Система ипотечного кредитования

Компания ежемесячно объявляет  свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков - физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В 2006 году начинают проявляться положительные тенденции в развитии кредитования. Если в 2005 году по оценкам КИК в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2006 году количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигла на тот момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2006 году ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2007 году ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2008 году стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. В 2007 году рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства Республики Казахстан

По информации Национального  банка, в 2007 году банками второго уровня было привлечено внешних займов на сумму около 3,7 млрд. долларов США, большая часть которых пошла на развитие ипотечных программ.

25 мая 2004 года в г.  Астане Министерство финансов  Республики Казахстан, ЗАО «Казахстанская  ипотечная компания» и банки  второго уровня - «Альянс Банк»,  «Астана-Финанс», «БТА-Ипотека», «Нурбанк»,  «Темирбанк», «Texakabank», «Цеснабанк», «Казкоммерцбанк», «БанкЦентрКредит», «Народный банк», «АТФ Банк» - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, «Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования.

Правительство привержено только одной идее - расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью», - заявил на церемонии подписания министр финансов Республики Казахстан Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения - 9-10% годовых, размер первоначального взноса - 10% годовых, срок ипотечных кредитов - 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО «Казахстанская ипотечная компания». «То, что банки согласились снизить ставку - это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике», - заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

С 5 июня 2004 года в республике начал работать Государственный  фонд гарантирования ипотечного кредитования. Об этом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда - страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

Успешное развитие ипотечного кредитование в Республике Казахстан стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины.

Ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Российская Федерация, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в Российской Федерации можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга Российской Федерации.

Несмотря на то, что ипотечный  бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.

Ипотечные модели, развивающиеся в Российской Федерации.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных  моделей. В большинстве своем  это связано с тем, что в  регионах по-своему подходят к решению  жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы Российской Федерации по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Немецкая модель.

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в Российской Федерации пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной.

После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В Российской Федерации  специализированных кредитных организаций  пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются  как долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья  с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в Российской Федерации наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• Аренда жилья с последующим выкупом.
• Создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку.
• Дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов.
• Ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Программы ипотечного кредитования.

Количество ипотечных  программ неуклонно растёт, сопровождаясь  их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты. Однако к настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В Н.Новгороде, Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты.

Программа «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано  в 1997 году на основании постановления  правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий  для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1,5 млрд. рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2,25 млрд. рублей.

Программа банка  «Московское ипотечное агентство» (МИА).

Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью  развития ипотечного кредитования в  московском регионе. «МИА» была разработана  собственная программа, которая  предлагается банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

Схема как работает двухуровневая  система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации, показана в приложение Б.

Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого  бизнеса в Российской Федерации «Сбербанк», «DeltaCredit» банк, «Райффайзенбанк» собственные ипотечные программы предлагают «Внешторгбанк», «Газпромбанк», «НРБ», «Росбанк», «Уралсиб». В марте 2004 года начал работу «Городской ипотечный банк» - третий после «МИА» и «DeltaCredit» специализированный ипотечный банк в Российской Федерации.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в Российской Федерации сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в Российской Федерации выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.

По данным «Ассоциации  российских банков» в 2005 году в Российской Федерации было выдано ипотечных кредитов на 56 млн. долларов США. В 2006 году уже 260 млн. долларов США. В 2007 году суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долларов США. По итогам работы 2008 году некоторые ключевые игроки, такие как «Сбербанк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк» и ряд других, не опубликовали результаты своей работы на ипотечном рынке. Тем не менее, по оценкам аналитиков рынка все-таки произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в 1 млрд. долларов США.

Глава 2. Современное состояние ипотечного кредитования в Кыргызской Республике.

2.1. Участие  коммерческих банков Кыргызской  Республики в предоставлении ипотечных кредитований.