Ипотечное кредитование

в) Риск падения стоимости квартиры.

В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения  экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства  и т.п. обстоятельств стоимость  квартиры к моменту ее реализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером  на продажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятия решения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может быть снижен, например, посредством заключения предварительных  договоров на покупку квартиры.

г) Риск мошенничества клиента.

Это – риск, сопутствующий всякой коммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск трудно прогнозируется и  должен сводиться к приемлемому  уровню службами безопасности банка  и риэлтера.

В отношении строящейся квартиры следует иметь в виду следующие риски.

а) Риски строительства и монтажа.

Как и любое  строительство, строительство жилья  связано с рисками природного и техногенного характера, а также  с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применения некачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрыты  хорошо отработанным полисом страхования  рисков строительства и монтажа 

У этого полиса также имеется ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные  с приостановкой работ, а также  ущерб, вызванный умыслом застройщика  или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные  с необходимостью замены дефектных  материалов.

Строго говоря, указанные риски должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально  сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для  себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой  риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения  строящегося дома (в принципе –  самый простой случай с точки  зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой  выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более  вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего  будет вынужден объявить себя банкротом.

б) Риски выявления дефектов в  период несения гарантийных обязательств.

Эти риски  покрываются в рамках указанного выше полиса страхования строительно-монтажных  рисков.

в) Риск неисполнения обязательств застройщиком.

Риск, который  может быть уменьшен тщательным отбором  застройщиков. При этом не стоит  пренебрегать проверкой наличия  у застройщика полисов на страхование  основных видов деятельности и имущества, так как даже очень успешная фирма  может быть быстро разорена в результате случайных событий 

г) Риск физической утраты построенной  квартиры.

Риск аналогичен рассмотренному выше для “существующей” квартиры.

Риски неплатежеспособности клиента

Эти риски  связаны с нетрудоспособностью  и нетрудоустроенностью клиента  и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых  придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы  он застраховал в пользу банка  свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные  риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством  стандартных полисов страхования  от несчастных случаев. Но банкам следует  обратить внимание на ряд стандартных  исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается возмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили во время  любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также  вследствие ряда хронических заболеваний.

Значительная  часть обычных исключений будет  снята, если страхователем станет банк, а не клиент.

Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования

Данный риск может быть значительно снижен, если участники будут иметь страховки, защищающие от основных опасностей, связанных  с их деятельностью:

• клиент – полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;
• поручитель клиента – полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;
• банк – полис страхования “от всех банковских рисков”;
• риэлтер – полис страхования ответственности риэлтера;
• страховая компания – договоры перестрахования ответственности.

Следует отметить, что в нашей стране значение наличия  страхового полиса явно недооценивается  даже банками, профессионально наиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с большой фирмой, ни с частным  лицом, предварительно не убедившись в  наличии у них полисов страхования  их основных интересов. Причем наличие  полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причем профессионально оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности и основательности самого страхователя.

Страхование как инструмент снижения рисков при ипотечном кредитовании

Кредитные организации, кредитующие население на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной  программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения  специальную страховую программу. Ее необходимые элементы перечислены  ниже.

1. Имущественные интересы, связанные  с жизнью, здоровьем, трудоспособностью  заемщика – личное страхование.

Личное страхование  должно включать страхование жизни  и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся  в период действия договора страхования  как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

• смерть застрахованного из-за любой причины;
• частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным (присвоение ему статуса инвалида) в результате несчастного случая. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияния на отнесение указанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной  застрахованному лицу.

2. Имущественные интересы, связанные  с владением, пользованием и  распоряжением имуществом – имущественное  страхование.

Первым объектом имущественного страхования  должно являться жилье, предоставляемое  в ипотеку в качестве обеспечения  кредита. Второй объект страхования  – право собственности владельца  на такое жилье. Договор страхования  должен покрывать риск утраты владельцем права собственности на жилье  по любой причине, за исключением  его отчуждения собственником с  согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем для данного вида страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки (в т.ч. случившееся после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования  должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном  ипотечном рынке права первого  выгодоприобретателя должны перейти  к новому кредитору.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях  прорабатываются различные программы  с использованием ипотечного механизма  в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы №625 от 11.08.1998г. была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая  при ипотечном кредитовании.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода  кредитования должна быть не менее  остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому  обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной  программы, при которой будет  происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением  заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. “недострахования”. Страховое возмещение должно поступать  на специальный счет первого выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев  с последующим продлением договоров.

Кредитор  должен контролировать исполнение заемщиком  обязательств по выплате страховых  премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется  выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными  частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.

В России страхование  имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая  сумма определяется и оговаривается  договором страхования. Закон №4015-1 от 27.11.1992г. “Об организации страхового дела в Российской Федерации” установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная  в договоре, именуется страховой  стоимостью имущества. Если страховая  сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость  имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

На основании  указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату  по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими  словами, когда страховая сумма  ниже страховой стоимости застрахованного  имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению  страховой суммы к страховой  стоимости имущества. Тогда сумма  страхового возмещения (СВ) будет рассчитана следующим образом:

, где

ФУ – сумма фактического убытка; S – страховая сумма по договору;

ДС – действительная стоимость  имущества.

При этом немаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимого страхователем. В  страховании имущества на длительный срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило, используется следующая формула:

, где

Т – тарифная ставка в процентах; n – срок страхования в месяцах.

Рассмотрим  пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100 у. е., а страховая сумма по договору – 90 у. е. Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у. е.

SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.

СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.

Таким образом, страховой взнос  составит 0,225 у. е., а сумма возмещения – 45 у. е. На основании расчетов а  также приведенных выше аргументов можно заключить, что определение  реальной стоимости имущества, передаваемого  в залог, является одной из важнейших  задач как кредитора, так и  заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки рыночной стоимости объектов ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В результате проведенного исследования были сделаны  следующие основные выводы.

1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее  актуальных и наболевших. Существует  целый спектр проблем, препятствующих  развитию ипотечного кредитования:

• политическая и экономическая нестабильность;
• низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;
• отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;
• высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;
• высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
• недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
• недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема  оценки предлагаемого в залог  имущества: необходима стандартизация  работы оценщиков.

3. В России в настоящее время  складывается несколько основных  систем ипотечного кредита. Одна  из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость  – не предмет потребления,  а товар и источник прибыли.  Эта система включает элементы  ипотеки и оформления кредитов  под залог объекта нового строительства,  а также порционность предоставления  кредита.

Другая система  основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

Существуют  системы ипотечного кредита, которые  предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование  ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под  дополнительные закладные на земельный  участок, дачу, гараж и другую недвижимость.