Оценка имущества

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,77	0,93	0,69	0,87	1,00

 

Задача 4С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,19	1,20	0,98	1,18	1,54
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	2 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне

A	B	C	D	E
0,76	0,91	0,68	0,84	1,00

 

 

Задача 5С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	2,39	2,46	1,96	2,36	3,08
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	2 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,75	0,90	0,67	0,83	1,00

 

 

Задача 6С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	3,57	3,69	2,94	3,54	4,62
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	19 мин	14 мин	13 мин	2 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,76	0,92	0,68	0,85	1,00

 

 

Задача 7С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 2 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,79	1,78	1,47	1,77	2,31
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	2 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,75	0,90	0,67	0,82	0,99

 

Задача 8С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 3 была произведена полгода назад, а темп повышения цен – 1,5 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	3,57	3,69	2,69	3,54	4,62
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	19 мин	14 мин	13 мин	2 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,76	0,92	0,70	0,86	1,00

 

 

Задача 9С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 4 была произведена полгода назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,79	1,85	1,47	1,59	2,31
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,77	0,93	0,69	0,85	1,00

 

 

Задача 10С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 5 была произведена квартал назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,79	1,85	1,47	1,77	2,19
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,78	0,93	0,71	0,86	1,00

 

 

4. Задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости

 

Образец решения задачи (сравнительный подход – метод парных сравнений)

 

Задача П1. Имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:

 

	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
Площадь, м2	2000	1500	1500	2000	2000
Гараж	есть	есть	есть	есть	нет
Сад	нет	есть	нет	есть	нет
Цена на рынке, тыс.руб.	?	320	300	450	400

 

Рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.

 

Решение.  Для решения построим следующую таблицу, в которой отразим абсолютные корректировки (обозначенные в таблице буквой К), полученные из сравнения двух объектов, отличающихся только одним фактором:

 

	Объект оценки	Объекты-аналоги, корректировки  цен
		1	К	2	К	3	К	4	К
Площадь, м2	2000	1500	+130	1500	+130	2000	0	2000	0
Гараж	есть	есть	0	есть	0	есть	0	нет	+30
Сад	нет	есть	– 20	нет	0	есть	– 20	нет	0
Цена, тыс. р.	?	320		300		450		400
Рыночная стоимость, тыс. руб.	430	430		430		430		430

 

Корректировки составляют следующие величины: корректировка на разницу площади равна 130 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 1 и 3, отличающихся только площадью); корректировка на наличие (отсутствие) сада равна 20 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 1 и 2); корректировка на наличие (отсутствие) гаража равна 30 тыс. руб. (следует из сравнения объектов 3 и 4, но цена объекта 4 скорректирована на наличие сада, т.е. 400 + 20 = 420 тыс. руб.)

Итак, в рамках сравнительного подхода (метод парных сравнений) текущая рыночная стоимость объекта  равна 430 тыс. руб.

 

Задачи  для самостоятельного решения (парные сравнения)

(красным цветом, курсивом показаны исправления, которые необходимо внести в пособие  – в брошюру, изданную для студентов, в варианты №№ 3, 4, 6, 8, 9 и 10)