Система ипотечного кредитования

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

Существуют системы  ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в Кыргызской Республике, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека  является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный  кредит - это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого  под залог земли и другого  недвижимого имущества, состав которого приведен в Законе Кыргызской Республики «О залоге»:

• Земельные участки (за исключением участков, указанных в Законе Кыргызской Республики «О залоге»).

• Предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

 

• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Но прежде следует рассмотреть структуру рынка ссудных капиталов.

Рынок ссудных капиталов  как один из сегментов финансового  рынка можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных  с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

• Первичные инвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал.
• Специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие (аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал и передающие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату в форме процента.
• Заемщики в лице юридических и физических лиц и государства, испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования.
• Организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой  направленности выделяемых банками кредитных ресурсов рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рисунок 1):

Рисунок 1. Состав рынка  ссудных капиталов

• Денежный рынок - совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств.
• Рынок капиталов - совокупность средне- и долгосрочных операций, 
  обслуживающих движение, прежде всего, основных средств.
• Фондовый рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг.
• Ипотечный рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рисунок 2), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен  в странах, где существует частная  собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так  как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2. Отдельные виды специализированных банков.

 

Ипотечный кредит, как  правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

 

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости.* Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

В Кыргызской Республике в настоящее время ипотечных банков нет, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный  кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (рисунок 3). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

В соответствии с рисунком 3, можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов. Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

• Изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости.

• Изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков.
• Изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры  кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.

В Кыргызской Республике в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс Кыргызской Республики (в двух частях). Содержит части посвященные способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы Гражданский кодекс Кыргызской Республики, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части Гражданский кодекс Кыргызской Республики, достаточно велико. Таким образом, Гражданский кодекс Кыргызской Республики является, с точки зрения его юридической силы, наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой Гражданский кодекс Кыргызской Республики охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
2. Закон Кыргызской Республики «О залоге» от 12 марта 2005 года №49, этот закон занял место основного источника кыргызского залогового права.

При реализации ипотечных  отношений на практике очень важно  правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских  правоотношений правоведы объединяют в четыре группы: 1) имущество; 2) действия; 3) результаты интеллектуальной (творческой) деятельности: 4) нематериальные блага.

Термин «имущество»  применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права.

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т.е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень объектов, относящихся  к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости), как это  следует из Гражданского кодекса Кыргызской Республики, не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы, и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования.

Как уже отмечалось, действующее  законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически невозможно.

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Кыргызской Республики.