Ипотечное кредитование

 

ГЛАВА 1. Экономико-правовая основа Ипотечного кредитования

1.1. Ипотека и ипотечный кредит: основные    экономические и правовые понятия

1.2. Опыт ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 2. проблемы И ОСОБЕННОСТИ ипотечного кредитования как инструмента бизнеса

2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

2.2. Финансирование деятельности промышленных предприятий за счет ипотечного кредитования

ГЛАВА 3. сОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

3.1. Принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита

3.2. Риски и страховая защита в ипотечном кредитовании

 

Заключение

 

Введение

Актуальность темы курсовой работы

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных  финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно  действующих собственников.

Актуальность  ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера  всеобщего взаимного недоверия  хозяйствующих субъектов, большое  количество банкротств предпринимательских  структур, повальная задолженность  юридических и физических лиц  бюджетам различных уровней, а также  задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического  климата – все это обусловливает  необходимость существенного ужесточения  контроля при совершении крупных  коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов  сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи  расширение применения ипотеки как  способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить  в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также  разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также  дать импульс жилищному строительству  и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного  строительства, кредитования малого и  среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса  дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного  спроса основной массы населения, действующие  цены на жилье, условия получения  кредитов на приобретение квартиры или  строительство собственного дома, суммарную  стоимость активов, находящихся  под контролем малых и средних  предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные  ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под  залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под  дополнительные закладные на земельный  участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может  быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем  не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у  ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток  к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования.

     

 

 

 

   ГЛАВА 1. Экономико-правовая основа Ипотечного кредитования

1.1. Ипотека и ипотечный кредит: основные    экономические и правовые понятия

Правовая база ипотеки в России

В связи с  увеличением объемов делового оборота  недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость  правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого  имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом ипотека имеет  место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон  однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных  условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у  залогодателя, но и с сохранением  его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет  место, например, при передаче под  выплату ренты земельного участка  или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в  обеспечение обязательства плательщика  ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым  определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений  на состав объектов, вовлекаемых в  деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение по которым может  быть представлено в виде ипотеки. Как  указывается в законе, ипотека  обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

• кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
• договор займа (ст. 807 ГК);
• договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
• другой договор (ст. 420 ГК);
• причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит исчерпывающего характера  и может быть расширен, поскольку  имеется оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

Таким образом, в настоящее время созданы  как правовые, так и экономические  основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления  правительства РФ и другие подзаконные  акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в  настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения  также и в разделе о регистрации  ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования  правового регулирования ипотеки  существует, но ее решение выходит  за рамки настоящей дипломной  работы.

Кредит под залог недвижимого  имущества

Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в  банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных  спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

• земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
• предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все  перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с  Законом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), права на которое  подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все объекты, которые связаны  с землей так, что их перемещение  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы. Под это определение  не подпадают воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога.

Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными банками (см. рис. 1), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность  на землю, и является важным каналом  финансирования, например, аграрного  сектора экономики, так как собственных  капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Отдельные  виды специализированных банков.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.

1.2. Опыт ипотечного кредитования в России

Отечественные тенденции  ипотечного кредитования

Решение жилищной проблемы всегда являлось одной  из важнейших социальных задач. Несмотря на достигнутые успехи строительства  в Москве (13,5% от объёма всех выполненных  по России строительных работ), Московской области, республиках Татарстан, Коми и Башкортостан, Красноярском крае, Санкт-Петербурге, Самаре, Белгороде, Нижнем и Великом Новгороде, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске и многих других городах, в целом по России на данный момент не имеют жилья или нуждаются  в улучшении жилищных условий  более 8 миллионов человек, а в  неблагоустроенных квартирах проживает 40 миллионов человек или треть  населения страны. Свыше 60 % населения  проживает в одно- и двухкомнатных  квартирах плотностью около 1,3 человека на комнату при отсутствии, как  правило, общей комнаты без спальных мест.

Ввод жилья  по данным Госкомстата в 2000 г. составил 30, 3 млн кв.м, что на 7,3% меньше, чем  в 1999 г. Инвестиции в жилищно-строительный сектор сократились ещё на 6,7%. Государственное  финансирование из федерального бюджета  на цели строительства жилья осуществлялось только на уровне 4,1% от общих расходов по строительству жилых домов. Доля строительства жилья за счёт средств  федерального бюджета составляет всего 4,3%, за счёт бюджетов регионов и муниципалитетов  – 6,9%, а на частные, внутрироссийские инвестиции было построено жилья  в 13,8 раза больше, чем на бюджетные  средства.