Сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

Для того, чтобы устранить  эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

Несмотря на то, что  отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные в таблице ниже.

Как видим, срок, на который  выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве  банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

В отдельных случаях  у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.

- текущая макроэкономическая  ситуация (отсутствие стабильности  на валютном рынке и как  следствие непредсказуемость роста цен на импортную составляющую в жилищном строительстве, что в свою очередь приводит к «плавающей» стоимости квадратного метра).

Совет Министров Республики Беларусь принял концепцию о строительстве дешевого и доступного жилья и прописал, что ипотеку у нас будут развивать в 2010 - 2015 годах.

Важно отметить, что фактически кредитование под залог недвижимости (в частности под залог строящейся квартиры) в Республике Беларусь практиковалось и до принятия закона, регламентирующего  ипотеку, однако это не приводило к снижению процентных ставок.

В отношении условий  по кредитам на недвижимость банки  одними из первых реагируют на изменения  стоимости денег на рынке. Так  было в 2008 году. Точно такая же ситуация наблюдается и сегодня. Во-первых, наблюдается массовое сворачивание тех программ, рентабельность которых на длительный срок неопределенна. Во-вторых, заметно увеличение сроков рассмотрения кредитных заявок.

В приведенной ниже таблице  вы можете увидеть общие условия кредитования недвижимости в разных банках.

Таблица 2.1- Кредиты на финансирование недвижимости под залог недвижимости (ипотека) для нуждающихся в улучшении жилищных условий №пп Банк  Срок кредитования Максимальный  размер кредита Поручительство / залог Страхование Максимальный  срок рассмотрения документов 1 Белагропромбанк до 20 лет 90% +/+ - зависит от отделения  банка 2 Беларусбанк до 20 лет 95% +/- - 3 раб дня 3 Белинвестбанк до 20 лет 80% +/+ - 10 раб дней на  общих основаниях 1 Белагропромбанк до 20 лет 90% +/+ - зависит от отделения  банка 2 Банк ВТБ до 25 лет 80% +/+ + 5 раб дня 3 Беларусбанк до 15 лет 75% +/- - 3 раб дня 4 Белвнешэкономбанк  до 15 лет 70% +/+ - 10 раб дней 5 Белгазпромбанк   до 15 лет 80% -/+ - 10 раб дней 6 Белинвестбанк до 20 лет 80% +/+ - 10 раб дней 7 Белросбанк до 25 лет 100% +/+ + 8 раб дней 8 БПС-Банк до 21 лет 85% +/+ - 30 календ дней 9 Паритетбанк до 10 лет 90% +/+ - 10 раб дней 10 Приорбанк до 15 лет 80% +/+ + 10 раб дней 11 Сомбелбанк до 20 лет 90% +/+ + 3 раб дня 12 Франсабанк  до 15 лет 70% +/+ + 10 раб дней

Примечание - Источник: [18]

 

 

На основании рассмотренных  в данной части курсовой работы материалов можно сделать следующие выводы:

- в Республике Беларусь  принят Закон Республики Беларусь  от 20.06.2008 N 345-З "Об ипотеке", который комплексно регламентирует в совокупности с иными актами законодательства вопросы ипотеки;

- Необходимым условие  развития рынка ипотечного кредитования  является наличие источников  финансирования, в частности наличие  рынка ипотечных закладных. Фактически в нашей стране данный рынок отсутствует;

- в стране отсутствует  законодательство о секьюритизации, а рынок ценных бумаг необходимо  либерализовать. Секьюритизация —  это замена нерыночных займов  или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. К наиболее крупной группе относятся ипотечные и потребительские кредиты. Также это могут быть корпоративные и лизинговые кредиты, будущие платежи по кредитным картам и т. д. Некрупные по размеру активы должны быть однородными для объединения их в пул. Могут секьюритизироваться и будущие поступления, например, телекоммуникационные компании могут секьюритизировать будущие роуминговые платежи, банки — будущие поступления по расчетам с кредитными картами. Данные меры позволят списать задолженности по ипотечным кредитам со своих балансов, то есть фактически застраховать себя от риска неплатежей и это приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам.

- сложность формирования  качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;

- отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов.

В значительной степени  это связано с действующим  порядком налогообложения доходов  от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30 процентов для банков, 40 процентов - для остальных инвесторов).

Таким образом, фактически в Республике Беларусь отсутствует  рынок ипотечного кредитования в  его классическом понимании и  с присущими ему в западных странах атрибутами. Кроме этого, отсутствие у банков долгосрочных ресурсов («длинные деньги») делает ставки по ипотечным кредитам и сами ипотечные кредиты малодоступными для подавляющего большинства граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

Следует признать, что  законодательство Республики Беларусь, касающееся выпуска и обращения  ценных бумаг, во многом не удовлетворяет  требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Поэтому основная проблема, подлежащая разрешению - это нахождение других источников рефинансирования с  целью замены существующих и преодоление  нехватки капитала для жилищного  строительства.

В общем случае существуют следующие возможные источники  рефинансирования банков: во-первых, центральный банк и межбанковский кредит, во-вторых, банковские депозиты, и, в-третьих, инструменты фондового рынка. Кредит центрального банка означает расширение денежной базы и, в конечном счете, приводит к увеличению инфляционного пресса. Такой механизм не перенаправляет частные сбережения на жилищный рынок. Не отрицая необходимости государственных жилищных субсидий, мы рассматриваем существующую систему (кредитование Национальным банком) как слабо результативную и неэффективную. Что же касается межбанковского кредита, то он выступает лишь как перемещение фондов между банками и, следовательно, не отвечает на вопрос о первоначальном происхождении средств для финансирования жилья.

Вторым источником рефинансирования являются банковские депозиты. Но мы скептически  относимся к этой возможности  в Беларуси, поскольку объем долгосрочных депозитов, которые необходимы для  предоставления банками долгосрочных кредитов, гораздо ниже необходимого уровня. Привлечение долгосрочных депозитов может работать только в стабильной экономике при низкой инфляции.

Третий источник рефинансирования - это фондовый рынок. Если бы для  институциональных инвесторов (страховых компаний, пенсионных фондов и др.) были созданы стимулы направлять свои активы на рынок жилья через фондовый рынок, то острота проблемы (недостаток предложения капитала) была бы смягчена. Для создания таких стимулов должен быть создан надежный инструмент, являющийся для них средством инвестирования, а для банков - рефинансирования. Существует два инструмента, удовлетворяющих этим требованиям: ипотечные облигации (ИО) и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек (ИЦБ).

Ипотечные облигации (ИО) и ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные пулом ипотек, как две альтернативы

Система ипотечных облигаций  используется во многих европейских  странах и состоит из трех участников: ипотечные заемщики, ипотечные кредиторы  и инвесторы. Вначале ипотечный  банк предоставляет кредит ипотечному заемщику. В целях рефинансирования ипотечные банки продают ипотечные облигации (рис. 3.1). Принципиальная схема системы ипотечных облигаций выглядит следующим образом.

Рисунок 3.1 - Система ипотечных облигаций

Примечание - Источник: [16, c. 21]

 

В общем случае ипотечное  кредитование включает в себя четыре аспекта: источник средств, возникновение кредита, владение им и его обслуживание. Три последних аспекта по-прежнему связаны с банком. Но система ИО дает возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Таким образом, выделив  недостаток средств в качестве основной проблемы рынка жилищных финансов, мы можем констатировать, что система ИО вовлекает нового рыночного игрока (фондового инвестора), который в другом случае не функционировал бы на данном рынке.

Мы можем выделить преимущества и недостатки для каждого  агента в системе ИО. Ипотечные облигации позволяют банку в большей степени производить трансформацию ресурсов по срокам. Это устраняет риск ликвидности для банка и, следовательно, сокращает премию за риск ликвидности. В таком случае основным преимуществом для заемщика должна быть более приемлемая процентная ставка. Кроме того, в этом случае ипотечные кредиты станут более доступными из-за притока средств на рынок жилищных финансов. Некоторые негативные моменты со стороны заемщика будут связаны с довольно жесткими условиями предоставления кредита. В этой системе банк по-прежнему является основным рыночным агентом, подверженным кредитному риску. В таком случае в системе ИО банк будет заинтересован в снижении этого вида риска. Это проявится в тщательном отслеживании дохода и платежеспособности заемщика для того, чтобы поддерживать коэффициент выплата/доход на приемлемом уровне. Дополнительным преимуществом для банков может стать наличие дополнительного инструмента для осуществления прибыльной деятельности со сравнительно низким риском. Недостатком этой системы с точки зрения банков будет подверженность кредитному риску -ипотечные кредиты остаются на балансе банка. Совмещение надежности и ликвидности (в отличие от кредитного риска, мы рассматриваем процентный риск как экзогенный фактор, который не может быть устранен внутренними мерами. В случае системы ИО банк и инвестор принимают на себя этот вид риска) этого инструмента будет привлекать как институциональных, так и частных инвесторов, особенно в том случае, если он имеет лучшую кредитоспособность, чем банковские депозиты и/или лучшее отношение доход/срочность, чем государственные облигации. К примеру, немецкий опыт показывает, что спрэд в процентных ставках между ипотечными облигациями и государственными облигациями находится на уровне 20-50 базисных пунктов в пользу первых.