):

      - с корректируемой нормой процента;

      - с пересматриваемой нормой процента;

      - с индексируемыми платежами;

      - с участием в приросте стоимости.

      Постоянный  ипотечный кредит предусматривает  осуществление равновеликих периодических  платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат. При погашении постоянного ипотечного кредита происходит перераспределение структуры платежей, при котором доля погашения основной суммы увеличивается, а доля процентных выплат уменьшается. При предоставлении постоянного ипотечного кредита осуществляется расчет:

      - ежемесячных выплат и ипотечной постоянной;

      - основной суммы кредита;

      - срока кредита;

      - графика погашения.

      Ежемесячные выплаты рассчитываются с учетом процента – дохода на инвестированный  кредитором капитал, и возмещения капитала – возврата или возмещения инвестированного кредитором капитала. Депонирование равных взносов на протяжении серии временных периодов и накопление их до определенной будущей суммы называется формированием фонда возмещения. Сумма будущих стоимостей денежных сумм, зачисленных на соответствующий счет, является общей накопленной стоимостью фонда возмещения. Зная стоимость накопленного фонда Кt в конце периода n, можно рассчитать величину периодического платежа для накопления фонда возмещения за период 1, 2, …, n до желаемой величины, равной Кt . Этот платеж называется фактором фонда возмещения (F) и рассчитывается по формуле (1.1):

      

(1.1)

      где s(n,i) – накопление единицы за период.

      Каждая  денежная сумма, зачисленная на соответствующий счет, будет в течение n периодов накапливаться в будущую стоимость. Если каждый платеж равен 1, то общая будущая сумма называется накоплением единицы за период. Фактор фонда возмещения «дисконтирует» будущую стоимость фонда возмещения Кt обратно в серию равновеликих платежей.

      Для определения остатка основной суммы  кредита необходимо умножить один ежемесячный  платеж на текущую стоимость единичного аннуитета, соответствующую периоду  времени, оставшемуся до истечения  срока кредита капитала.

      Текущая стоимость единичного аннуитета (сумма  единичного аннуитета) представляет собой  общую сумму текущей стоимости  серии равновеликих платежей, осуществляемых через равные промежутки времени t = 1, 2, …, n, т. е. выплаты производятся в  конце каждого периода, начиная с первого. Каждый платеж дисконтируется к текущей стоимости по формуле текущей стоимости единицы (1.2):

      

(1.2)

      Выплаты в счет погашения основной суммы  кредита, будучи реинвестированными в  фонд, приносящий процент, равный проценту по кредиту, в итоге сравняются с остатком основной суммы. Соответствующий временной период будет являться оставшимся сроком кредита.

      График  погашения кредита показывает на каждый период (месяц, год) остатки основной суммы кредита, а также то, какая часть каждого платежа идет на выплату процентов, а какая – на выплату основной суммы кредита.

      Появление ипотечных кредитов с переменной нормой процента и с участием в  приросте стоимости обусловлено  растущей заинтересованностью кредиторов в обеспечении как можно более надежной защиты своих интересов в условиях инфляции.

      Кредит  с корректируемой нормой процента позволяет  обеспечить защиту кредитора от колебаний  процентных ставок на финансовом рынке  за счет изменения размера платежа  с изменением срока погашения кредита.

      Кредит  с пересматриваемой нормой процента определенный период времени (обычно 3-5 лет) является кредитом с постоянной нормой процента и размером платежа, после чего осуществляется шаровой  платеж остатка кредита с одновременным  его рефинансированием по текущей норме процента. Этот процесс периодически повторяется.

      При выдаче кредита с индексируемыми платежами норма процента, устанавливаемая  на весь срок действия кредитного договора, предполагает нулевой уровень инфляции. Вместе с тем остаток кредита и месячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущим уровнем инфляции. Это обеспечивает погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются.

      Кредит  с участием в приросте стоимости предусматривает право кредитора на получение, кроме платежей по кредиту, определенной части регулярного дохода или части от суммы увеличения стоимости собственности, либо и того и другого. Это позволяет кредитору косвенно страховать себя от возможных потерь вследствие высоких темпов инфляции.

      Продолжая характеризовать экономическое  содержание ипотечного кредита, дадим  определение процесса секъюритизации ипотечных кредитов.

      Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала, источниками формирования которого в идеале должны выступать долгосрочные финансовые ресурсы. Поскольку одним из негативных последствий существующей в настоящее время в России макроэкономической нестабильности является краткосрочный характер пассивов большинства кредитных организаций, то существенно возрастает значение процесса секъюритизации ипотечных кредитов.

      Секъюритизация  - это процесс опосредованного замещения ипотечных кредитов в кредитном портфеле кредитора долговыми ценными бумагами [14,с.120]. Секъюритизация позволяет кредитным организациям реструктурировать свои активы и обеспечить большее их приспособление к колебаниям стоимости обслуживания краткосрочных обязательств.

      В России уже имеется опыт осуществления  процессов, подобных секъюритизации.  

      1.3 Российская система ипотечного жилищного кредитования и ее правовое регулирование

 

      За  последнее время в России предпринимаются  существенные шаги по формированию правового  регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место  среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл.23 ГК РФ "Залог"), Закон РФ от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" и Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в последний уже много раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

      На  этой основе можно сделать вывод  об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном  кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

      Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой  и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования [10,с.61].

      Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25-30 лет.

      Основными участниками российской системы  ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

      Особыми участниками отношений по ипотечному кредитования выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки. Так, например в Самарской области в 1994 году создан Самарский областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе, а в 1998 году - Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Только в 2009 году за счет средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки было выдано 345 целевых займа на сумму 153 млн. руб., а в 2010 году - уже 516 займов на сумму 367 млн. руб.

      Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом  деятельности которых является эмиссия  облигаций с ипотечным покрытием  и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. На федеральном уровне в 1997 году Правительством РФ для этих целей специально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [6].

        В качестве регионального примера  можно привести основного оператора  Московской ипотечной программы, правовой статус которого закреплен еще в 1999 году законом г. Москвы - Московское ипотечное агентство в форме коммерческого банка с городской долей участия не менее 51%. По состоянию на 1 февраля 2010 года кредитный портфель данного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7 млрд. руб.

      В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие  законы, целевые программы, положения  о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

      Анализ  законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

      Первую  группу составляют субъекты, в которых  приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие  в сфере ипотечного жилищного кредитования, (республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калиниградская и другие области) [19,с.23]. Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

      Вторую  группу составляют субъекты, регулирование  ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных  ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская Смоленская, Тверская и другие области) [19,с.24].

      Третью  группу составляют субъекты, в которых  практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых  отношений.