Сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

Альтернативой ипотечным  облигациям являются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек (ИЦБ). Рисунок 3.2 представляет принципиальную схему системы ипотечных ценных бумаг.

 

Рисунок 3.2 - Система ипотечных ценных бумаг

 

Примечание - Источник: [12, c. 28]

Отличительной чертой системы  ипотечных ценных бумаг является четвертый участник, так называемый институт специального назначения (ИСН) или «передаточный механизм». Банки продают ипотечные кредиты ИСН, где они «пакуются» и секью-ритизируются в ипотечные ценные бумаги и продаются инвестору. Банки, таким образом, могут продать ипотечные кредиты инвестору (через ИСН) и очистить свои балансы.

Мы должны прояснить  роль ИСН в системе ИЦБ и  изменения, которые он вносит на ипотечный рынок. ИСН не является финансовым институтом, а всего лишь правовой конструкцией. Часто ИСН является акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. В некоторых странах, особенно в США, государство поддерживает субъектов, которые создают ИСН и ИЦБ. ИСН покупает закладные у инициатора ипотеки (т.е. банков, ипотечных брокеров) и формирует пул ипотек из этих закладных. Фактически это процесс перехода собственности на ипотеку, т.е. шаг «упаковки/распаковки» - функция владения ипотекой с этого момента выполняется ИСНом. Банк выступает агентом, который фактически выполняет операцию андеррайтинга и,основываясь на этом, ИСН приобретает относительно надежные закладные. Следующий шаг - это секьюритизация закладных в ипотечные ценные бумаги, которые начинают играть роль средства обращения на вторичном ипотечном рынке. В сравнении с системой ИО, система ИЦБ создает возможности для последующего перераспределения риска. Здесь риск переносится на инвестора. Система ИЦБ позволяет принимать на себя риск тому, кто наиболее этого желает.

Основное экономическое  преимущество системы ИЦБ - «распаковка» четырех аспектов ипотечного кредитования. Особенно эффективным может быть перераспределение риска. С операционной точки зрения, основное преимущество системы ИЦБ для банков в сравнении с системой ИО является высвобождение капитала для выдачи новых кредитов.

Как было отмечено выше, наиболее рациональным источником рефинансирования для банков должен быть фондовый рынок. То есть необходимо сделать стратегический выбор между системами ИО и ИЦБ. При осуществлении выбора необходимо осознавать стимулы инвесторов в Беларуси к приобретению ценных бумаг, связанных с ипотекой.

Мы полагаем, что в  Беларуси надежность будет сильнейшим импульсом к инвестированию. Основное преимущество системы ИО - это стимул банков поддерживать высокие требования надежности. В то же время в ИО системе банки являются агентами риска владения и обслуживания кредита. Поэтому у них есть мотив снижать эти риски. На протяжении всего времени в системе на базе ИО кредитному риску подвергается тот же институт, который инициировал этот кредит. Это обеспечивает доскональную оценку кредитоспособности заемщика, очень интенсивное отслеживание кредитором после подписания контракта, и существенно снижает проблему морального риска. В системе ИЦБ кредит (включая связанный с ним риск) перепродается ИСН, поэтому инициатор кредита (банк), должно быть, не станет столь тщательно оценивать кредитоспособность заемщика. Для оценки качества ипотечного пула потребуются эффективные и профессиональные аудиторские фирмы. Кроме того, возможностей для мошенничества в системе ИЦБ намного больше. Таким образом, мы отмечаем, что система ИО имеет преимущество над системой ИЦБ с точки зрения надежности. В то же время, система ИО практически не создает мотивов для коррупции в отличие от системы ИЦБ, которая может их создать в белорусских реалиях.

Следующий критерий, говорящий  в пользу выбора ИО в Беларуси - это  правовое обеспечение для каждой из систем. Очевидно, что внедрение любой из систем потребует значительных изменений и дополнений к действующему законодательству. Но включение четвертого участника (ИСН) значительно увеличивает число и сложность правовых актов, необходимых для начала деятельности системы. Это, конечно, может стать дополнительной проблемой для Беларуси.

Претворение в жизнь  системы, основанной на фондовом рынке, не станет мгновенным процессом. Это займет время, и будет необходим промежуточный период для развития рынка жилищных финансов. Для ускорения этого процесса должна быть выбрана система, предполагающая меньшую сложность и меньшие издержки. Система ИЦБ имеет большой недостаток, поскольку является довольно сложной и требует высокого уровня развития финансовых и правовых институтов. Выбирая систему ИО, Беларусь столкнется с необходимостью создания новых институтов только в случае введения принципа специализированной банковской деятельности. Таким образом, сравнивая эти две системы с такой точки зрения, мы снова заключаем, что создание в Беларуси системы ИО более целесообразно, нежели системы ИЦБ.

С другой стороны, система  ИЦБ имеет уникальное преимущество - возможность очищения банковских балансов от ипотечных кредитов. Основываясь  на этом, белорусские банки могут поддерживать именно эту систему, обосновывая это большей стабильностью банковского сектора. Они могут приводить аргумент, что ставки процента по ипотечным кредитам будут включать более низкую премию за риск и, следовательно, кредиты будут дешевле и более приемлемы для населения. На самом деле, маловероятно, что система ИЦБ снизит риск в рамках всего цикла ипотечного кредита, она приведет лишь к лучшему распределению риска. Следует также отметить, что системы ИО и ИЦБ могут сосуществовать. Но на первоначальном этапе все усилия должны быть сконцентрированы на одной системе, на системе, которая должна стать более результативной и эффективной в Беларуси. Мы считаем, что система ипотечных облигаций должна стать стратегическим выбором.

Принцип универсальной  банковской деятельности означает, что любой банк может выдавать ипотечный кредит. В отличие от принципа банковской специализации, когда только специализированные банки могут заниматься этим видом деятельности. Эти специализированные ипотечные банки ограничиваются в своей деятельности, например, привлечением депозитов, выдачей других кредитов, в то время как денежные переводы могут быть запрещены. Это требование возникает, главным образом, в целях безопасности и снижения подверженности риску. Часто система ИО сосуществует с требованием специализации ипотечных банков, то есть только те банки, которые специализируются исключительно на ипотечном кредитовании, получают право эмитировать ипотечные облигации, но никак не универсальные банки. Но это единство необязательно. Что касается белорусской системы, то ее мы можем классифицировать как универсальную. В соответствии с Банковским Кодексом и постановлением Национального банка № 175 от 28.06.2001 различные виды банковской деятельности должны лицензироваться Национальным банком (6 видов лицензий). Но не существует никаких ограничений для получения этих лицензий в зависимости от вида деятельности, что присуще принципу специализированной банковской деятельности. Все существующие ограничения связаны с экономическими показателями банка (к примеру, для того чтобы иметь право привлекать депозиты, банк должен обладать собственным капиталом не менее EUR 10 млн.) и его техническими возможностями.

Основной аргумент в  пользу специализированных ипотечных  банков - создание очень устойчивых банков, за которыми легче осуществлять надзор, нежели за универсальными. Для того, что бы дать этим банкам стимул предоставлять ипотечные кредиты, и, в итоге, направлять частные сбережения на жилищный рынок, они наделяются эксклюзивным правом эмитировать ипотечные облигации. Предполагается, что это приведет к созданию устойчивых банков. Но подход к оценке системной устойчивости банковской системы весьма сомнителен, поскольку неочевидно, надежней ли специализированный ипотечный банк, чем универсальный банк. Кроме того, в коротком периоде, когда фондовый рынок начнет развиваться, банк, занимающийся исключительно ипотечными операциями, не будет иметь достаточной ресурсной базы, следовательно, другие инструменты рефинансирования также должны быть разрешены. Таким образом, когда преимущество специализированных ипотечных банков с точки зрения надежности не очевидно, а осуществление рефинансирования через фондовый рынок все еще весьма затруднительно в Беларуси, мы заключаем, что принцип универсальной банковской деятельности более предпочтителен.

Поскольку в настоящее  время депозиты в банковской системе  являются преимущественно краткосрочными, маловероятно, что они могут быть источником рефинансирования. Банки, стараясь ограничить риски процентных ставок и ликвидности, не склонны предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты на базе краткосрочных депозитов.

Тем не менее, банки в  некоторой степени могут осуществлять трансформацию ресурсов по срокам. То есть разрешение ипотечным банкам привлекать депозиты (универсальная банковская система) позволит расширить их ресурсную базу. Кроме того, мы можем привести аргумент, что универсальные банки более прибыльны, чем специализированные, поскольку имеют лучшую диверсификацию риска и, следовательно, являются более надежными. Поэтому, даже принимая во внимание, что депозиты белорусских банков являются лишь малой частью финансирования ипотечных кредитов, мы поддерживаем принцип универсальной банковской деятельности в Беларуси.

Выше мы частично затронули роль правительства и Национального банка в системе ипотечного кредитования. Мы обозначали нашу позицию в том, что правительство должно содействовать надежности системы посредством регулирования и надзора, не вмешиваясь в процесс принятия решений ипотечными кредитными институтами. Таким образом, установление экономических требований и ограничений должно быть единственным инструментом при действующей системе ипотечного кредитования.

Для того чтобы сделать  систему ИО надежной и привлекательной  для инвесторов, для обращения на вторичном рынке должны быть разрешены только облигации, удовлетворяющие специфическим требованиям надежности. Основной механизм безопасности - «принцип покрытия». В любое время ипотечные облигации должны быть покрыты ипотечными кредитами, как минимум равными номинальной стоимости всех выпусков, находящихся в обращении, и иметь как минимум такую же процентную доходность (т.е. процентная ставка по выданному ипотечному кредиту должна быть верхней границей доходности ипотечных облигаций). Кроме того, источниками покрытия должны быть первоочередные закладные3.

Еще один критерий, который  должен быть установлен правительством - это так называемый коэффициент  «кредит/стоимость»4. Чем выше этот коэффициент, тем выше кредитный  риск для банка. С другой стороны, низкое значение коэффициента означает, что заемщик должен финансировать большую часть стоимости дома или квартиры из собственных сбережений, и это затрудняет заключение компромиссной сделки между кредитором и заемщиком. Поскольку основной проблеме белорусского фондового рынка является недостаток надежных облигаций, приоритетом должна стать законодательная база для создания надежных облигаций. В противном случае инвесторы не будут покупать ипотечные облигации, и банки не смогут получить долгосрочного рефинансирования на фондовом рынке. Анализ показывает, что увеличение коэффициента приводит к большему увеличению системного риска. При значении коэффициента 80% риск становится намного более значимым, особенно в переходных экономиках. Следовательно, мы рекомендуем ограничить коэффициент кредит/стоимость для ипотечных кредитов, которые используются для покрытия ипотечных облигаций, 60%5.

Подытоживая вышесказанное, мы рекомендуем в качестве стратегических решений для развития системы ипотечного кредитования в Беларуси следующие меры:

1.Система ипотечных  облигаций должна быть предпочтена  системе ипотечных ценных бумаг,  обеспеченных пулом ипотек.

2.Принцип универсальной  банковской деятельности должен  быть сохранен в Беларуси и,  следовательно, не должно быть специализированного типа ипотечных банков.

3.Принцип покрытия  должен быть воплощен в жизнь.  Коэффициент кредит/стоимость должен  быть установлен на уровне  не выше 60%.

Таким образом, на основании  рассмотренных в данной части  курсовой работы материалов можно сделать вывод о том, что системы ипотечного кредитования не обеспечена адекватными решениями в области рынка ипотечных ценных бумаг, а вернее сказать: рынок ипотечных ценных бумаг в нашей стране отсутствует, что делает ставки по ипотечным кредитам очень высокими и не создает заинтересованность банковского сектора и частных инвесторов в финансировании ипотечных программ.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

Ипотека не является для  белорусского законодательства принципиально  новым институтом. Банки уже длительное время выдают кредиты на покупку недвижимости под залог этой самой недвижимости. Нормативно данные отношения также урегулированы, хотя недостаточно детально. Так, Гражданский кодекс Республики Беларусь содержит нормы, регламентирующие ряд вопросов, связанных с ипотекой. Кроме того, существует Закон Республики Беларусь "О залоге", который содержит отдельную главу, посвященную ипотеке. Однако все эти нормативные акты закрепляют лишь общие положения об ипотеке и отсылают к специальному законодательству об ипотеке, которого до настоящего времени не существовало.

И вот в Республике Беларусь принят долгожданный Закон "Об ипотеке".

Согласно Закону ипотека - это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных  строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

Ипотека обеспечивает исполнение должником основного обязательства  перед кредитором. Такими обязательствами  могут быть обязательства по кредитным  договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также обязательства из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами. Однако существуют отдельные виды имущества, которое не может быть заложено в обеспечение исполнения любого обязательства. В частности, земельные участки могут быть заложены только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита, причем выданного не любыми банками, а лишь включенными в перечень, определяемый Президентом Республики Беларусь. На сегодняшний день утвержден перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

Важно отметить, что несмотря на наличие законодательства об ипотеке, ее механизмы используются только частично: в практике ипотека фактически приравнена к кредиту в силу того, что классические механизмы ипотечного кредитования не действую в силу отсутствия соответствующего рынка ипотечных закладных.

Рассмотренные в курсовой работе материалы свидетельствуют о наличии существенных проблем в сфере ипотечного кредитования, которые в первую очередь касаются источников финансирования ипотеки и стоимости ипотечных кредитов, а также наличием значительных рисков для банков на рынке ипотечного кредитования.

Реализация мероприятий  и устранение негативных факторов, указанных в курсовой работе сделает  возможным эффективное использование  механизмов ипотечного кредитования, и как указывает профессор  С.Я.Пелих будет способствовать выходу национальной экономики из кризиса за счет создания мощнейших стимулов в ее развитии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

 

1. Архипов, А.П., Ахвледиани Ю.Т. О страховании рисков ипотеки // Финансы.- 2006.- N 3.- С.40-44.
2. Болвачева, Т.А. Ипотечные ценные бумаги // Акционерное общество: вопросы корпоративного управления.- 2006.- N 8.- С.73-78.
3. Веремейкина, В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы // Банковские услуги.- 2005.- N 12.- С.19-21.
4. Герасимова Е. Ипотека нежилых помещений // Недвижимость и ипотека.- 2005.- N 1.- С.59-61
5. Германский опыт ипотеки земельных угодий // Парламентская газета.- 2006.- 3 марта (N 29).- С.5.
6. Горбунов, С.В. Ипотека промышленных земель как источник инвестирования программ стратегического развития предприятия // Инновации.- 2006.- N 5.- С. 84- 87.
7. Горюнов, И. Участие негосударственных пенсионных фондов в ипотечных программах : состояние и перспективы: Социальная политика // Человек и труд.- 2005.- N 9.- С.16-21
8. Гудкова, Ю. Вопросы регистрации при ипотеке капитальных строений и земельных участков // Юстыцыя Беларусi.- 2005.- N 5.- С.47-48
9. Гусаков, Б., Кондратенко Е. Ипотека: людям - жилье, экономике - стимул к развитию // Финансы, учет, аудит.- 2005.- N 1.-С.16-18
10. Дедиков, С.В. Страхование в ипотечных отношениях // Жилищное право.- 2005.- N 6.- С.34-37
11. Дорох, Е.Г. Развитие ипотечного жилищного кредитования как инструмента решения социальных задач государства // Проблемы прогнозирования и государственного регулирования социально-экономического развития в регионе ЦЭИ: Материалы VI международной научной конференции (Минск, 20-21 октября 2005 г.). В 4 т.- Мн: НИЭИ Министерства экономики РБ.- Т. 2.- С. 212-214.
12. Жилищное кредитование: мировые тенденции // Вестник Ассоциации белорусских банков.- 2006.- N 13.- С.28-31.
13. Калимов, Д. Ипотека в Беларуси: медленно, но движемся вперед // Национальная экономическая газета.- 2005.- 15 февраля (N 11).-С.19; 23 февраля (N 13).- С.21
14. Кацай, М.Ю. Социальная ипотека как механизм материального стимулирования персонала // Управление персоналом.- 2004.- N 18.-С.37-39
15. Козлова, М.Н., Грудцына Л.Ю. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика.- 2006.- N 5.- С.56-63.
16. Деньги, кредит, банки: Учеб. для вузов / Под ред. Г.И. Кравцовой. Мн.: БГЭУ, 1997., с. 220
17. Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З "Об ипотеке"
18. Рейтинг кредитов на недвижимость, май 2013г., [Электронный ресурс]. – 2013. – Режим доступа: http://www.infobank.by/2272/Default.aspx  – Дата доступа: 16.06.2013