Ипотечное кредитование

      По  данным Центрально банка РФ в 2010 году 175 кредитных организаций рефинансировали права требования по ипотечным кредитам на сумму 64,6 млрд. рублей. При этом АИЖК было рефинансировано кредитов на 54,7 млрд. рублей.

      По  итогам 2010 года доля крупнейших банков (ТОП-5 по размеру активов) в общем  объеме выдачи ипотечных кредитов снизилась 61% до 54%, отмечается в аналитическом обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Небольшие банки (201 и ниже места по размеру активов), которые являются целевой аудиторией АИЖК, напротив, смогли нарастить свою долю, предлагая самые низкие ставки по кредитам: с 8% в 2009 году до 11% - в 2010 году.

      По данным АИЖК в 2010 году ставка выкупа по стандартным кредитным продуктам составила 11,06%, тогда как средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по рынку равнялась 13,1%. При этом минимальная ставка рефинансирования АИЖК по стандартной программе составляет 11,5%.

      В первом квартале 2011 года объем выданных ипотечных кредитов составил 103,2 млрд. рублей, это в два раза больше объема ипотечных кредитов, выданных за первый квартал 2010 года – 49 млрд. рублей. Прогноз банка "ДельтаКредит" на первый квартал 2011 года сильно разошелся с действительностью: в конце 2010 года эксперты банка предсказывали, что общий объем ипотечных кредитов, предоставленных в первом квартале 2011 года в целом по рынку, составит 72,622 млрд. рублей, с ростом менее чем в полтора раза [28].

      Объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам представлен в таблице 2.8 [27].

Таблица 2.8 -   Просроченная  задолженность по ипотечным жилищным кредитам (на конец периода), млн. руб.

 Источник: ЦБ РФ

      По  данным Центрального банка РФ на 1 апреля 2011 года удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 3,6%. Удельный вес просрочки в целом снизился на 0,1 процентного пункта по сравнению с данными на начало года. При этом наблюдается увеличение доли задолженности сроком от 90 дней. По кредитам в рублях просрочка чуть снизилась: с 2,5% от общего объема задолженности на начало года, до 2,4%, а по кредитам в иностранной валюте, наоборот, выросла с 10,5% до 10,7%. По состоянию на 1 января 2010 года было зафиксировано 2,3% и 6,3% соответственно.

      По  данным АИЖК за первый квартал 2011 года средний размер ипотечного кредита увеличился с 1,26 млн. руб. по итогам 2010 года до 1,39 млн. руб.

      Как и предсказывала «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

      Преодоление предубеждений к стройкам, пусть  и в меньшей степени, сказалось  и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

      Банки смягчают свою позицию в отношении  ломбардных кредитов (под залог имеющейся  в собственности недвижимости). У  кого таких программ до сих пор  не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

      Особых  изменений не произошло в сфере  кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты  и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

      Не  теряют актуальность специальные предложения  по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у  банка, выставленная на продажу неплатежеспособными  заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

      Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных  категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

      2.3 Перспективы развития  ипотечного жилищного  кредитования

        В Российской Федерации разработана Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года [8].

      Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности  жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

      - дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

      - повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;

      - снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

      Предусматривается решение к 2030 году основных проблем  несбалансированности на рынке жилья, основная потребность в улучшении  жилищных условий будет формироваться  в связи с качественными изменениями  стандартов жилищного обеспечения.

      Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми  темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту  портфеля ипотечных жилищных кредитов.

      Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья  в собственность, цены на жилье, условия  ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать  жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

      Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося его жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.

      Наиболее  распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, первоначальный взнос не ниже 30 процентов (в случае отсутствия ипотечного страхования) и аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

      Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.

      Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком  станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

      Помимо  консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик  получит возможность в течение  срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.

      Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку  ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

      Помимо  первичных кредиторов на первичном  рынке будут присутствовать ипотечные  брокеры, непосредственно взаимодействующие  с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе  по подбору и комплектации документов.

      Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

      - преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

      - создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков; 

      - формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

      - создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

      - развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

      - учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки [13,с.118].

      На  первом этапе (2011-2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.