Ипотечное кредитование

Определенную  роль в инвестиционном процессе играют иностранные инвестиции. Положительной  особенностью таких инвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы. Теоретически потенциал  данных инвестиций при наличии благоприятного инвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранных  инвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности. Основные “вливания” в российскую экономику иностранные компании и фонды делают в добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим и моральным старением  других отраслей способствует закреплению  России в качестве сырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее привлекательным для иностранных  инвесторов был российский рынок  ценных бумаг, дававший широкие возможности  для разного рода спекуляций и  достижения узкокорыстных целей. Сегодня  особенно важно сформировать условия  для расширения инвестиций в реальный сектор экономики. В этой связи можно  вспомнить, например, что в свое время  в Бразилии был принят ряд законодательных  актов, разрешавших иностранным компаниям торговлю на территории государства лишь при условии создания в стране рабочих мест и использования национальной рабочей силы.

Поиск внутригосударственных  заемных средств, как правило, ограничен  возможностями отечественной кредитно-финансовой системы. Основная масса банков и  иных кредитных организаций оказалась  оторванной от реальной экономики.

Значительные  средства малому бизнесу дала приватизация, но в связи с завершением этого  процесса и на этот источник рассчитывать не приходится.

Таким образом, средства для инвестирования в малый  бизнес можно пытаться найти с  достаточной долей вероятности  только у государства и населения. Однако в механизме инвестирования остается одно узкое место – проблема возвратности. Не секрет, что до своего двухлетия доживает лишь 1/2 малых предприятий, и кредиторы не хотят нести убытки на столь рискованном поприще.

Выходом из создавшегося положения может стать внедрение  ипотечного кредитования малого бизнеса. Ипотечное кредитование является экономически привлекательным и для государства, и для предприятий реального  сектора экономики.

Ипотека в  разных случаях может быть использована для реализации следующих функций:

• как механизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
• как дополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота и перераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например, купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;
• создание многоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Имущественные интересы залогодателей (предприятий) направлены на максимизацию объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу  оценочной стоимости заложенной недвижимости. С другой стороны, общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального  недвижимого имущества, в ускорении  оборота вложенного капитала, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами, в неинфляционных методах  поддержки производства, а также  в пополнении доходной части государственного бюджета.

Договор ипотеки  представляет собой по сути долгосрочную программу согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими  словами, ипотечное кредитование предприятий  можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора  это  долгосрочное получение дохода на ссуженные  деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика – практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным  отличием (и преимуществом) ипотеки  от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (в данном случае – предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

При этом следует  помнить, что ипотека не распространяется на следующие категории недвижимости: участки недр, особо охраняемые природные  территории, государственные и муниципальные  жилые дома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое  из оборота и 

некоторые другие.

Общие правила  хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки исторически  складывались в России на основе норм классического римского права, основными  принципами которого были следующие:

• предмет ипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (это обеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственной деятельности залогодателя);
• имущество позволялось перезаложить, так как прямой переход недвижимости в собственность залогодержателя не предусматривался (отсюда – очередность удовлетворения требований должников) и др.

Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при  банкротстве залогодателя. Законом  установлено, что в конкурсную массу  при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его  обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящее  время приоритетными областями  ипотечного кредитования являются:

• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• производство строительных и отделочных материалов;
• производство товаров народного потребления;
• общественное питание;
• гостиничное хозяйство;
• закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров).

В связи с  этим необходимо отметить острую необходимость  создания экономических и юридических  условий для нормального функционирования системы оценки и страхования  имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием  и инвестициями.

Как правило, при подготовке заключения о возможности  выдачи ипотечного кредита специальное  подразделение банка (либо департамент  экономической политики города или  региона) требует от потенциального залогодателя представления следующих  документов:

• письма-ходатайства;
• бизнес-плана, ТЭО проекта;
• учредительных документов;
• копий балансов;
• инвестиционного паспорта;
• заключения аудитора (для действующих предприятий);
• справки об имуществе и правах заемщика.

Проверка  представленных документов и оценка стоимости объекта залога (срок – примерно 1 месяц) позволяют составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных прав достаточной для залога стоимости.

Следует отметить, что в качестве залогодателя может  выступать не только самостоятельное  юридическое лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация города. В этом случае предметом залога будет  являться имущество из специально созданного залогового фонда. В Москве при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор  страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис  титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и  нотариальному удостоверению.

Таким образом, учитывая уже имеющийся опыт, можно  утверждать, что ипотечное кредитование является одним из экономически привлекательных  способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его  практическом применении являются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие сбалансированного и отработанного  механизма его организации, общая  экономическая и политическая нестабильность в стране. Все это обусловливает  высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных  инвесторов в надежности своих вложений, и соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики.

 

ГЛАВА 3. сОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА      ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

3.1. Принципы обеспечения возвратности  ипотечного кредита

Как известно, при осуществлении кредитной  деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими структурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направлен на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев  может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуация характерна и для самого механизма  минимизации рисков, также основанного  на детальных расчетах, схемы которых  могут содержать разнообразные  изъяны. Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Цена залога в контексте  кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации кредитных  рисков является внесение заемщиком  залога. Однако такой путь не гарантирует  успеха кредитной политике банка, поскольку  между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог  или нет. В качестве залога может  выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает  обладающим ценностью. Основная сложность  при определении истинной стоимости  залога заключается в том, что  его рыночная цена является плавающей  величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с  высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов  и увеличивает объемы поступающих  доходов, служащих для определения  кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых активов может стремительно падать.

Для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической  и правовой конъюнктуры. Это предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной  эффективной кредитной политики. Выдача кредита в период экономического роста под залог, оцениваемый  по цене этого периода, и его погашение  посредством реализации залога в  период депрессии приводят к финансовым потерям кредитной организации.

В этой связи  возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который  целесообразно выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы  цена залога на момент погашения кредита  не была слишком низкой, в противном  случае риск невозврата  резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется  в условиях высокой инфляции, так  как сильный незапланированный  рост цен может полностью “съесть” процент за кредит, что равносильно  финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости  учета эффекта рефлексивности в  цепочке “кредит – залог” полностью  устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

• сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка;
• невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла ;
• неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого  искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для  производства продукта x(t+h), который  реализуется по цене p(t+h) с временным  лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета  фактическая величина налога на добавленную  стоимость J будет равна:

, где

r – ставка налога на добавленную  стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая  должна была бы изыматься государством, составляет величину:

.

Тогда сумма активного инфляционного  налога на добавленную стоимость: