Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Февраля 2014 в 18:14, курсовая работа

Описание работы

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд , обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Содержание работы

Введение
Глава 1. Теоретическое обоснование оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании.
1.1 Понятие и значение ипотечного кредитования.
1.2 Правовая база ипотечного кредитования.
1.3 Документальное оформление ипотечного кредитования.
1.4 Программы ипотечного кредитования, действующие в РФ и Пензенской области.
Глава 2. Практическое обоснование оценки объекта недвижимости при ипотечном кредитовании.

Файлы: 1 файл

ипотечное кредитование.doc

— 316.00 Кб (Скачать файл)

Изменения коснулись  и Гражданского процессуального  кодекса Российской Федерации (ГПК).

До 30 декабря 2004 г., согласно ст. 446 ГПК, взыскание не могло быть обращено на принадлежащее  должнику жилое помещение и земельный  участок, на котором оно расположено, если оно является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением. После внесения изменений в ГПК взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Данная норма способствует защите интересов первичных кредиторов, инвесторов, получивших возможность обращения взыскания на заложенное жилье.

В августе 2006 г. были приняты поправки в Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», значительно расширяющие возможности  формирования ипотечного покрытия. В  частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций  на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

Оренбургская  область как субъект Российской Федерации приступила к законодательной реализации совместной компетенции в сфере правового регулирования ипотеки. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным. На областном уровне в целях регулирования ипотечного жилищного кредитования также принят ряд нормативных актов, в том числе:

1.    Постановлением правительства Оренбургской области от 13 ноября 1999 г. №33-п утверждена программа социально-экономического развития Оренбургской области на 2000 — 2005 г., в которой одним из приоритетных направлений в социальной сфере определено жилищное строительство и ипотека.

2.   Постановление правительства Оренбургской области от 1 июня 1999 г. №18-п, которым утверждена Программа освоения капитальных вложений по ипотечному кредитованию строительства жилья в Оренбургской области на 1999 г., предусматривавшая источники финансирования, в том числе и бюджетные средства.;

3.   Закон Оренбургской области от 12 сентября 2000 г. №667/192-03 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области», который был принят во исполнение рекомендаций, изложенных в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 №28, а также в целях развития ипотечного кредитования в

Оренбургской области и установления условий социальной поддержки и гарантий жителям области, участвующим в ипотечном кредитовании. Данный закон восполнял существующие на тот момент пробелы в федеральном законодательстве. Например, был решен вопрос о налогообложении средств, полученных гражданами на приобретение (строительство, достройку) жилого помещения, которые в соответствии с законом предоставляются на льготных условиях и не подлежат налогообложению. Также в законе были перечислены способы защиты прав несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и недееспособных граждан при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

4. Распоряжение  главы администрации Оренбургской  области от 9 декабря 2000 г. №1323-р  утверждено Положение о порядке  и условиях предоставления ипотечных жилищных кредитов на территории Оренбургской области, предусматривающее ежегодное установление процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым за счет средств областного бюджета.

5.  Закон Оренбургской области от 28 февраля 2003 г. №62/2-111-03 «Об областной программе «Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов» (действие закона приостановлено в связи с отсутствием финансовых источников для его реализации);

6.    Постановление администрации Оренбургской области от 20 июня 2003 г. №114-п «Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления субсидий при ипотечном кредитовании».

7. Закон Оренбургской  области от 29 августа 2005 г. №2533/454-111-03 «Об областной целевой программе  «Развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области» на 2005 — 2010 г».

Для обеспечения  жильем отдельных категорий граждан, в том числе и с использованием системы ипотечного кредитования, был  принят ряд специальных законов. Так, проблемы обеспечения жильем военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел решались в рамках федеральной целевой программы «Обеспечение жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас и отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей». Обеспечение жильем этих категорий населения осуществляется в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты», принятой в 1998 г., а также Федерального закона от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

В рамках программы  «Жилище» осуществляется обеспечение  жильем участников ликвидации последствий  аварии на Чернобыльской АЭС.

На областном  уровне постановлением администрации  Оренбургской области от 2 декабря 2003 г. №212-п утверждено Положение о Порядке и условиях предоставления субсидий молодым семьям на погашение части стоимости жилья в случае рождения (усыновления) ребенка и о порядке и условиях предоставления ипотечных кредитов и субсидий молодым семьям на приобретение жилья.

Несмотря на многочисленные изменения и принятие новых нормативных актов, направленных на повышение доступности жилья с помощью ипотеки, совершенствование законодательной базы в сфере ипотечного жилищного кредитования продолжается. Так, на областном уровне запланированы следующие мероприятия:

—  принятие Закона Оренбургской области «О порядке формирования и использования маневренного фонда жилья», что обусловлено необходимостью создания фонда жилья временного проживания для лиц, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания. Его принятие сделает возможным выселение из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;

—   принятие Закона Оренбургской области «Об областной программе ипотечного кредитования работников бюджетной сферы», что позволит установить особый порядок кредитования, учитывающий как значимость труда в бюджетной сфере, так и низкую платежеспособность и отсутствие у данной категории лиц собственных средств на внесение первоначального взноса в размере 30 % стоимости жилого помещения;

—  принятие Закона Оренбургской области «О порядке признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий в ходе реализации жилищных программ, финансируемых за счет средств областного бюджета»», вызванное необходимостью введения на уровне субъекта Российской Федерации единообразного подхода к определению нуждаемости, а также различными трактовками нуждаемости на уровне муниципальных образований.

Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

1.3Документальное оформление ипотечного кредитования.

Приобретение жилой недвижимости является сложным и многофакторным процессом. Множество потребителей ежегодно приобретают продукцию, которая еще не создана (на стадии строительства) на деньги, которых у них нет (кредитные средства). Важным элементом этого процесса является анализ составляющих совершаемой сделки с точки зрения прогнозирования ее финансирования.

Современное многообразие предложения объектов жилой недвижимости и кредитных  продуктов, на таком крупном локальном  рынке как Санкт – Петербург, позволяет выбирать потенциальному потребителю из большого числа предлагаемых застройщиками вариантов квартир и использовать при этом различные инструменты по финансированию покупки. Решение о приобретении жилья, для рядового покупателя, зависит от трех основных групп показателей конкурентоспособности [1], которые можно характеризовать как:качество(Q), сроки(T), цена(P). Функция спроса (D) для потребителя в данном случае будет выглядеть следующим образом:

(1)


Понятие качество, в данном разрезе, включает в себя различные характеристики строительной продукции, которые складываются из следующих групп факторов:

1. Параметры объекта недвижимости (размеры и компоновка помещений, соседствующие жилища, видовые характеристики, внутренне оснащение и т.д.);

2. Параметры здания (архитектурные особенности, общая этажность, характеристики инженерных систем и т.д.);

3. Особенности района расположения (транспортная доступность, придомовое окружение, социальная инфраструктура и т.д.).

Сроки окончания строительства являются важным параметром сделки  по приобретению жилья, которые ограничивают дату эксплуатации объекта недвижимости. Фактически этот параметр означает момент начала использования жилья, а не регистрацию прав собственности на него, так как официальное оформление может сопровождаться задержкой от нескольких месяцев до завершения срока выплат по кредиту, в случае нахождения этих прав у кредитующей организации.

Цена приобретения – ключевой фактор, на который обращает внимание клиент при покупке. Стоимость, при прочих равных условиях, корилирует со сроками завершения и качеством продукции, следующим образом:

1. Чем больше срок до окончания строительства, тем меньше стоимость объекта недвижимости;

2. Чем выше качество продукции (лучше параметры), тем выше цена на него.

Сравнительный анализ рассматриваемых продуктов  ведется клиентом в два этапа. Первый – сбор данных о различных  продуктах, представленных на рынке, и  выбор наилучшего для клиента  объекта недвижимости. Второй –  выбор способа оплаты (финансирования сделки) выбранного объекта. После принятия принципиального решения о конкретном продукте такие факторы как сроки (T) и качество (Q) определены и потребитель не может на них влиять. Функция индивидуального спроса потребителя (DS) формируется из ценовых факторов и характеризуется двумя составляющими: размерами первоначального взноса (Po),который готов внести клиент, и ежемесячного платежа (PN), который он способен выплачивать на протяжении определенного времени (N), исчисляемого в месяцах.

(2)


В данной зависимости функция индивидуального  спроса – это платежеспособность клиента, которая может быть представлена в линейном виде следующим образом:

(3)


Ежемесячный платеж (PN) может быть аннуниететным или дифференцированным. Аннуниететный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга (PN=const).  Дифференцированный платеж уменьшается к концу срока кредитования и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита (PN=const).

Наиболее  распространенным является применение схемы с использованием аннуниететных  платежей, при котором функция  индивидуального спроса будет формироваться  следующим образом:

(4)


Для успешного  заключения сделки параметры индивидуального  спроса, при соответствии всем остальным  требованиям, должны быть уравновешены с предложением финансирующей организации  – ипотечным кредитом, который  формируется из следующих составных  элементов [2]:

1. Процентная ставка по кредиту (I)

2. Срок кредитования (N)

3. Начальная стоимость объекта недвижимости (P)

4. Сумма кредита (PM)

5. Размер первоначального взноса (Po)

6.Конечная стоимость кредита (PMT)

7. Конечная стоимость объекта недвижимости (PT)

Кредитование  увеличивает конечную стоимость  продукции, однако дает возможность  распределения финансовой нагрузки на потребителя во времени. Стоимость  объекта недвижимости для потребителя  с учетом переплаты (PT) формируется из первого взноса и итоговой стоимости кредитного продукта следующим образом:

(5)


Равновесие  потребительского спроса и предложения  на рынке первичной недвижимости при покупке выражается следующими математическими тождествами:

(6)


(7)


Конечная  стоимость кредита формируется различным образом в зависимости способа начисления процентов – простых или сложных. Использование простого процента банками формирует ее следующим образом:

(8)


Тождественное равенство зависимостей (7) и (8) формируют равновесие спроса и предложения пропорций. В рамках одного кредитного продукта процентная ставка (I) будет постоянна. Определение приемлемого варианта ипотечного продукта будет состоять в выборе одного из возможных вариантов решения уравнения с несколькими переменными (N, PN, PM):

(9)


Данное  уравнения описывает поверхность  в пространстве, а каждое его решение  – одна из точек на ее поверхности.

Рассмотрим  один из частных случаев моделирования  стоимости ипотечного кредита исходя из следующих условий:

1. Процентная  ставка по кредиту I=8 [3];

2. Ежемесячный платеж имеет равные значения, его размер варьируется от 1 до 50 тысяч рублей;

3. Сроки кредитования (N) рассматриваются в диапазоне от 6 до 96 месяцев.

Данные  уточнения позволяют построить  трехмерную поверхность, описывающую  все возможные решения уравнения (9), в зависимости от переменных параметров (рис.1)

 

Полученная  модель позволяет в рамках конкретной кредитной программы (PN=const) выбрать приемлимую структуру оплаты в рамках следующих потребительских стратегий:

1. Максимизация размера потребительского кредита, такая статегия обусловлена желанием приобрести наиболее дорогой объект недвижимости.

2. Стабильность ежемесячного платежа – эта стратегия связана с желанием обеспечить постоянство выплат и ориентированная на покупателей с фиксированным доходом.

3. Максимизация срока кредитования, такая стратегия ориентированна на потребность минимизации ежемесячных выплат при фиксированном размере кредита.

Ипотечное кредитование является важным сопутствующем  элементом приобретения жилья физическими лицами и определение основных параметров кредитного продукта  (N, PN, PM) будут формировать финансовые отношения покупателя и кредитной организации на долгие годы, а использование соответствующей модели (рис.1) способствовать принятию взвешенного решения.


 

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям  к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

  • правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
  • паспорт на жилье с его планом;
  • справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;
  • выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);
  • разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и  страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотеки государственной регистрацией в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Перечень  документов, необходимых для рассмотрения Заявления заемщика

  1. Лист предварительной квалификации заемщика (заявление-анкета);
  2. копия паспорта РФ (все страницы, включая незаполненные);
  3. справка о доходах по форме 2-НДФЛ (оригинал + копия); 
    Памятка по справке 2-НДФЛ
  4. заверенная копия трудовой книжки (+ её копия); 
    Памятка по заполнению трудовых книжек
  5. копия заверенного контракта + справка о прохождении службы (для лиц, проходящих службу по контракту)(+ их копии);
  6. копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста (все страницы, включая незаполненные);
  7. справка о размере пенсии + копии всех страниц пенсионного удостоверения;
  8. согласие на обработку личных данных.

При наличии дохода по совместительству предоставляются:

  • копия приказа о принятии на работу Заемщика;
  • копия трудового контракта (договора) Заемщика;
  • справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ;

Документы, подтверждающие доход и занятость индивидуального предпринимателя:

  • копия налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, с оригиналом отметки налогового органа о ее принятии, либо копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии;
  • копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя заверенная подписью должностного лица налогового органа и скрепленная печатью налогового органа. Вместо книги учета доходов и расходов может быть представлена справка (оригинал) из налогового органа о полученном индивидуальным предпринимателем доходе согласно указанной книге;
  • копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;
  • копии лицензий и свидетельств на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;
  • выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
  • копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

Информация о работе Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании