Направления и меры государственной поддержки ипотечного кредитования

Заключительной стадией  движения кредита является получение кредитором стоимости, предоставленной во временное пользование (Пкс).

Последняя и предпоследняя  стадии движения кредита могут совпадать во времени, при этом на данных стадиях идет движение одних и тех же стоимостей — заемщик возвращает и кредитор получает сумму основного долга и процентов. На данных стадиях важно, чтобы возвращаемая ссуда сохранила свою потребительную стоимость, а не уменьшилась в результате обесценения. Это особенно важно при ипотечном жилищном кредитовании, которое имеет долгосрочный характер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ  ЭТАПЕ

2.1 Ипотечное кредитование  в России на современном этапе

В последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось — по итогам года выдано 301 035 ипотечный кредит на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза. Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года обусловлен эффектом сезонности, характерным для данного рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в IV квартале 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект «низкой базы». ⁴                                                                                 Рис. 1

 

                                                                                                                                  Рис.2

 

 

По итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,7% с 1,17 (2009 года) до 1,26 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года).

                                                                                                                          Рис.3

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% — по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 п.п.), что также соответствует прогнозам АИЖК. 
Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы года, причем, если в I квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться «дорогие» кредиты 2009 года), то снижение ставок в IV квартале — результат комплекса мер, приведших к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов крупнейшими банками летом 2010 года, что, в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в IV квартале. Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года. Так, месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам действительно свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение IV квартала 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал 2010 года ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 п.п. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за IV квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%. Ипотечные ставки вплотную приблизились к историческому минимуму — он был зафиксирован по итогам I квартала 2008 года — 12,4%.  
Дальнейшая динамика ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8—9% ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ. Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета). 

 

                                                                                                                                            Рис.4

Еще одной положительной  тенденцией IV квартала стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса. 

Кроме того, в декабре 2010 года произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении — он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно сократился объем дефолтной (90 дней+) задолженности — показатель уменьшился на 6,3 млрд рублей и «технической» (1—30 дней)задолженности — он снизился в декабре на 5,8 млрд.рублей. Кроме того, в декабре 2010 года произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении — он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее.⁵ 

 

                                                                                                                                             Рис.5

Кроме того, в декабре 2010 года произошло сокращение уровня просроченной задолженности в абсолютном выражении — он снизился до 41,6 млрд рублей по сравнению с 44,7 млрд месяцем ранее. Отметим, что основное сокращение пришлось на просроченную задолженность по рублевым кредитам. Значительно сократился объем дефолтной (90 дней+) задолженности — показатель уменьшился на 6,3 млрд рублей и «технической» (1—30 дней)задолженности — он снизился в декабре на 5,8 млрд.рублей.  
По всей видимости, банки, в преддверии конца финансового года списали некоторую часть безнадежной просроченной задолженности с баланса. Кроме этого, в условиях традиционных декабрьских выплат, некоторые заемщики смогли погасить допущенную просроченную задолженность.  
Косвенно это подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей: по данным Банка России по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает 30 дней, превысил 92%. 

2.2 Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

Ипотечное кредитование во Франции

Во Франции  одним из главных условий при  получении ипотечного кредита является наличие и сумма постоянного официального дохода заемщика. Одобрение кредита также зависит от покупаемого жилья и условий банка При оформлении ипотечного кредита граждане России обладают теми же правами, что и граждане Франции. Во Франции средняя процентная ставка по ипотеке равна 4-5% годовых. Фиксированная процентная ставка по ипотечному кредиту сейчас составляет 3,5-5,4% и зависит от срока кредитования, плавающая ставка – от 3,3%.Однако после кризиса количество французских банков, готовых предоставить ипотечные кредиты иностранцам, резко сократилось, а размер первоначального взноса для нерезидентов вырос с 30 до 50%.Ипотечный кредит может быть получен как на приобретение недвижимости, так и на ее ремонт и реконструкцию. На некоторые объекты недвижимости ипотечное кредитование не предоставляется. К ним относятся сараи, каменные домики, деревянные здания и объекты с землей сельскохозяйственного назначения.

Каждый французский  банк использует свою методику при  одобрении кредита и рассматривает  каждого заемщика индивидуально. Тем  не менее, есть общие правила:

• для иностранных  покупателей первоначальный взнос  должен составлять от 50% стоимости недвижимости

• сумма ипотеки  рассчитывается так, чтобы ежемесячные  платежи по кредиту не превышали 33% от декларируемого дохода заемщика

• иностранные покупатели могут оформить ипотечный кредит во Франции только в евро

• минимальная  сумма кредита – 30 000 евро

• кредит оформляется  сроком от 5 до 30 лет

• возраст заемщика должен быть от 21 до 70 лет

• заемщику необходимо иметь постоянную работу или иной регулярный доход (например, в виде арендных платежей). Заявитель должен работать в одной компании не менее 1 года, при наличии собственной компании, необходимо подтверждение ее существования не менее 3 лет

Ипотека в Германии⁶

Срок кредитования в Германии может быть разным, но не может быть меньше 12 лет. Только при условии долгосрочного кредитования банку и государству выгодно само кредитование. Процентные ставки на ипотечное кредитование одни из самых низких в мире и составляют всего 5-6 процентов годовых. При этом процентная ставка не меняется на протяжении всего срока погашения кредита, что крайне важно для потребителя .Германская скурпулезность прослеживается во всех моментах организации ипотечного кредита в Германии. Государство всевозможными способами поддерживает малообеспеченные слои населения (ипотечными кредитами в Германии пользуются только те слои населения, которые находятся за чертой бедности по германским меркам). Чем хуже материальное положение заемщика, тем больший объем материальной помощи ему будет оказывать государство. Поддержка происходит не в форме непосредственных наличных средств, а с помощью уменьшения процентной ставки. При этом предложение действует на определенный период и распространяется на достаточно узкий круг лиц, соответствующих формальным требованиям. Одновременно проводится достаточно много программ, что позволяет достаточно большому числу заемщиков. Система помощи заемщикам организована таким образом, что государство не остается в убытке. При организации поддержки подобным образом государство выигрывает в том, что население стремится брать кредиты, что стимулирует рост строительства жилья. Также благодаря открытой политике в области ипотечного кредитования обеспечивается налоговая стабильность в стране.

Ипотека в Швейцарии

Расчет платежей может  проводится как по аннуитетной, так  и по дифференцированной схемам, доступным  также и для рефинансирования.

Заемщиком может выступать  как гражданин Швейцарии, так  и иностранец, проживающий на территории страны. Нерезиденты могут также приобретать имущество, в установленных законом кантонах.

Минимальный размер кредита  составляет 350 тыс. швейцарских франков. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что сумма кредита не может  превышать 80% от оценочной или рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от того, что ниже).

От 5 до 30 лет, возрастной максимум для заемщика — 70 лет.

Швейцарские франки.

Сборы швейцарских банков варьируются, но, как правило, составляют около 500 франков. Расходы, связанные  с оценкой собственности, отличаются в зависимости от площади и расположения. Нотариальные и регистрационные сборы составят около 5% от стоимости объекта.

Необходимо иметь в  виду, что банки смотрят на способность  заемщика в долгосрочной перспективе  погашать кредит. Непременным условием для финансовых институтов Швейцарии является то, что сумма обязательств (выплат по потребительским кредитам, ипотеке в России, другим ежемесячным платежам, а также выплатам за недвижимость в Швейцарии) не должна превышать 33% от ежемесячных доходов заемщика. Эти процентные отношения не фиксированы и могут отличаться в зависимости от кредитной организации.

Швейцарские банки требуют  подтверждения дохода. Это могут  быть справки о заработной плате, накоплениях, доходах от инвестиций или аренды. Однако не все кредиторы  принимают во внимание эти документы.

Страхование приобретаемого имущества является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то в большинстве случаев оно  не является обязательным.

Ипотека предоставляется  на сумму до 80% от оценочной или  рыночной стоимости недвижимости (в зависимости от того, что ниже).

Существуют различные  налоговые последствия и перспективы, о которых вы должны знать перед  покупкой недвижимости в Швейцарии. Существуют местные требования к  регистрации в зависимости от количества времени, которое вы планируете проживать на территории государства ежегодно. Перед совершением сделки или рефинансированием займа мы настоятельно рекомендуем консультироваться с профессиональными брокерами и квалифицированными юристами по вопросу расходов, которые вы будете нести.

При заключении сделки покупатель и продавец в присутствии нотариуса  и представителя заемщика подписывают  договор купли-продажи. Вы можете оформить доверенность для представления  ваших интересов. Продавец передает ключи, и вы становитесь официальным и законным владельцем недвижимости в Швейцарии.