Оценка имущества

 

Задача 4З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 122,1 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 34,8 тыс. руб.; 2) в течение 2-ой половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 133,6 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 153,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 30 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 5З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.10.2003 за 122,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) в начале октября 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 53,8 тыс. руб.; 2) в июне – июле 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 123,4 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 123,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13%, 12%, 11%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 6З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 112,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 63,6 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 114,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 193,8 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 66 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 8 лет. Инфляция по годам: 13,3%, 12,4%, 11,2%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 7З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 222 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 75 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 136 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 144 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 13,7%, 12,8%, 11,6%. Дата оценки 05.01.06.

 

Задача 8З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 162,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 64,8 тыс. руб.; 2) во вторую половину 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 135,5 тыс. руб.; 3) в течение второй половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 134,5 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 60 лет, для дома – 50 лет, для отделки – 8 лет. Инфляция по годам: 13,8%, 12,7%, 11,6%. Дата оценки 03.01.06.

 

Задача 9З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.04.2003 за 111,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) 03.07.2003 возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 141,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 13,1%, 12,2%, 11,3%. Дата оценки 04.01.06.

 

Задача 10З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 01.04.2003 за 200 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) летом 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 39,5 тыс. руб.; 2) летом 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 139,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 104 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 65 лет, для дома – 40 лет, для отделки – 11 лет. Инфляция по годам: 2003 – 13,6%, 2004 – 12,4%, 2005 – 11%, 2006 – 10%. Дата оценки 02.04.06.

 

3. Задачи на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости

 

Образец решения задачи (сравнительный подход)

 

Задача С1. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 7 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,20	1,22	0,97	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	4 мин	17 мин	12 мин	13 мин	3 мин

 

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне города N:

A	B	C	D	E
0,77	0,92	0,69	0,85	1,00

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от удалённости  дома от метро:

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Решение.  В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта равна среднеарифметической (средневзвешенной) величине цен аналогов оцениваемого объекта (квартиры в данном случае). Причём величины цен должны быть скорректированы в соответствии со следующим правилом – от объекта сравнения к объекту оценки. Другими словами, нужно найти ответ на вопрос: сколько стоил бы объект сравнения (аналог), если бы он был поставлен в условия, в которых находится объект оценки?

Здесь число объектов-аналогов; цена, по которой был продан на рынке объект с номером  ; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры на рынке от расположения дома в зоне для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро («транспортный» коэффициент) для объекта-аналога и объекта оценки соответственно; коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от некоторого произвольного фактора для объекта-аналога и объекта оценки соответственно.

 

 

Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, равна 1,14 млн. руб.

 

Задача С2. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 8 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой 3 была произведена полгода назад, а темп повышения цен на подобные квартиры – 1,5 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,20	1,22	0,89	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	4 мин	17 мин	12 мин	13 мин	3 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне города N:

A	B	C	D	E
0,77	0,92	0,69	0,85	1,00

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро:

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Решение.  В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта в данном случае равна:

 

 

Итак, текущая рыночная стоимость объекта (квартиры), рассчитанная в рамках сравнительного подхода, в данном случае равна 1,14 млн. руб. Здесь учтено, что цену квартиры № 3 необходимо привести к дате оценке, используя информацию о ежемесячном темпе повышения цен на подобные квартиры.

 

Задачи  для самостоятельного решения (сравнительный подход)

 

Для всех десяти задач, представленных ниже, коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро, является одинаковым и определяется из таблицы:

 

1	0,95	0,90	0,85
0 – 5 мин	5 – 10 мин	10 – 15 мин	15 – 20 мин

 

Задача 1С. Рассчитать текущую рыночную стоимость объекта имущества – квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 6 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,68	1,71	1,36	1,67	2,18
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	3 мин	18 мин	11 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,76	0,91	0,68	0,84	1,00

 

 

Задача 2С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне С в 11 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 1 была произведена пять месяцев назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,01	1,22	1,20	1,19	1,56
Ценовая зона города	A	B	А	D	E
Удалённость от метро	7 мин	20 мин	3 мин	14 мин	4 мин

 

Коэффициент, учитывающий  зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:

A	B	C	D	E
0,78	0,93	0,70	0,86	1,00

 

Задача 3С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне А в 9 минутах от метро.  На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 3 была произведена три месяца назад, а темп повышения цен – 1,6 % в месяц:

 

Квартира-аналог	1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.	1,21	1,23	0,96	1,20	1,57
Ценовая зона города	A	B	C	D	E
Удалённость от метро	2 мин	20 мин	14 мин	14 мин	4 мин