Оценка бизнеса

 

Суммируя по всем видам  конструкций произведение удельного  веса на износ, деленное на 100%  определяем величину физического износа  всего  здания.

Рекомендации  и  мероприятия по устранению выявленных в процессе технического обследования  дефектов

№ п/п	Конструктивное  решение	Фактическое состояние	Мероприятия по устранению выявленных дефектов
1	Фундаменты	Мелкие трещины  в цоколе и под окнами	Расшивка трещин
2	Стены	Глубокие трещины и  отпадение штукатурки местами, выветривание швов	Ремонт штукатурки или  расшивка швов, очистка фасадов
3	Перекрытия	Усадочные трещины, отпадение  и отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании	Восстановление штукатурки, мелкий ремонт наката
4	Перегородки	Трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы	Заделка трещин и сколов
5	Двери	Мелкие поверхностные  трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или  щели в притворах	Уплотнение сопряжений
6	Крыши	Ослабление креплений: болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей  слуховых окон	Ремонт креплений и  деталей слуховых окон
7	Полы	Единичные мелкие сколы, щели между досками и провисание досок	Сплачивание полов, острожка провесов
8	Окна	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка  местами отстала, частично отсутствуют  штапики, мелкие повреждения отливов	Конопатка сопряжений коробок  со стенами. Восстановление отсутствующих  штапиков, замазки, стекол, отливов  с добавлением нового материала  до 15%
9	Кровля	Одиночные мелкие повреждения  и пробоины в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов	Ремонт кровли местами
10	Отделка	Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами	Затирка штукатурки местами

 

Состояние здания в зависимости от общего физического  износа

Состояние здания	Физический  износ,%
Хорошее	0-10
Вполне  удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не  вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

 

Из выше приведенной таблицы  можно сделать вывод о том, что состояние зданий Чуйской Областной Объединенной Больницы которая находится по ул. Саратовская от общего физического износа является  не вполне удовлетворительным. Так как физический износ равен 32,81

_{4.3. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества}

_{Затратный подход}

_{Метод сравнительной единицы}

_{Определение стоимости  затратным  подходом произведении на основании удельных показателей восстановительной  стоимости для  условий Кыргызстана  – 3 территориальный  пояс, 3 климатическое  исполнение (общая  часть к сборникам  укрупненных показателей восстановительной стоимости  зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г, приложение №2 )}

 

Наименование

Обоснование

Общественные  здания лечебно- профилактические учреждения

Сборник № 31 Укрупненных  показателей восстановительной стоимости зданий здравоохранения для переоценки основных фондов. Группа капитальности I. Характеристика здания: Фундаменты - железобетонные. Стены - кирпичные. Перекрытия - сборные  железобетонные плиты. Перегородки  – кирпичные. Полы - из линолеума, деревянные, из керамической плитки. Крыша - из асбестоцементных волнистых листов по деревянным стропилам. Наружная отделка - штукатуркастен. Внутренняяотделка – окраска водными составами

 

_{При определении стоимости  затратным подходом проведены следующие  корректировки и  определения:}

• _{В связи с тем, что здания сооружения расположены не территории Кыргызстана, к нормам УПВС применен коэффициент, учитывающий сейсмическую активность зоны, а также корректирующий коэффициент на внешнее благоустройство;}
• _{При определении сметной стоимости был использован коэффициент пересчета- 1,2, в цены 1984 года, 1,6 в цены 1991 года, 19856 в цены текущего периода, 200 перевод рублей в сом. Все указанные коэффициенты имеют юридическое обоснование и применяются в расчетах на территории республики.}

№ п/п	Наименование	Ед.измерения	Количество
1	Строительный  объем	м3	5084
2	Показатель  ВС по УПВС с учетом корректировок	руб/м3	27,1
3	Индекс  перевода цены 1984 года		1,2
4	Индекс  перевода 1991 года		1,6
5	Индекс  перевода в цены текущего периода		19856
6	Индекс  перевода рублей в  сомы		200
7	Полная  стоимость восстановления	сом	26 262 607
8	Прибыль предпринимателя	сом	3 939 391
9	Совокупный  износ	сом	21 035 019,5
10	Стоимость объекта	сом	9 166 979
11	Стоимость объекта	$	195 876

 

Расчет полной восстановительной  стоимости

ПВС= 5084*27,1*1,2*1,6*19856/200= 26 262 607 сом

Прибыль предпринимателя  – это информация, которую можно  узнать в любой строительной компании города Бишкек, она составляет: от 14 - 15% от ПВС

ПП=15% *ПВС

ПП= 0,15*26 262 607= 3 939 391 сом

Определение совокупного  износа

_{Си = ПВС}

_{Си= 26 262 607*}

_{Си=21 035 019,5}

_{Стоимость улучшений = 26 262 607 – 21 035 019,5+3 939 391= 9 166 979 сом или 195 876 долл США.}

 

 

 

_{4.4.Определение рыночной стоимости недвижимого имущества}

_{Доходным  подходом}

а) Расчет ПВД

ПВД = S · r  · 12мес.,

где ПВД − потенциальный  валовой доход;

S − полезная площадь;

r – арендная ставка

ПВД = 5084*2000*12= 122 016 000сом

б) Определение действительного  валового дохода

Действительный валовой  доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы:

- потери арендной платы  имеют место за счет неполной  занятости всей площади объекта  и невыплат арендной платы  недобросовестными арендаторами. Данная  величина определяется, исходя из  рыночной информации;

- прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования  недвижимости и не включаемые  в арендную плату (в эту позицию  включаются доходы от пользования  гаражом и автостоянкой, оплата  телевизионных подключений, доход  от торговых автоматов, сдача  в аренду свободного участка  земли т.д.)

В нашем случае сдача в  аренду квартир, как правило, производится на длительные сроки, оговоренные договором, при котором риски недополучения  дохода минимальны, но при смене  арендатора возможны простои из-за ремонта и ожидания нового  арендатора. Период времени, необходимый для  того, чтобы арендатор занял пустующую  квартиру, равен в среднем двум месяцам, следовательно, потери арендной платы за счет не полной занятости.

ДВД= 122 016 000- (10%) 12 201 600 +(5%) 6 100 800 = 115 915 200 сом

Операционные расходы

Операционные расходы	Цена за месяц	Цена за год
Электроэнергия	1200	14 400
Холодное водоснабжение	200	2400
Вывоз мусора	300	3600
Телефон	120	14400
Обслуживание телсистем  и систем	750	9000
Операционные расходы, сом	2 570	30 840

 

в) Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход  определяется по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД =115 915 200 – 30 840 = 115 884 360сом

г) Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации  состоит из двух составляющих: нормы  дохода и нормы возврата вложенного капитала. Норму дохода также называют ставкой дисконта, для расчета  которого используют кумулятивный метод.

Основные составляющие ставки дисконта:

1. Безрисковая ставка  или базовая ставка. Во многих  странах в качестве безрисковой  ставки используют годовую процентную  ставку, установленную Национальным  банком страны по межбанковским  депозитам в твердой валюте  плюс страновой риск (либо межбанковские  депозиты в национальной валюте). Эту процентную ставку можно  найти на сайте Национального  банка КР по адресу: www.nbkr.kg.

2. Премия за риск вложения  в недвижимость учитывает возможность  случайной потери потребительской  стоимости объекта, и надбавка  может быть принята в размере  страховых отчислений страховых  компаний в высшей категории  надёжности. Ее можно принять  на уровне от 0 до 5 %.

3. Риск за низкую ликвидность  – этот риск связан с возможностью  возникновения потерь  при реализации  объекта недвижимости. Он может  быть принят на уровне долларовой  инфляции за типичное время  экспозиции подобных объектов  на рынке. К примеру, если  долларовая инфляция составляет 2% в год, то риск за низкую  ликвидность равен: 2%/12*n, где n –это время экспозиции.

4. премия за инвестиционный менеджмент. Чем больше, сложны и рискованны объекты недвижимости, тем более компетентного управления они требуют. Этот показатель целесообразно рассчитать с учетом коэффициента недозагрузки и коэффициента неплатежей. Его можно принять на уровне от 0 до 3 %.

Расчет ставки капитализации

№ п/п	Показатели	Доход от небольшого многоквартирного дома
1.	Безрисковая ставка	12,81 %
2.	Поправка на риск	2 %
3.	Поправка на низкую ликвидность	2 %/12 · 8мес.= 0,02 или 2 %
4.	Поправка на инвестиционный менеджмент	1,5 %
5.	Ставка, полученная способом кумулятивного построения	18,31 %

 

Для расчета нормы возврата,  как правило, используют метод Хоскольда (метод возврата капитала по фонду  возмещения и безрисковой ставке процента):

,

где  SFF (i;n) – фактор фонда возмещения по безрисковой ставке дохода;

i – выбранная ставка дисконтирования;

n – продолжительность периода владения.

За продолжительность  периода владения n можно взять 3 года (прогнозный период).

Если безрисковая ставка составляет 12 % норма возврата будет  равна:

 или 8,93%

Таким образом, коэффициент  капитализации составит:

18,31% + 8,93% = 27,24%

Определение стоимости объекта

Чистый операционный доход  в год, сом	115 884 360
Коэффициент капитализации, %	27,24
Стоимость, сом (с учетом округлений)	425 419 824

Стоимость, полученная доходным подходом методом прямой капитализации  с учетом округления, составила: 425 419 824 (четыреста двадцать пять миллионов четыреста девятнадцать тысяч восемьсот двадцать четыре) сом или 9 090 167 ( девять миллионов девяносто тысяч сто шестьдесят семь) долларов США.