Направления и меры государственной поддержки ипотечного кредитования

Понятие об ипотеке как  о праве на чужую вещь полностью  вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки  регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.

Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский  кодекс 1922 года упразднил деление  имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, даже краткий  исторический анализ позволяет сделать  вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.

 

 

 

 

 

 

1.2 Отличительные черты и экономическое содержание ипотечного кредитования

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет

реализации данного  имущества².

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами.

*Во-первых, ипотека, как  и всякий залог, — это способ  обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

*Во-вторых, в качестве  предмета ипотеки всегда выступает  не 
движимость. К недвижимому имуществу относятся земельные 
участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые 
дома, другие здания, сооружения.

*В-третьих, предмет  ипотеки всегда находится во  владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

*В четвертых, договор  кредитора и должника об установлении 
ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

 

* В-пятых, при значительном  превышении стоимости залога  над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить  дополнительные ипотечные ссуды  под залог того же имущества  (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

 И наконец, в  случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие  принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в от 
   ношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, пря 
   мо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Таким образом, ипотечный  кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Вследствие чего в  каждой стране действует свое специфическое  законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере.

Во Франции же право  на непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют  принципы ипотечного кредитования, вобравшие  в себя национальное своеобразие.

В Российской Федерации

Ипотечный жилищный кредит — кредит, выдаваемый на длительные срок банком (или небанковской кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в

качестве обеспечения  обязательства.³

Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как  сущность кредита, так и его связи  с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).

Сущность является главным  в экономическом содержании кредита любого вида.

Термин «кредит» происходит от латинского слова kreditum (ссуда, долг). 

В то же время kreditum переводится как «верую», «доверяю». Немецкий экономист Вильгельм Лексис, раскрывая экономическое содержание кредита, писал: «Под кредитом понимают доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику. Но ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают но отношению к платежеспособности и платежеготовности должников больше недоверия, чем доверия; они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь <„„> Таким образом, доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет». В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов {Э.А, Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А, Пес-сель, И.В. Левчук, В.С. Захаров).

Кредит —  это стоимостная экономическая  категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит — особая форма движения денег².

По мнению В.С. Захарова, кредит — это общественное отношение по поводу стоимости, передаваемой во временное пользование³ Однако приведенные выше определения подчеркивают только наиболее существенные черты кредита (передача стоимости, форма движения и факт возвратности), не давая ответ на вопрос, почему кредит --осит императивно-возвратный характер, а также не указывают на участников процесса передачи стоимости.

Для продолжения  дискуссии приведем другой методологический подход к определению сущности кредита, который содержится в работах экономистов, считающих, что кредит — это форма движения ссуженной стоимости. По их мнению, кредит — это отношение между кредитором и заемщиком по поводу возвратного движения ссуженной стоимости⁴.

Однако данный подход не объясняет возвратного  характера кредита, в то время как возвратное движение стоимости отличает кредит от других форм денежных отношений.

Методологический подход К. Маркса к исследованию сущности кредита, с которым солидарны такие российские экономисты, как З.В. Атлас, И.А.  Дымшиц, В.М. Батырев и др., подводит к тому, что кредит является формой аккумуляции и распределения временно свободных денежных средств. Данный подход к определению сущности кредита, на наш взгляд, наиболее полно отражает сущность кредита как самостоятельной экономической категории и вскрывает причину обязательности возврата кредита, в то же время он дает слишком общее понятие о принципах движения ссуженной стоимости.

После сопоставления и сравнения различных подходов мы сочли наиболее целесообразным при раскрытии сущности кредита придерживаться методологических принципов, предложенных академиком О.И. Лаврушиным, поскольку их использование, на наш взгляд, позволит наиболее всесторонне проанализировать сущность ипотечного жилищного кредита:

  1) все разновидности кредита должны отражать его сущность независимо от той формы, в которой он выступает;

2) вопрос о сущности кредита надо рассматривать по отношению к совокупности кредитных сделок;

3)анализ сущности кредита предполагает раскрытие ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом, а именно: структуры кредита, стадий его движения, основы. Анализ сущности ипотечного кредита, на наш взгляд, следует начинать с рассмотрения его структуры.

Структура (от лат. structura — устройство, строение, состав, склад) — это то, что остается устойчивым, неизменным в кредите. Структура кредита включает в себя несколько элементов, которые тесно взаимодействуют между собой  (табл. 1).

Проанализировав данные табл. 1 путем сравнения структур кредитов разного вида, можно отметить следующие особенности структуры ипотечного жилищного кредита: субъектами (заемщиками) ипотечных жилищных кредитов могут быть только физические лица, а ссуженная стоимость как объект ипотечного жилищного кредитования не носит авансирующего характера, однако сохраняется в процессе использования. Важной отличительной особенностью структуры ипотечных и ипотечных жилищных кредитов мы сочли наличие такого элемента, как обеспечение, поскольку оно является обязательным при ипотечном

Структура кредита                                                         Таблица 1

Вся масса кредитов	Ипотечные кредиты	Ипотечные жилищные кредиты
Субъекты
Кредитор	Кредитор	Кредитор
Заемщик (юр. и физ. лица)	Заемщик (юр. и физ. лица)	Заемщик (физ. лица)
Объекты
Ссуженная стоимость	Ссуженная стоимость	Ссуженная стоимость
Ее свойства: авансирующий характер	Ее свойства: авансирующий характер	Ее свойства: сохраняется в процессе использования
Обеспечение
Может отсутствовать	Недвижимость	Жилая недвижимость

и ипотечном жилищном кредитовании, в то время как у  остальной массы кредитов обеспечение может отсутствовать, следовательно, этот элемент структуры не является для них неизменным и устойчивым.

Таким образом, к элементам  структуры ипотечного кредита можно  отнести субъекты его отношений  и объект передачи — то, что передается от кредитора заемщику, а также обеспечение.

Субъектами кредитных  отношений являются кредитор и заемщик.

Кредитором является сторона, выдающая ссуду, добровольно предоставляющая товар или деньги {в зависимости от формы кредита) заемщику во временное пользование. Со времени появления банков в них происходит концентрация кредитных ресурсов, и каждый банкир становится кредитором одновременно для нескольких заемщиков, то есть банкиры становятся массовыми кредиторами. После полного возврата ссуды и уплаты процентов заемщиком банкир перестает быть по отношению к нему кредитором.

Кредиторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Ипотечное кредитование осуществляется юридическими лицами. Из всего многообразия юридических лиц ипотечное жилищное кредитование осуществляется в основном банками. В данной работе рассматривается только банковское кредитование, когда кредитором является банк. Для осуществления своей деятельности кредитор должен располагать определенными кредитными ресурсами. На макроуровне кредитные ресурсы представлены ссудным фондом, планомерным движением которого является кредит. В ссудном фонде аккумулирована часть стоимости общественного продукта, временно высвобожденная из хозяйственного оборота и используемая на возвратной основе в интересах расширенного воспроизводства.