Система ипотечного кредитования

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение           3

 

Глава 1. Теоретические  и методологические основы

               ипотечного кредитования      6

1.1. Сущность ипотечного  кредитования и 

       его экономико-правовые аспекты      6

1.2. Опыт развития ипотечного  кредитования

       в зарубежных странах и странах СНГ     24

 

Глава 2. Современное состояние ипотечного кредитования

                в Кыргызской Республике      41

2.1. Участие коммерческих  банков Кыргызской Республики 

       в предоставлении ипотечных кредитований    41

2.2. Модель создания и внедрения ипотечного кредитования

       в Кыргызской Республике      45

 

Глава 3. Система  ипотечного кредитования, как механизм

                преодоления кризисных явлений

      в современных условиях в Кыргызской Республике  59

3.1. Роль ипотеки из  выхода экономического, кризиса 

       и внедрения системы ипотечного кредитования   59

3.2. Пути совершенствования развития ипотечного кредитования

       банками Кыргызской Республики     63

 

Заключение          70

 

Список использованной литературы      73

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В Кыргызской Республике рынок ипотечного жилищного кредитования появился сравнительно недавно и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства кыргызстанцев.

Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Ипотечное кредитование оказывает большое влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Вопросы, связанные с изучением зарубежного опыта ипотеки с функционированием ипотечного кредитования в Кыргызской Республике имеют особую актуальность и требуют постоянного улучшения, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.

Целью выпускной квалификационной работы является рассмотрение системы ипотечного кредитования за рубежом и в Кыргызской Республике.

Данная цель обусловила необходимость решения следующих  задач;

• изучить становление и развитие института ипотеки;

•   изучить опыт ипотеки в зарубежных странах;

• охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент развитого банковского рынка;
 

• рассмотреть модели развития системы ипотечного кредитования в Кыргызской Республике;
• рассмотреть становление и развитие ипотечного кредитования на примере «Экобанк»;
• изучить пути совершенствования по развитию ипотечного кредитования в Кыргызской Республике.

Предметом исследования в выпускной квалификационной работе является комплекс теоретико-методологических и практических вопросов, связанных с ипотечным кредитованием за рубежом и в Кыргызской Республике.

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе является деятельность Экобанка, в предоставлении ипотечных кредитов.

Методологической базой выпускной квалификационной работы стали учебно-методические пособия по курсу «Банковское дело» таких авторов, как Бектенова Д.Ч., Косарева Н.Б., Цыпина Г.А., Черкасов В.Е., Пиримбаев Ж.Ж., Вронская Н.С., Кумсков В.И.

Информационной базой выпускной квалификационной работы послужили данные Национального Банка Кыргызской Республики, материалы Национального статистического комитета, нормативно-правовые документы, практические материалы «Экобанк», а также Интернет ресурсы.

Структура и объем  выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении определены цель, задачи, обоснована актуальность выбранной темы, предмет и объект исследования.

В первой главе раскрывается сущность ипотечного кредитования, описаны модели ипотечного кредитования в США, Европе, Республике Казахстан, Российской Федерации, рассмотрены экономико-правовые аспекты ипотечного кредитования.

Во второй главе участие  коммерческих банков в ипотечные кредитования, модель создания и внедрения ипотечного кредитования в Кыргызской Республике.

В третьей главе система  ипотечного кредитования и роль ипотеки  из выхода экономического кризиса, даны рекомендации по совершенствованию рынка ипотечных кредитов для банков Кыргызской Республики.

В Заключении подведены  основные итоги исследования, а также  сделаны основные выводы и рекомендации

 

 

Глава 1. Теоретические и  методологические основы ипотечного кредитования.

 

1.1. Сущность  ипотечного кредитования и его экономико-правовые аспекты.

Термин «ипотека» впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что  указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypothecs - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало  большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы  специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в  течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигуса (от лат. pignuts - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение его как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество  оставалось во владении должника, а  кредитор получал право истребовать  закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения в силу, договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.*

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.**

Долгосрочный ипотечный  кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотека, то есть обеспечение  исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в Кыргызской Республике проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа  обеспечения возвратности ипотечных  кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия  на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время  складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.