Направления и меры государственной поддержки ипотечного кредитования

Мы рекомендуем узнать о возможных ипотечных вариантах  до совершения покупки и, возможно, даже до поездки в Швейцарию в  поисках недвижимости. Это позволит вам узнать, на какие условия вы сможете рассчитывать, исходя из вашего финансового состояния и бюджета, а также получить предварительное одобрение банка.

 

ГЛАВА 3 НАПРАВЛЕНИЯ И МЕРЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                     

Сложившаяся жилищная ситуация в российских регионах требует срочного разрешения, вследствие чего совершенствование системы ипотечного кредитования может стать одним из реальных способов решения жилищной проблемы. Прогнозы развития банковской системы показывают, что потенциальный объем жилищных кредитов к 2012 к может составить более 5 % всего кредитного портфеля банков. Вместе с тем ожидается рост ставок по ипотечному кредитованию, обусловленный глобализацией экономики, кризисами » США, страши Европы и Арабского региона, что делает ипотеку проблемной для всех  ее субъектов. Кроме того, не вызывает сомнения необходимость совершенствования федерального ипотечного законодательств, причем адекватные предложения могут быть разработаны только на основе современного состоянии ипотечного кредитовании.

Изучение  накопленного опыта и практики в сфере управления жилой недвижимостью в России позволяет выделить несколько аспектов и жилищной проблеме, к которым можно отнести:

- острую нехватку  доступного и комфортного жилья приемлемого качества;

-несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре социальных единиц (домохозяйств);

— неэффективность  управления жилой недвижимостью⁷

Одним из основных факторов активизации рынка подрядных работ и вывода инвестиционо-строительного комплекса из посткритического состояния является привлечение различных

Государственного бюджета, кредитных ресурсов банков, а также средств населении страны. При этом появляется проблема ,связанная с низким платежеспособным спросом граждан России наряду с недостаточным кредитованием потенциальных покупателей жилья со стороны банков, обусловленная ситуацией в банковском секторе и возникновением негативных последствий нестабильной экономики. В этой связи целесообразно изучить ситуацию , складывающуюся в сфере ипотечного кредитования. Мировой опыт показывает, что доля ипотеки по отношению к ВВП государств с высоким уровнем развития экономики лежит в диапазоне 20-111,1% (Австрия, Франция-20,6%, Нидерланды- 111,1 %), Рост доли ипотечного кредитования в России  составило всего 2%.. Таким образом, Россия  продолжает сильно отставать от развитых стран Восточной Европы ⁸. В России попытки построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем западной практики не привели к успеху вследствие отсутствия продуманной государственной политики и стратегии развития рынка ипотеки на базе основанного на средства федерального бюджета ипотечного оператора ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». По состоянию на начало 2009 г. АИЖК в общем объёме зарегистрированных закладных по России составляла 20%(табл. 1).

В настоящее время  государством для АИЖК отведена ключевая роль в формировании общероссийской системы рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов и рынка ипотечных  ценных бумаг(облигаций). При этом гарантии выплат по облигациям предоставляются Правительством РФ.                                                                                                      

                                                                                                                              Таблица 1 Доля АИЖК на российском рынке ипотеки, %

Федеральный округ	Всего договоров ипотеки, ед.	Договоры, оформленные закладными	Доля АИЖК
Центральный	20 299	33	8
Северо-Западный	5632	61	24
Южный	5805	21	11
Приволжский	17546	93	35
Уральский	19365	9	7
Сибирский	8 845	83	48
Дальневосточный	1 111	61	35
Всего по РФ ..	78 603	47,4	20

Особое внимание также  следует уделить Международной ассоциации ипотечных фондом (МАИФ) — некоммерческой саморегулируемой организации. Членами этой ассоциации являются региональные ипотечные агентства и корпорации. а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в РФ Отраслевой фонд жилищною ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома России. Следует отметить, что фонды являются основными исполнителям и федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев из районов Крайнего Севера, чернобыльцев , ветеранов войн и других категорий граждан.

Сравнение условий  ипотечного кредитования, предлагаемых основными российскими банками, приведено в табл. 2. Следует отметить, что современные условия функционирований рынка ипотеки - это последствия всемирного финансового кризиса, который начался ипотечным кризисом США ⁹

                                                                                                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                                          Таблица 2            

Сравнение условий ипотечного кредитования, предлагаемых российскими банкам

 

 

 

 

 

 

Кредитор	Минимальная сума кредита, от стоимости  жилья	Максимальная сумма кредита, от стоимости жилья	Минимальная годовая ставка в рублях, %		Максимальная годовая ставка в  рублях, %	Первоначальный взнос, %	Минимальный возраст заемщика		Стаж на последнем месте работы, мес.	Общий стаж,  годы	Максимальный срок кредита ,лет	Подтверждение дохода
АИЖК	30%	70%	12,05		18	10	18		3	-	30	2НДФЛ
Сбербанк России	20%	70%	13,5		16	30	21		6	-	30	2НДФЛ
ВТБ 24	270 тыс.руб.	70%	14,6		16,1	30	18		6	2	30	2НДФЛ
МБРР	600 тыс. руб.	8 млн. руб.		16,1	18,25	20	21	6		-	25	2НДФЛ
Банк Москвы	170 тыс. руб.	60%		20,5	21,5	40	21	3		2	30	2НДФЛ
УралСиб	250 тыс. руб.	7 млн. руб.		19	19,9	30	18	6		1	30	2НДФЛ
КредитЕвропа банк	250 тыс. руб.	6,5 млн. руб.		15,5	17,5	40	21	6		1	15	2НДФЛ
Альфа-Банк	500 тыс. руб.	12 млн. руб.		20,6	24	30	21	4		1	25	2НДФЛ
Райфаззен-банк	400 тыс. руб.	26 млн. руб.		20	23,5	30	24	3		1	20	2НДФЛ
ТрансКредит банк	30%	80%		18	18	20	21	6		-	15	2НДФЛ

 

Помимо повышения ставок по ипотечным кредитам явными тенденциями  стали:

- сокращение кредитных  программ в иностранной валюте;

- повышение требований  к первоначальному взносу;

- полное вето на  кредитование строительства жилья;

- отказ от кредитования  под залог имеющегося жилья.

Вследствие финансово-экономической  нестабильности и серьёзного ужесточения  требований к потенциальным клиентам ипотека в России стала значительно  менее доступной.

Необходимо отметить, что основными факторами являются увеличение процентной ставки с 12,9 до 23,5%, увеличение первоначального взноса, требования по возрасту заемщика и стажа работы, а также увеличение уровня ежемесячного дохода домохозяйства. Следует сказать, что эффективное функционирований системы ипотечного кредитования в России теоретически и практически возможно, поскольку имеются достаточно проработанные правовые основы, заложенные в действующее гражданское, жилищное, гражданско-процессуальное законодательство, а также меры  государственной поддержки ипотечного кредитования на уровне регионов России.

Ипотечное кредитование является одним из механизмов оказания поддержки строительному сектору  страны, поскольку строительство  жилья в регионах составляет 30% ВВП.

В связи с этим государством определена задача-максимум: сохранись объемы ипотечного кредитования на уровне 2007г. В Минрегионразнития России в качестве наихудшего варианта развития событий предполагают, что безнадежная задолженность российских заемщиков по ипотеке в обозримом будущем достигнет 300-400 млрд.  руб. Поданным этого министерства, объем просрочек по ипотеке к сентябрю - октябрю 2009г. составлял 30-40% ¹⁰|Направления и меры государственной поддержки системы ипотеки:

1. Подготовка законопроектов  по обеспечению антикризисных  мер и государственной поддержки рынка ипотеки

2. Выкуп у застройщиков  готовых квартир и незавершенных  объектов

3.Выкуп у девелоперов  незастроенных участков земли

4. Реструктуризации ипотечных  кредитов. В 2009 г. в структуре  АИЖК 

создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»(ОАО «АРИЖК»), разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов)для отдельных категорий граждан»

5.Досрочное использование  «материнского капитала». В 2010 г. Его сумма увеличена до 307,65 тыс. руб.

6. Реализация национального  проекта «Доступное и комфортное  жильё-гражданам  России»

7.Увеличение уставного  капитала АИЖК, предоставление государственного  кредита АИЖК в размере 20 млрд. руб.

8. Государственная поддержка  и предоставление АИЖК  государственных гарантий при выпуске облигаций.

9. С 2009 г. работодатели могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3 % от расходов ни оплату труда). Для этого государством выделено 300 млн. руб.

10. С января 2009 г. в  2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер  суммы, с которой покупатель  жилья может оформить налоговый  вычет

11. Возможность накопления  квадратных метров по фиксированной  цене в качестве первоначального взноса в ипотеку.

12. Введение солидарной  ответственности государства--и  предприятий — должников банков. Гарантия государства в погашении  50% от суммы долга

предприятия (через 1 мес.. после обращения банка к Правительству  РФ)

13. Государственная поддержка: восстановление ликвидности; реструктуризация (ликвидационные процедуры, санация) и рекапитализация банковской системы.

14. Снижение норматива  достаточности капитала до 5%. Включение  в капитал банков акций и  долей участия, приобретенных  в процессе реструктуризации ссудной задолженности.

15. Введение солидарной  ответственности по кредитам  банков государства и предприятий-должников  (август 2009).

Необходимо  отметить, что социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер для защиты прав граждан-залогодателей Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизации государственной  политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм как материальных, так и процессуальных (для установления реальных гарантий соблюдении юго-норных условий). Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей. На первоначальном этапе развития системы социального ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий .залогодателей (домохозяйств).