Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании

ГБОУ СПО ПО Пензенский многопрофильный  колледж                                                                                   Отделение коммунального хозяйства  и управление земельными ресурсами

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по теме: «оценка объекта  недвижимости при ипотечном кредитовании»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил(а): Копрянцева Е. В.

Проверил(а): Мартышкина Т. Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Пенза 2013г.

Введение

Глава 1. Теоретическое обоснование оценки объекта недвижимости при    ипотечном кредитовании.

1. Понятие и значение ипотечного кредитования.
2. Правовая база ипотечного кредитования.
3. Документальное оформление ипотечного кредитования.
4. Программы ипотечного кредитования, действующие в РФ и Пензенской области.

Глава 2. Практическое обоснование оценки объекта недвижимости при    ипотечном кредитовании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей и  нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и  производительному труду и в  значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой  при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности  жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки  обусловлены, прежде всего, тем, что  она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного  пользования. Его приобретение, как  правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной  рыночной экономике значение ипотеки  как инвестиционного инструмента  велико: для заемщика ипотека - это  дополнительная возможность получения  крупных средств на длительные сроки  для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Актуальность  ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотека в Российской Федерации и ее перспективы.

Целью курсовой работы является обоснование теоретических  основ ипотечного жилищного кредитования, анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования и перспективы  ее развития в РФ

 

Глава 1. Теоретическое обоснование оценки объекта недвижимости при    ипотечном кредитовании.

1.1Понятие и значение ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу "Русипотеки" уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

 

 

 

 

Особенности ипотечного кредитования:

• ипотекой признается залог имущества;
• долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Участники системы ипотечного кредитования:

• Залогодатель — физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
• Залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Правовые  основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- достаточно  ли денежных средств для внесения  первоначального взноса и на  покрытие расходов, связанных с  совершением сделки (нотариальное  удостоверение договора, плата за  регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

- имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним  из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести  недвижимость в кредит можно по различным  ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

- банковская  ипотека предполагает, что банк  использует для выдачи ипотечных  кредитов те же средства, что  и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

- система вторичного  ипотечного рынка (американская), основана на использовании для  ипотечного кредитования средств  институциональных инвесторов - прежде  всего пенсионных фондов и  компаний по страхованию жизни;

- контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

 

1.2 Правовая база ипотечного кредитования.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в том, чтобы создать надлежащую законодательную и нормативную базу обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, а также прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы.

Задачей государства  является установление оптимального баланса  прав, чтобы ипотечная система  кредитования была доступной и безопасной для граждан-заемщиков, а также  рентабельной и наименее рискованной для банков.

На протяжении последних лет происходило становление и постоянное совершенствование правовой базы ипотечной системы.

Первым шагом  на этом пути было принятие 24 декабря 1992 г. Закона Российской Федерации № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Данный закон  предусматривал развитие льготного  долгосрочного кредитования индивидуального  и кооперативного жилищного строительства, включая ипотечное кредитование.

Статьей 25 данного  закона было установлено право граждан  на получение кредита, в том числе и под залог строящегося или покупаемого жилья.

Данная норма  стала основой для создания различных  форм финансово-кредитного механизма  — залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, передаваемого в залог.

Началось создание разветвленной сети ссудо- сберегательных систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент на погашение уже полученных ими кредитов; льготное или безвозмездное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

В развитие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» были приняты:

— Постановление  Совета Министров — Правительства  Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595 «О Государственной целевой  программе «Жилище»;

—  Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

—Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах»;

—  Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;

—  Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

—  Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»;

—    постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»;

—    Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. №937;

—    федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. № 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. № 102 придан статус президентской программы.

Для организации  новых систем кредитования строительства  и приобретения населением жилья, защиты от возможных рисков банковских организаций, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования; контроля за процессом выпуска ценных бумаг под заложенное имущество и приобретения закладных на жилье; создания и регулирования системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью было предусмотрено создание специального государственного агентства по ипотечному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было учреждено  Правительством Российской Федерации 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100%-ным государственным капиталом, целями которого стали: рефинансирование ипотечных кредитов и займов, выданных в рамках федеральной ипотечной программы; разработка стандартов ипотечного кредитования. Выкуп кредитов у региональных операторов предполагалось осуществлять за счет средств, вырученных от размещения облигаций под государственные гарантии.