Сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

- это имущество предоставляется  в пользование в соответствии  с назначением этого имущества  (ст. 28 Закона).

В ст. 30 Закона подробно прописаны условия, касающиеся последующей ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Последующая ипотека  допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Закон содержит требование о том, что последующий договор  об ипотеке должен содержать сведения о предшествующих ипотеках.

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

В ст. 31 Закона детально описана  обязанность залогодателя уведомлять залогодержателя обо всех существующих залогах данного имущества (ст. 323 ГК). Так, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, включая сведения:

- об имуществе, являющемся  предметом ипотеки, и его стоимости;

- о существе и размере  обязательств, обеспеченных предшествующими  ипотеками;

- о сроках исполнения  этих обязательств;

- об именах залогодержателей  с указанием мест их жительства  или мест пребывания, если залогодержатели  - физические лица, либо о наименованиях залогодержателей с указанием их мест нахождения, если залогодержатели - юридические лица, либо об именах залогодержателей с указанием их мест жительства, если залогодержатели - индивидуальные предприниматели.

Невыполнение залогодателем  данной обязанности дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право потребовать расторжения этого договора и возмещения причиненных убытков.

Более того, залогодатель, заключивший последующий договор  об ипотеке, обязан в течение десяти рабочих дней с момента государственной регистрации последующего договора об ипотеке письменно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные Законом.

Кроме того, после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее за собой обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение размера требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

Новые нормы содержит и ст. 33 Закона. Так, требования залогодержателя  по последующему договору об ипотеке  удовлетворяются из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки, после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

Обращение взыскания  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, по обязательству, обеспеченному  последующей ипотекой, может иметь место только одновременно с обращением взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, или после исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой.

Помимо прочего, до предъявления требования об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, ипотекой которого обеспечены обязательства по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить такое требование, обязан в письменной форме уведомить об этом всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

В ст. 37 Закона установлен приоритет условий договора об ипотеке: при расхождении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке.

Если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, обращение  взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение одного года (с 1 января по 31 декабря).

В соответствии со ст. 39 Закона взыскание по требованиям залогодержателя  обращается на имущество, являющееся предметом  ипотеки, по решению суда в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом и иными законодательными актами. При этом Закон вводит обязанность залогодержателя при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей.

Еще одной новеллой белорусского законодательства является норма, согласно которой ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не менее половины стоимости этого предприятия. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке (ст. 49 Закона).

Согласно ст. 52 Закона ипотека жилых домов, квартир, находящихся  в государственной собственности, не допускается. Для передачи в ипотеку  жилого дома, квартиры, принадлежащих  гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему. Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Органом опеки и попечительства может быть отказано в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры, если несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры может быть обжалован в суде (в настоящее время в данной сфере действует постановление Министерства образования Республики Беларусь от 22.12.2005 N 121 "О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства").

Ипотека жилого дома, квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

Лица, проживающие в  заложенных жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению  при реализации заложенных жилого дома, квартиры. Заключенные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.

Лица, проживающие в  заложенных жилом доме, квартире, которым  предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры (в настоящее время в соответствии с содержащимся в приложении 1 к Гражданскому процессуальному кодексу Республики Беларусь перечнем имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий должнику на праве собственности, в том числе являющийся общей собственностью, необходимый для должника и лиц, находящихся на его иждивении, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части либо квартиру, если должник и его семья постоянно в нем (в ней) проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома либо квартиры, а также на реконструкцию или приобретение жилого дома (квартиры).

 

 

 

 

2.2 Анализ состояния рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

 

 

Рассмотрев нормативную  правовую базу осуществления ипотечного кредитования в Республике Беларусь, перейдем к рассмотрению непосредственной практики осуществления ипотечного кредитования.

Ипотека, которая в  потребительском сознании обычно ассоциируется  с кредитом на покупку или строительство  жилья под залог этой недвижимости, призвана прежде всего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку.

При этом ипотека имеет  ряд преимуществ перед другими  способами приобретения жилья:

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру.

- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру.

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры.

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи.

- выгодное вложение средств (недвижимость является одним из наиболее ликвидных активов).

Однако не все указанные  плюсы ипотечного кредитования характерны для нашей страны. В большей  степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси.

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска  ипотечных облигаций, которые могут  повторно обращаться на рынке. Но в  Беларуси сегодня такие облигации выпускаются на непродолжительный срок - от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования. Поэтому эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной задолженностью.  
Не похоже, чтобы банки выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитов именно «сегодня». Причина кроется вот в чем. Пока у банков нет четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к заемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке.

Банкам остается лишь надеяться на появление в ближайшей  перспективе механизма, который  бы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной  квартиры.

Подытоживая, можно назвать  несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашей стране:

- это высокая стоимость  жилья и одновременно низкая  платежеспособность потенциальных  заемщиков. Мало кто способен  купить «с нуля» квартиру в  столице за 150 и более тыс.долларов, выплачивая затем по кредиту 500-800 долларов каждый месяц.

Сегодня цена квадратного  метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в  то время как в западных странах  нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья.

- высокие процентные  ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению  долга велики, на их выплату  не хватило бы дохода от  сдачи квартиры, если рассматривать  аренду как источник погашения  по кредиту. А ведь в большинстве  стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых.

- отсутствие подменного  фонда жилья. Ведь зачастую  нужно вначале продать свою  квартиру и выплатить так называемый  взнос собственными средствами, а уже затем построить (или  купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время? 

- нет вторичного рынка  закладных. То есть самая «соль»  ипотеки, когда есть простой  механизм «перезакладывания» кредитной  квартиры, у нас в стране отсутствует.