Сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

Ипотека – залог недвижимого  имущества при получении ссуды  в кредитном учреждении, дающий право  кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму  заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или  специализированными банками, кредитно-финансовыми  учреждениями под заклад недвижимого  имущества. При этом одна сторона  – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного  строительства. В Беларуси налицо все правовые предпосылки для внедрения ипотеки, а широкое развитие ипотеки означает и окончательное решение жилищной проблемы.

Таким образом, актуальность рассматриваемой темы определяется высокой значимостью ипотечного кредитования в решении жилищных проблем и мобилизации финансовых ресурсов на национальном фондом рынке.

Цель курсовой работы – рассмотреть ипотечное кредитование и перспективы его развития в Республике Беларусь.

 Основными задачами курсовой работы являются:

- изучение сущности и роли ипотечного кредитования в условиях рыночной экономики;

- анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь;

- выработка предложений  по совершенствованию развития  системы ипотечного кредитования  в Республике Беларусь.

Объектом исследования являются системы ипотечного кредитования, а также закономерности функционирования различных моделей и схем ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является совокупность теоретических  и практических вопросов, связанных  с формированием и функционированием  систем ипотечного кредитования.

Методологическую и  теоретическую основу исследования составили труды по классической экономической теории, а также исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования.

В работе использован  системно-структурный подход к анализу  объектов исследования, раскрытию характеристик  субъектов ипотечного кредитования, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.

Научная новизна исследования состоит в выявлении закономерностей, особенностей и условий функционирования систем ипотечного жилищного кредитования на основе сравнительного анализа их развития, а также разработке рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Также при написании  курсовой работы будут рассмотрены  основные факторы, оказывающие препятствие  в использовании механизмов ипотеки в экономике Республики Беларусь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.СУЩНОСТЬ  И РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

 

 

 

 

"Hypotheca" переводится  с греческого как подставка  или подпорка , что вполне соответствует  цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимость.

Ипотека — залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензии залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также  физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд) [1, c. 40].

Залог — способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести[2, c. 73]:

1. земельные участки;
2. предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;
3. права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;
4. земельные участки вместе с объектами.

Ипотечный кредит — особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают  собственные ценные бумаги, которые  могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации  представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают  физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен[3, c. 19]:

1)  приносить доход  его владельцу;

2) пользоваться спросом  на рынке;

3)  не быть объектом  залога по другой операции.

При залоге недвижимого  имущества должник номинально сохраняет  свое право собственника.

Если иное не установлено  договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и право независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа  обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

Главный (первичный) ипотечный  залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный  залог имеет место при любой  ипотеке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Жилищный сертификат — вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья[4, c. 59].

Процесс получения ипотечного кредита проходит несколько стадий (табл. 1.1).

 

Таблица 1.1 - Предоставление ипотечного кредита банком

Примечание - Источник: [16, c. 220]

 

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный  кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (возраст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его финансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче — это документ о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Документы на собственность (имущество) должны подтверждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них — договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

Для страховых документов обязательны данные об имущественном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование — гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для  расчета стоимости могут служить  различные стоимостные понятия[5, c. 5]:

1. стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;
2. стоимость построек на земельном участке;
3. рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита — андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода (например, года) стабильного дохода, а также достаточные подтверждения того, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвергаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.