Направления и меры государственной поддержки ипотечного кредитования

Кредитор может предоставить заемщику ссуду за счет собственных средств или за счет привлеченных средств, при этом средства заимствуются у других субъектов воспроизводственной деятельности и у граждан.

При выдаче ссуды за счет собственных средств кредитор (фактически акционеры банка) остается их собственником в течение всего срока кредитования, а при выдаче в кредит привлеченных средств собственниками этих средств остаются предоставившие их банку во временное пользование субъекты. Кредитор в данном случае является лишь посредником между заемщиком и вкладчиком банка в процессе предоставления временно свободных денежных средств, получая при этом плату за посреднические услуги и за риск в виде процентов и прибыль в виде разницы между ставками привлечения и размещения кредитных ресурсов. «Ссудный капитал банков образуется из вкладов денежных капиталистов, которые предоставляют банкам отдавать их в ссуду» (К. Маркс}

Привлеченные средства, направляемые на предоставление ссуд, формируются за счет финансовых ресурсов, привлекаемых кредиторами у государства (путем выпуска ценных бумаг, приобретаемых государством), хозяйствующих субъектов и граждан.

С ростом экономики и  развитием хозяйства увеличивается  и размер кредитных ресурсов. Таким  образом, в состав ресурсов для кредитования входят

— собственные средства кредиторов;

• денежные резервы предприятий и организаций, высвобождающиеся в процессе кругооборота капитала;
• денежные резервы, выступающие в виде специальных фондов, 
  а также фонд амортизационных отчислений, используемый для капиталовложений;

 — государственный денежный резерв, состоящий из сумм текущих денежных ресурсов бюджета;

    —  денежные  накопления населения, аккумулируемые  банками;

• эмиссия денежных знаков, осуществляемая в соответствии с 
  потребностями роста оборота наличных денег.

Следовательно, кредит выполняет одну из основных своих функций — является средством межотраслевого и межрегионального перераспределения денежного капитала.

Кредитные отношения  поддерживаются непрерывным кругооборотом средств в хозяйстве и позволяют эффективно использовать все фонды денежных средств для нужд производства, торговли и потребления.

Ипотечные кредиты (в  том числе жилищные) банки предоставляют  за счет привлеченных на длительный срок средств. Привлечение кредитных ресурсов — один из самых сложных моментов при осуществлении ипотечного жилищного кредитования. Основными источниками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются кредитные линии и кредиты, предоставленные другими банками, средства различных фондов, а также эмиссия ипотечных ценных бумаг и целевые облигационные займы.

Основными функциями  кредиторов являются:

• предоставление кредита на основе проверки платежеспособности и 
  кредитоспособности заемщика исходя из условий и требований кредитования;
• оформление кредитного и других требуемых договоров (при ипотечном кредитовании — договора ипотеки);

• обслуживание предоставленных кредитов.

Вторым необходимым  субъектом кредитных отношений  является заемщик, он получает кредит, обязуясь вернуть его кредитору.

До возникновения банков заемщиками были отдельные граждане, которые временно нуждались в дополнительных средствах. С возникновением банков произошла концентрация кредиторов и круг потенциальных заемщиков значительно расширился. Сейчас заемщиками могут быть любые предприятия, банки, граждане и государство.

Заемщиками ипотечных  кредитов выступают предприятия, имеющие  в собственности недвижимое имущество, банки, государство, граждане, имеющие недвижимое имущество. Заемщиками ипотечных жилищных кредитов выступают граждане, приобретающие на кредитные деньги жилье, предоставляя его в обеспечение кредита.

Полученный кредит не является доходом для заемщика, а  лишь дает возможность при рациональном его использовании получить новый  чистый доход. Получив кредит, заемщик  не становится его собственником, а лишь приобретает его во временное пользование за определенную плату в виде ссудного процента.

Исходя из этого, заемщик  всегда стремится наиболее эффективно распорядиться полученным кредитом, организовав его использование  таким образом, чтобы высвобождаемых от использования кредита средств хватило для уплаты основного долга и процентов. Однако при получении ипотечного жилищного кредита заемщик покупает на полученные кредитные деньги жилье, которое не приносит ему дохода (кроме случаев сдачи его в аренду), поэтому источником погашения кредита могут быть только доходы заемщика, в основном его заработная плата. То есть особенностью ипотечного кредита является то, что он не дает заемщику возможности при его использовании получить новый

чистый доход.

Как субъекты кредитных отношений, кредитор и заемщик очень тесно связаны друг с другом. Хотя заемщик и является более зависимой стороной, а кредитор имеет возможность диктовать свои условия предоставления кредита, кредитор не может существовать без заемщика, а заемщик — без кредитора.

Кредитная сделка объединяет кредитора и заемщика, но это единство противоположностей, так как они выступают с противоположных сторон, изначально имея при этом противоположные интересы. Так, заемщик стремится получить кредит под более низкий процент, а кредитор стремится предоставить кредит под более высокий процент. Но одним из условий возникновения кредитных отношений является совпадение интересов кредитора и заемщика. Поэтому, вступая в кредитную сделку, кредитор и заемщик идут на компромисс, находя взаимовыгодные варианты условий сделки.

Еще одним элементом  структуры кредита является объект передачи, то есть то, что передается от кредитора заемщику и затем обратно. Объектом передачи является ссуженная стоимость в форме денежных средств. Их особенность в данном процессе заключается в том, что, высвободившись из хозяйственного цикла и не имея возможности вступить в следующий, они оседают у одного из субъектов кредитных отношений. А затем, посредством кредита, они переходят к новому пользователю, у которого возникла потребность в использовании привлеченных средств. При этом ссуженная стоимость позволяет новому владельцу продолжить или начать новый хозяйственный цикл, обеспечивая тем самым непрерывность воспроизводства. Ссуженная стоимость позволяет вести непрерывную хозяйственную деятельность или начать ее, не дожидаясь накопления достаточного количества собственных ресурсов.

При ипотечном кредитовании наличие или отсутствие добавочной потребительной стоимости у объекта  кредита зависит от целей кредитования. Если кредит предоставляется на приобретение жилья, то добавочная потребительная стоимость отсутствует, поскольку ипотечный жилищный кредит не связан с непрерывным воспроизводственным процессом, он лишь позволяет раньше удовлетворить потребность заемщика в жилье.

Важной чертой ссуженной  стоимости как объекта передачи является ее авансирующий характер. Получая кредит, заемщик, как правило, предвосхищает получение определенного дохода от использования кредитных ресурсов, который позволит ему в том числе оплатить и проценты по кредиту.

При ипотечном жилищном кредитовании ссуженная стоимость, на наш взгляд, не носит авансирующего  характера, поскольку приобретенная на кредитные средства квартира не приносит прибыль, а возврат кредита и уплата процентов осуществляются за счет доходов заемщика, не связанных с приобретенной квартирой. Исключением в данном случае могут быть только две ситуации: если купленная в кредит квартира сдается в аренду и проценты по кредиту уплачиваются из арендной платы или если стоимость квартиры выросла и ее продажа принесет заемщику прибыль.

Б процессе своего движения объект передачи должен сохранять свою стоимость и потребительную стоимость. То есть от заемщика к кредитору  должен возвращаться эквивалент полученной им ссуженной стоимости. Это фундаментальное качество кредита на практике часто не реализуется, в основном в силу инфляционных процессов. При этом заемщик возвращает номинально ту же ссуду, но ее стоимость уже меньше. Инструментом предотвращения обесценения ссуженной стоимости выступает ссудный процент.

 

В современных российских условиях наиболее подходящей защитой ссуженной стоимости от обесценения могут быть плавающий размер ссудного процента, поскольку темпы инфляции все еще значительны и

 составляют порядка 10% в год,  или перевод кредитных ресурсов  з наиболее устойчивую иностранную  валюту, например в евро.

Элементом структуры  ипотечного и ипотечного жилищного  кредита также является обеспечение. Согласно принятому в международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов. Обеспечение кредита является одной из гарантий его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность — основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком — это первичный источник погашения, но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения заемщиком дохода, то банку необходим вторичный источник погашения кредита — в ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой

Таким образом, структура ипотечного жилищного кредита включает в себя четыре устойчивых элемента, которые только в своем единстве образуют кредитный процесс.

В процессе своего функционирования кредит проходит несколько условно  выделенных стадий.

Выделение стадий условно, поскольку  кредит является единым по характеру своего движения.

Итак, ссуженная стоимость  проходит следующие стадии:

Рк — Пкз  — Ик — ... Вр.... Вк... — Пкс.

Исходной стадией движения кредита является его размещение (Рк) в форме предоставления ссуды. Предоставлению ссуды предшествует накопление кредитором ресурсов для кредитования. Исходя из этого, можно было бы предположить, что именно это и есть первая стадия, но поскольку в процессе накопления кредитных ресурсов ссуженная стоимость еще не является ссуженной, то такое предположение было бы неверным.

Предоставляя ссуду, в  каждом конкретном случае кредитор должен быть уверен в том, что ссуженная стоимость пройдет все стадии своего кругооборота и возвратится к нему вместе с процентами, поэтому предоставлению ссуды всегда предшествует работа по оценке вероятности ее возврата. При ипотечном жилищном кредитовании также оценивается возможность возврата ссуды из стоимости заложенного имущества.

Получение кредита заемщиком (Пкз) удовлетворяет его временные потребности, это обусловлено временным характером кредита. 

 

Потребительная стоимость  ссуды реализуется заемщиком  в процессе ее использования (Ик). Вариантов использования ссуды очень много, главным условием использования ссуды является его целевой характер, то есть соответствие цели получения кредита. Для большей вероятности возврата ссуды в интересах кредитора осуществлять контроль над ее целевым использованием. В ипотечном жилищном кредитовании потребительная стоимость ссуды реализуется заемщиком при покупке квартиры, предоставляемой одновременно в залог кредитору.

Высвобождение ресурсов (Вр) завершает круговорот стоимости в хозяйстве заемщика и процесс использования ссуженной стоимости в интересах заемщика. Это предполагает, что временные потребности заемщика удовлетворены и получен определенный финансовый результат.

Процесс высвобождения  средств происходит в сфере обращения  и относится к отношениям кредитора  и заемщика, но все же является стадией  движения кредита, тем более что кредитные отношения возникают именно в сфере обращения.

При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит иначе, чем при других видах кредитования: ссуженная стоимость не участвует в хозяйственном обороте заемщика, следовательно, она не высвобождается при его завершении, а лишь постепенно возмещается из доходов заемщика, получаемых им от трудовой деятельности. В этом состоит одна из особенностей ипотечного жилищного кредитования. Эта особенность показывает сходство ипотечного жилищного кредита с потребительскими кредитами, так как при кредитовании потребительских нужд населения {например, покупки автомобилей, бытовой техники и т.п.) ссуженная стоимость также не участвует в хозяйственном обороте заемщика и возмещается из его доходов.

Возврат кредита (Вк) означает переход ссуженной стоимости обратно от заемщика к кредитору через определенное время.

Возвратность можно считать реальной, если она обусловлена действительным высвобождением средств из хозяйственного оборота. Если в результате хозяйственного оборота не произошло высвобождения средств, а заемщик возвращает ссуженную стоимость, то имеет место формальная возвратность, поскольку возмещение ссуженной стоимости происходит за счет побочных источников и ожидаемый финансовый результат от использования ссуды не получен, следовательно, временные потребности заемщика не были удовлетворены в полной мере,

При таком подходе  возвратность ипотечного жилищного  кредита можно считать в некотором  смысле формальной, поскольку ссуженная стоимость не участвует в хозяйственном обороте заемщика, следовательно, ее возврат осуществляется не за счет высвобождения средств в результате ее использования, а за счет других источников.