Система ипотечного кредитования

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества  может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  кыргызскими законами. Могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке  земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, что право залога на находящиеся  или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся (возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя  возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.

Оценка земельного участка  может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита. Однако если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.

Оценка земельного участка  может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной  цены. Нормативная цена земли - это  особый вид платы за землю. Она  представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.

Следует, однако, иметь  в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения  цены земли в современных российских условиях точного и надежного  результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных  участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в  земельный участок капитала, почти  не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.

Если предметом ипотеки  является предприятие в целом, как  единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Предприятие, в отношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.

Ипотекой предприятия  может обеспечиваться денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем  через год после заключения договора ипотеки. Если ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство  с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.*

Залогодатель вправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости активов - предприятия и не нарушает условий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия в залог, совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества предприятия, допускаются только с согласия залогодержателя.

В случае нарушения залогодателем  своих обязательств, непринятия мер  по обеспечению сохранности заложенного  имущества, неэффективного использования имущества, что может привести к неплатежеспособности предприятия или к уменьшению стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражный суд с требованием о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Взыскание на заложенное имущество предприятия в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того, кто является залогодержателем.

Ипотека жилых домов  и квартир, включающая ипотеку части  жилого дома, квартиры, состоящей из одной или нескольких изолированных  комнат, имеет свои особенности. В  частности, не допускается ипотека  индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяются на гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.

Договор об ипотеке, предметом  которого являются жилой дом или  квартира, находящиеся в собственности  гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством Кыргызской Республики (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  или иной кредитной организации  в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.

Организация процесса обращения  взыскания является одним из основных вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения  в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как в законодательном, так и в «исполнительном» плане.

Взыскание на предмет  ипотеки может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда. При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Наконец, в ряде случаев  взыскание на заложенное имущество  может быть обращено только по решению  суда. Это случаи, когда:

• Для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа.
• Предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность.
• Залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой:

• По кредитному договору.
• По договору займа.

Требования, обеспечиваемые ипотекой:

• Уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
• Уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов.
• Уплата (если договором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:
• В возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо законом;

• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том  объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного имущества.

1.2. Опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах и странах СНГ.

Ипотечное кредитование в США (Американская модель ипотеки).

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую, модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда  условиях для создания общенационального  рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

• Переуступить их вторичным инвесторам.

• Сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах.
• Выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению с другими  видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

• Долгосрочностью (обычно до 20-30 лет).
• Относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика.
• Неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.