Ипотечное кредитование

Наконец, программа  предусматривает и залог старого  жилья клиента, если речь идет об улучшении  жилищных условий. В этом случае при  выдаче кредита, как правило, учитываются  и те средства, которые в дальнейшем будут получены от реализации уже  имеющегося жилья.

В основу описываемой  программы и других схем ипотечного кредитования положено требование обязательного  декларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек, претендующий на кредит, тем более на длительный срок, должен подтвердить свою платежеспособность). При этом при оценке платежеспособности следует исходить из реальной экономической  ситуации в стране. В частности, банк не может не учитывать настоящего положения дел и сложившуюся  на сегодня систему налогообложения, иначе реальный платежеспособный спрос  на данные кредиты будет искусственно занижен во много раз. В такой  ситуации банки должны требовать  дополнительных гарантий возврата кредитов, например, в форме поручительств.

На основании  изложенного можно заключить, что  рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной  отдачи, особенно учитывая реальную экономическую  ситуацию в стране. Создаваемая сегодня  система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего  от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих  пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных  банками на долевое участие в  строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися  ипотечным кредитованием.

Модели  привлечения банками ресурсов

для ипотечного кредитования

Проблему  привлечения ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной  для развития системы жилищного  ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы  сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные  источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам  и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Возможны  следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).

Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство.

Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация  последней модели затруднена тем, что  в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ №63 от 2 июля 1997г. “О порядке осуществления  операций доверительного управления и  бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная  организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, по нашему мнению, возможно, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

Региональные  и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться  денежные средства региональных и местных  органов власти, направленные на поддержку  ипотечного кредитования, а также  средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные  средства, направленные в ОФБУ, не следует  рассматривать как безвозмездное  бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства  кредитной организации, поскольку  кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а  имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу  при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может  быть указано, что деньги учредителей  направляются на покупку закладных  данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом  данной схемы является то, что в  регионе создается рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной  системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона  в такое кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть  следующим образом:

1. Покупатель  жилья обращается в банк за  кредитом на покупку жилья.

2. Банк выдает  ипотечный кредит под залог  недвижимости на длительный срок. Оформляется закладная, которая  переходит банку. В регистрирующем  учреждении юстиции делается  запись в государственном реестре  об ипотеке.

3. Учредители  ОФБУ – физические или юридические  лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации  банк – доверительный управляющий  данного ОФБУ указывает, что  средства фонда будут направлены  на покупку закладных.

4. Банк –  доверительный управляющий ОФБУ  покупает закладные у других  кредитных организаций за счет  средств, переданных в ОФБУ  его учредителями. Для перехода  прав по закладной на ней  совершается передаточная надпись  в пользу доверительного управляющего  и ему передается закладная.  Переход прав по закладной  означает передачу этому же  лицу прав по обеспеченному  ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий должен  потребовать от органа, осуществившего  государственную регистрацию ипотеки,  зарегистрировать его в едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество в  качестве залогодержателя с указанием его наименования и места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

5. Должник  по обязательству, обеспеченному  ипотекой, получивший от нового  владельца закладной письменное  уведомление о регистрации последнего  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество  с заверенной надлежащим образом  выпиской из реестра, делает  промежуточные и окончательные  платежи.

6. Доверительный  управляющий формирует портфель  закладных с тем, чтобы обеспечить  учредителям ОФБУ стабильный  доход. В случае погашения,  в т.ч. досрочного, доверительный  управляющий покупает на вырученные  средства другие закладные. На  это направляются также средства, полученные от должников по  обязательствам, в т.ч. в связи  с частичным погашением основного  долга.

2.2. Финансирование деятельности промышленных  предприятий за счет ипотечного кредитования

Финансирование  деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время  является одним из наиболее привлекательных  способов. Это обусловлено несколькими  факторами:

• появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;
• для залога не нужно изымать средства из оборота;
• не усложняется процедура получения кредита.

Таким образом, ипотечный кредит служит для предприятия  инструментом формирования долгосрочных пассивов.

Формирование долгосрочных пассивов предприятия

Формирование  долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее время в основном за счет собственных средств: уставного  капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных  отчислений, специализированных денежных фондов (см. рис. 2). Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок.

Рис.2. Структура инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций.

 

Объектом ипотеки в такой  ситуации может выступать само предприятие  как единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно  вести речь о возникновении промышленного  ипотечного рынка. На этом сегменте рынка  ипотечных кредитов действуют несколько  субъектов (см. рис. 3).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3. Субъекты промышленного ипотечного рынка.

Однако промышленный ипотечный рынок может функционировать  не только на основе одноступенчатой  модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами  и банками – кредиторами в  качестве диверсифицированных гарантийных  центров могут действовать ипотечные  дилеры, которые могут формировать  долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора.

При формировании ипотечных фондов банки могут  использовать закладные (об этом упоминалось  выше). На вторичном рынке такие  закладные могут обращаться несколькими  способами. Во-первых, они могут продаваться  целиком, во-вторых, под закладную  может быть продано право на долевое  участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита  и процентов за него. В-третьих, закладные  или отдельные права на долевое  участие могут быть консолидированы  в пулы, на основе которых могут  быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ликвидность этих инструментов обеспечивается дополнительными  гарантиями заложенного имущества  и возможной государственной  поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован  не только первичный промышленный ипотечный  рынок, но и рынок вторичный, на котором  ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход  своим владельцам.

Промышленная  ипотека, на наш взгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:

• формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;
• предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия;
• предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические (реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;
• необходимо предусмотреть возможность заключения договора поручительства правительства конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;
• одним из обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являться заключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора.

Использование ипотечного кредитования имеет в  промышленной сфере достаточно серьезные  перспективы. Его потенциал в  том, что предприятия нуждаются  в оборотных средствах, помимо этого  возникающая конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянно  изыскивать ресурсы на техническую  модернизацию и перевооружение

Финансирование реальных инвестиций за счет ипотечного кредитования

Одно из решающих направлений развития российской экономики – развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса – одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство – эффективное средство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.

Инвестиционные  средства малых предприятий различаются, как известно, на собственные и  заемные. И хотя малый бизнес не требует  больших вложений для становления  и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей  деятельности обойтись без привлечения  средств извне. Пока нет оснований  говорить, что российский малый бизнес пользуется предпочтением в распределении  инвестиционных ресурсов. Финансирование – наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным в результате социологического опроса руководителей малых предприятий, 1/2 их них при организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более 1/4 сумели получить кредит, менее 20% – привлечь средства третьих лиц – вкладчиков.