Ипотечное кредитование

Компании, реализующие  полисы по ипотечным рискам, обещают  разработать ещё и страхование  от потери работы. Такой вид страховки  распространён на Западе и был  бы очень удобен для российских пользователей  ипотеки.

Регионы как участники  ипотечного кредитования

Банки реализовывали программы  ипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштаб  программ стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программы регионального  уровне. Региональные программы имеют  достаточно ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и  экономическими условиями отдельных регионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.

Санкт-Петербург стал полигоном для испытания федеральной ипотечной программы. В рамках пилотного проекта было выдано 5 кредитов и отобрано ещё около 50 заёмщиков. Ипотека в Санкт-Петербурге стартовала с 1-го марта 1999 г. Банками, которые приняли на себя первые риски, стали «Петровский» и «Балтийский».

Ещё 13 января 1999 г. новый состав законодательного собрания Санкт-Петербурга принял местный  закон «Об организации ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге». Цель этого документа, не вторгаясь  в компетенцию федерального законодательства, решить на городском уровне ряд вопросов, позволяющих кредитору (банку) снизить  риск необеспеченности выданного кредита. В том числе и за счёт резервного фонда для выселения по суду неплатёжеспособных заёмщиков.

Балтийский  банк выдаёт кредиты на 5 лет под 5% годовых. Схема построена таким  образом, что при приобретении нового жилья учитывается и принимается  в оплату стоимость старого. С  этой целью риэлторские фирмы, с  которыми сотрудничает банк, разработали  соответствующую программу. При  кредитовании заёмщика используется поручительство юридического лица. Все платежи осуществляются в безналичном порядке.

В Оренбургской области кредиты выделяются как на покупку квартир и домов, так и на завершение их строительства по 7-12% годовых в рублях сроком на 10 лет. Размер кредита не может превышать 30% стоимости жилья. За 2 года в области выдано 65 кредитов.

Башкирия использует немецкую модель ипотеки (ссудно-сберегательные кассы). Кредит выдаётся на 5 лет под 8% годовых в рублях на сумму не более 50 тыс. рублей. Пока кредиты получило не более десятка семей.

В Удмуртии местные банки предоставляют кредиты на срок 10 лет из расчёта 47% годовых в рублях. Но население платит лишь 7% - разницу дотирует бюджет.

В Чувашии по сравнению с другими регионами кредиты самые дорогие: они выдаются по ставке 20% годовых в рублях всего на три года. По московским меркам ставка, конечно, смешная, но местному населению даже такой кредит не по карману. В Чувашии выдано всего 5 кредитов (которые даже нельзя назвать ипотечными, поскольку на срок их выплат квартиры остаются в собственности Чувашсбербанка, а заёмщики живут в них на правах арендаторов).

В Белгороде ипотечные кредиты выдаются только бюджетникам – работникам госпредприятий и госслужащим. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Ещё 50% выплачиваются в течение 5 лет по ставке 8% годовых в рублях. При этом малоимущие могут взять кредит и на сумму первоначального взноса, причём по очень низкой ставке – 2% годовых в валюте на 15 лет. Сумма этого кредита не может превышать 20 тыс.руб., но для Белгородской области этого более чем достаточно. Например, трёхкомнатная квартира в 50 км от областного центра стоит около 35 тыс.руб.

В Ростове-на-Дону работают сразу три программы строительной ипотеки. По всем программам выдано 126 кредитов. Как правило, ипотечный взнос составляет 50% стоимости квартиры. Остальная сумма оформляется в кредит, который погашается по схеме, оговоренной с кредитором.

В Новосибирске по программе «500 квартир» (аналогССК) кредит выдаётся на 50% от стоимости квартиры на срок до 5 лет под 8-10% годовых в рублях. В качестве первоначального взноса может быть использовано предыдущее жильё заёмщика.

В Самаре по ипотечной программе, осуществляемой на бюджетные деньги и имеющей социальную направленность, кредиты выдаются под 10% годовых в рублях на 10 лет. Такие же программы начали работать в Курске, Тюмени (ни одного кредита не выдано), Сарове (150 кредитов) и других городах.

По свидетельству  операторов рынка ипотечного кредитования, начиная с апреля 2000 г. люди стали  значительно чаще брать ипотечные  кредиты. Сейчас к ним ежемесячно обращается около ста человек.

Оживление на рынке ипотечного кредитования произошло  под влиянием нескольких факторов. Прежде всего, после выборов президента политическая и экономическая ситуация в стране стабилизировалась. Кроме того, население знает об ипотеке гораздо больше, чем раньше, благодаря рекламе и информации, исходящей от первых её участников. Доходы населения хоть и медленно, но растут. Продавцы с большей готовностью, чем раньше, стали использовать программы ипотечного кредитования. Меньше стало покупателей, готовых выложить за квартиру сразу всю сумму. Многие предпочитают брать кредиты. В результате за 2000 г. каждый из банков, работающих в этом секторе, заключил немало договоров, причём сделки заключаются практически ежедневно.

Как показал  анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными  администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке  затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих  кредитов банки вынуждены также  проводить операции с инструментами  ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность  для рядовых заемщиков. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании, а также механизм возвратности ипотечных  кредитов, будут рассмотрены во второй главе.

ГЛАВА 2. проблемы И ОСОБЕННОСТИ ипотечного кредитования как инструмента бизнеса

2.1. Проблемы участия банков в  ипотечном кредитовании

В условиях нынешней неустойчивой макроэкономической ситуации в России и опасности острого  финансового кризиса, который ставит под сомнение стабильность многих банков, необходимы особые требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления в  первые 6-12 месяцев.

С одной стороны, эти требования должны минимизировать специфические для данного периода  времени риски и дополнительные издержки, обусловленные временным  удорожанием внешних заимствований.

С другой стороны, эти ограничения не должны стать  препятствием для перехода к полномасштабному использованию всех описанных в  предыдущих разделах программ, как  только непосредственная опасность  острого финансового кризиса  пройдёт, т.е. когда состояние на российских финансовых рынках восстановится  до уровня апреля 1998 года. В противном  случае дальнейшее функционирование рынка  ипотечного кредитования как самофинансирующейся  и развивающейся системы будет  невозможно.

К числу таких  временных требований могут быть отнесены некоторые ограничения  по банкам. Критерием должна служить  финансовая надёжность этих банков, которая  не может быть поколеблена ни при  каких изменениях финансовой ситуации в России.

С этой точки  зрения потребуется проверка их реального  финансового состояния, в том  числе краткосрочных и долгосрочных обязательств, включая фьючерсные контракты  по валюте каждого из этих банков. В  дальнейшем, по мере стабилизации финансовой ситуации в стране, в целях расширения объёмов ипотечного кредитования и  снижения процентов по ипотечным  кредитам для населения за счёт конкуренции  среди кредиторов, состав квалифицированных  банков может и будет пересмотрен  с учётом критериев и опыта, приобретённого в условиях реального функционирования системы ипотечного кредитования в  России.

Другим вынужденным  требованием является необходимость  постепенного наращивания темпов ипотечного кредитования на начальном этапе  с тем, чтобы основные объёмы выдачи ипотечных кредитов населения пришлись на период существенного снижения стоимости  внешних заимствований для России, что, в свою очередь, облегчит бремя кредитных выплат для населения.

Важно и то, что выбор тех или  иных схем ипотечного кредитования зависит  от особенностей налоговой системы. С учётом изменений в Федеральном  налоговом законодательстве сейчас необходимы соответствующие коррективы многих ипотечных программ.

В настоящее  время для организации цивилизованного  вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним  из активных участников разработки программы  работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время  его специалисты разрабатывают  механизмы работы с инструментами  ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов  Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных  средств.

При обсуждении на заседании правительства РФ проекта  Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались  некоторые рекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999г. – комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном комитете, основными препятствиями  для нормального развития ипотечного кредитования являются 2 основных момента.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке  ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для  ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня  на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных  ресурсов банка. Поэтому без государственной  поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных  кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Источников  формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных  финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые используются в  схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные  средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы  ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и  даст банкам возможность предоставлять  своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного  кредитования. Залог недвижимости может  быть высоколиквидным видом обеспечения  кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность  жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием  какой-либо судебной практики обращения  взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые  аспекты, касающиеся обращения взыскания  на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную  стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом  недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную  стоимость. Соответственно эти расходы  ведут к увеличению залоговых  коэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может  быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

Как одно из направлений  развития ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу  долевого участия в строительстве  жилья, предложенную и реализуемую  “Союзпетростроем” и Балтийским банком. Она предусматривает кредитование на стадии строительства жилья. Программа  пользуется большим спросом, так  как позволяет участникам значительно  экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программы  схема предусматривает, что и  само кредитование, и погашение кредита  осуществляются поэтапно.

В настоящее  время номинальная процентная ставка составляет по договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически  со 2-го месяца пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальная процентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10 тыс. долл., которые клиент берет  сроком до 5 лет, его среднегодовые  затраты на обслуживание кредита  составляют 500-700 долл.

Второй привлекательной  для петербуржцев стороной программы  является то обстоятельство, что первичный  рынок жилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в  схеме отсутствуют посредники, квартира приобретается непосредственно  у застройщика, вся схема платежей прозрачна, идет через банковские счета  и удобна как клиентам, так и  строителям. Строительные компании в  данном случае получают возможность  продавать жилье в условиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключается необходимость  оформления части нереализованной  недвижимости на собственном балансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с большим налоговым бременем в части как налога на добавленную стоимость, так и налога на прибыль).

При сделках  приобретения жилья при долевом  участии в строительстве с  элементами ипотеки отсутствует  один из основных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент при купле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверение  договора залога (сегодня это 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой  недвижимости). В рассматриваемой  же схеме кредитования банк исключает  эти затраты на определенной стадии кредитования.

Авторы программы  предложили удобную шкалу тарифных ставок страхования заложенной недвижимости, а также страхования жизни  и трудоспособности, которые составляют от 0,8 до 1% в год от суммы кредита. Это стало возможным благодаря  участию в программе страховых  компаний “Ингосстрах–Санкт-Петербург” и “Энергогарант”. Кроме того, приобретая квартиру на первичном рынке жилья, клиент избегает риска “нечистоты”  правового титула квартиры, который  тоже необходимо страховать, что сегодня  стоит очень дорого.