Оценка имущества

Пример (вариант) оформления титульного листа

Московский  банковский институт

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Зачёт

по дисциплине «Оценка имущества»

 

 

 

Задачи

 

Вариант № 7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила

студентка группы 5ФКзу(б)-8

Савинова Светлана Валерьевна

 

 

Проверил

проф. Зимин Алексей Иванович

 

 

 

 

 

Москва – 2007

 

 

Задачи по курсу «Оценка  имущества»

 

Задачи, представленные в этой части пособия, охватывают все разделы курса «Оценка  имущества» и разбиты на пять групп. Первая группа – задачи на применение методов доходного подхода (метод дисконтирования компонентов денежного потока); вторая – задачи на применение методов затратного подхода; третья – задачи на применение прямых методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости; четвёртая группа – задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости и пятая группа задач – задачи на применение методов степенного и линейного коэффициентов «торможения» в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке машин и оборудования. В каждой из пяти групп представлены задачи с решениями (от одной до трёх задач) и десять задач для самостоятельного решения.

 

1. Задачи на применение методов доходного подхода

 

Образец решения  задачи (доходный подход)

 

Задача Д1. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества, способного генерировать в предстоящие 3 года следующие годовые доходы: 2,70 млн. руб.; 1,90 млн. руб.; 2,20 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,80 млн. руб. (стоимость реверсии). Ставка дисконтирования 15 %.

Решение.  В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

Здесь текущая стоимость объекта имущества; доход, генерированный объектом имущества в течение периода с номером ; число периодов генерирования компонентов денежного потока; ставка дисконтирования; стоимость реверсии (перепродажи) объекта имущества по окончании времени владения имуществом.

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 10,08 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для первого года – середина первого года, для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применён целочисленный коэффициент, т.к. данный компонент денежного потока не распределён во времени, а получен «импульсно» – в течение короткого времени.

Задача Д2. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества, способного генерировать в предстоящие 3 года следующие годовые доходы: 1,54 млн. руб.; 1,54 млн. руб.; 1,54 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 9,82 млн. руб. (стоимость реверсии). Ставка дисконтирования для данного случая является переменной: для первого года – 15 %, для второго года 14 %, для третьего года 13 %.

Решение.  В рамках доходного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

Здесь величины ставки дисконтирования для разных периодов времени.

Итак, текущая рыночная стоимость данного объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 10,43 млн. руб. В расчётах учтено не только то, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока, но также и то, что «стартуя» из середины соответствующего временного интервала, дисконтируемый компонент денежного потока проходит (из будущего в настоящее) через каждый из встречающихся на оси времени годов целиком – попадая каждый раз в зону действия соответствующего коэффициента дисконтирования. 

 

Задача Д3. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества, способного генерировать в предстоящие 3 года следующие доходы: за вторую половину первого года 2,70 млн. руб.; за второй год 1,90 млн. руб.; за первую половину третьего года 2,20 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в середине третьего года объект будет продан за 6,80 млн. руб. (стоимость реверсии). Ставка дисконтирования 15 %.

Решение.  В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:

В данной формуле  расстояние во времени от даты дисконтирования до середины интервала генерирования соответствующего компонента денежного потока ( , выраженное в долях года; расстояние во времени от даты дисконтирования до даты реверсии, выраженное в долях года.

В данном случае эта формула  приобретает следующий вид:

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом  дисконтирования денежных потоков, равна 10,37 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для второй половины первого года – середина этого интервала, совпадающая с окончанием третьего квартала (3/4 года), для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года, для третьего года – середина первой половины третьего года (1/4 года), отстоящая от даты оценки на 9/4 года. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применён дробный коэффициент, т.к. данный компонент денежного потока получен «импульсно» в середине третьего года, отстоящей от даты оценки на два с половиной года (5/2 года). 

 

Задачи  для самостоятельного решения (доходный подход)

 

Задача 1Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие годовые доходы: 1,87 млн. руб.; 1,94 млн. руб.; 2,22 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,87 млн. руб. Ставка дисконтирования 17 %.

 

Задача 2Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие годовые доходы: 2,22 млн. руб.; 1,87 млн. руб.; 1,94 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,87 млн. руб. Ставка дисконтирования 17 %.

 

Задача 3Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн. руб. за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

 

Задача 4Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,85 млн. руб. за первую половину 1-го года; 2,49 млн. руб. за 2-ой год; 2,33 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 8,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

 

Задача 5Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,49 млн. руб. за 2-ой год; 3,33 млн. руб. за первую половину 3-го года. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

 

Задача 6Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,85 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 1,85 млн. руб. за 2-ой год; 1,85 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в середине 4-го года объект будет продан за 6,78 млн. руб. Ставка дисконтирования 16 %.

 

Задача 7Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,2 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 4,4 млн. руб. за 2-ой год; 4,4 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 13,2 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

 

Задача 8Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,05 млн. руб. за первую половину 1-го года и 0,45 млн. руб. за вторую половину 1-го года;  2,10 млн. руб. за 2-ой год; 1,05 млн. руб. за первую половину 3-го года. Кроме этого, предполагается, что в середине третьего года объект будет продан за 4,20 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

 

Задача 9Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 1,05 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 2,10 млн. руб. за 2-ой год; 1,05 млн. руб. за первую половину 3-го года за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в середине третьего года объект будет продан за 4,20 млн. руб. Ставка дисконтирования 15 %.

 

Задача 10Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие доходы: 2,2 млн. руб. за вторую половину 1-го года; 4,4 млн. руб. за 2-ой год; 4,4 млн. руб. за 3-ий год. Кроме этого, предполагается, что в конце первого квартала третьего года объект будет продан за 13,2 млн. руб. Ставка дисконтирования 14 %.

 

 

2. Задачи на применение методов затратного подхода

 

Образец решения задачи (затратный подход)

 

Задача З1. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества (недвижимость), состоящего из земельного участка, купленного 03.01.2003 за 92,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 44,7 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 103,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 113,8 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 14%, 12%, 11%. Дата оценки 02.01.06.

Решение.  В рамках затратного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна сумме прошлых затрат на создание объекта имущества, приведённых к текущему времени, т.е. компаундированных к дате оценки с учётом уменьшения стоимости из-за износа:

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в  рамках затратного подхода, равна 391,7 тыс. руб. В расчётах учтено, что при компаундировании распределённых во времени компонентов денежного потока (денежных затрат) необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала расходования компонента денежного потока: для первого года – середина первого года, для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. В частности, учтено, что равномерные во времени затраты на отделку, произведённые в течение первой половины 2005 года, эквивалентны затратам, произведённым «импульсно» – в середине первой половины 2005 года (в конце первого квартала), отстоящей от даты оценки на 3/4 года; отсюда же и эффективный возраст отделки на дату оценки, составляющий 0,75 года.

 

Задачи  для самостоятельного решения (затратный подход)

 

Задача 1З. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 05.01.2003 за 122,1 тыс. руб.,  и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 75 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 12 лет. Инфляция по годам: 15,0%, 12,5%, 11,5%. Дата оценки 04.01.06.

 

Задача 1З.  Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.01.2002 за 112,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) в течение второго и третьего квартала 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 111,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 2002 – 15%, 2003 – 13%, 2004 – 11%, 2005 – 10%. Дата оценки 04.01.06.

 

 

Задача 3З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 99,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 134,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 103,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 85 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.