Сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

Понятие ипотеки раскрывается в ст. 1 Закона: ипотека - залог недвижимого  имущества (земельных участков, капитальных  строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются: предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Смысл ипотеки в том, что кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ипотека может возникать  из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Ст. 6 Закона устанавливает, что предметом ипотеки могут  быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее - имущество, являющееся предметом ипотеки).

Передача имущества  в ипотеку лицом, за которым это  имущество закреплено на праве оперативного управления или безвозмездного пользования, не допускается.

В п. 2 ст. 7 Закона четко  установлены пределы ответственности  залогодателя - третьего лица: требование кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, к залогодателю - третьему лицу ограничивается имуществом, являющимся предметом ипотеки, если иное не установлено соглашением сторон или законодательством.

Статья 11 Закона содержит требования к форме и порядку заключения договора об ипотеке. Так, договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если залогодателем  земельного участка является гражданин  Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен  нотариально либо регистратором  территориальной организации по государственной регистрации недвижимого  имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистратор) по месту нахождения земельного участка.

Договор об ипотеке считается  заключенным с момента его  государственной регистрации, за исключением  случая ипотеки имущества, которое  поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы.

Несоблюдение формы  договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации  влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Очень важные нормы, которые  вынуждены будут соблюдать стороны  при заключении договора об ипотеке, содержатся в ст. 12 Закона и касаются содержания договора.

С 27.12.2008 в договоре об ипотеке должно быть указано имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке необходимо указать право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя (за исключением договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством).

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

В договоре об ипотеке  следует указать, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным  актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета депо залогодержателя. В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 13 Закона ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Ипотека согласно законодательству возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

Имущество, являющееся предметом  ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Порядок государственной  регистрации ипотеки установлен в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

Документы, необходимые  для государственной регистрации  ипотеки, содержатся в следующих  законодательных актах:

1) для граждан:

- Указ Президента Республики  Беларусь от 16.03.2006 N 152 "Об утверждении  перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан";

- постановление Совета  Министров Республики Беларусь  от 17.12.2005 N 1475 "Об утверждении перечня  документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан";

2) для субъектов хозяйствования:

- постановление Совета  Министров Республики Беларусь  от 21.11.2007 N 1578 "Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. N 689".

Статья 14 Закона устанавливает  обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке, за исключением  случая заключения договора об ипотеке  имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения такого договора не считается созданным в соответствии с законодательством, в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом ипотеки (предшествующих ипотеках; правах пожизненного пользования, аренды; сервитутах и других правах на имущество, являющееся предметом ипотеки). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора об ипотеке.

В ст. 15 Закона определены случаи прекращения ипотеки. Прекращение  ипотеки должно быть зарегистрировано в организации по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

Глава 3 Закона посвящена  новелле белорусского законодательства - закладной. В соответствии со ст. 16 Закона права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами.

Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно владельцем закладной. Владельцем закладной может быть также лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

- передачи (уступки) прав  по закладной в соответствии с требованиями Закона;

- обращения взыскания  на заложенную закладную;

- правопреемства, в том  числе в порядке наследования;

- решения суда о  признании прав по закладной.

Закладная является именной  ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:

- право владельца закладной  на получение исполнения по  обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств  существования этого обязательства;

- права залогодержателя  по ипотеке, обеспечивающей исполнение  обязательства.

Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная  закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Документарная закладная  составляется организацией по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается  залогодателем, а если он является третьим  лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с договором об ипотеке.

Бездокументарная закладная  составляется организацией по государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в  присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной, передается организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для принятия бездокументарной закладной на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

Закладная подлежит государственной  регистрации в специальном регистре в порядке, установленном Советом  Министров Республики Беларусь.

В соответствии со ст. 18 Закона переход прав по закладной подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. О переходе прав по документарной закладной на этой закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производится соответствующая отметка.

На основании ст. 25 Закона, если иное не предусмотрено  законодательством или договором  об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залогодержателя. Однако в случае выдачи закладной отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки, допускается, если право залогодателя на его отчуждение предусмотрено в закладной.

В соответствии со ст. 26 Закона лицо, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, в  результате его отчуждения или в  порядке правопреемства, в том  числе в порядке наследования, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, если иное не установлено соглашением залогодателя или лица, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, с залогодержателем, включая и те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены залогодателем.

В ст. 27 Закона установлено, что при отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, с нарушением правил, установленных Законом, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки  об отчуждении имущества, являющегося  предметом ипотеки, недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 168 ГК;

- досрочного исполнения  обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на имущество,  являющееся предметом ипотеки,  в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, независимо от того, кому это имущество принадлежит.

Если иное не предусмотрено  законодательными актами или договором  об ипотеке, залогодатель вправе без  согласия залогодержателя (владельца  закладной) сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

- срок, на который это  имущество предоставляется в  пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;