Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании

Изменения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые были внесены 30 декабря 2004 г., имели своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных  и устаревших положений, имеющихся  в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений данного Закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки.

Так, ранее Закон  предусматривал, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Такое же требование было установлено и для кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в случае включения в этот договор соглашения об ипотеке (п. Зет. 10 Закона об ипотеке).

Согласно действовавшему ранее законодательству размер государственной  пошлины за нотариальное удостоверение  сделки составлял 1,5 % от размера сделки, что вело к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. При этом порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивали возмещения ущерба добросовестному покупателю жилья, другого недвижимого имущества.

Установление  требования о нотариальном удостоверении  указанных договоров представлялось неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной  регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») совпадало с той же функцией, которая была возложена на нотариат.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство повышало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.

При наличии  развитой системы ипотечного кредитования, в том числе рефинансирования выданных кредитов с помощью ипотечных  ценных бумаг, предоставление кредита  осуществляется посредством заключения договоров, содержащих стандартные условия. В таком случае нотариальное действие носило бы формальный характер. В части же, касающейся проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли, нагрузка такой проверки падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить доверие к кредиту (займу), который предполагается в будущем включить в состав ипотечного покрытия.

С 1 апреля 2005 г. исключено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой (ст. 10, п. 7 ст. 13, подп. 13 п. 1ст. 14, п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 23, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Другой недостаток правового регулирования был связан с тем, что Закон об ипотеке допускал изменение содержания закладной только в нескольких случаях, которые в нем прямо поименованы. К ним относились: перевод долга (п. 7 ст. 13), изменение предмета ипотеки или размера обеспечения в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 6 ст. 13), восстановление или замена предмета ипотеки, когда имущество, составляющее этот предмет, погибло или было повреждено (п. 3 ст. 36).

Вместе с  тем в течение срока обращения закладной участники соответствующих отношений зачастую испытывают острую потребность изменить свои права и обязанности в связи с другими обстоятельствами, нежели те, которые были названы в п. 6 ст. 13 прежней редакции Закона об ипотеке. Например, при изменении конъюнктуры рынка может появиться потребность уменьшить срок исполнения обязательств или размер процентной ставки по кредиту. Предоставление участникам ипотечного кредитования возможности адаптировать свое отношение к изменившейся экономической реальности, а также к их собственным планам является важным фактором развития рынка ипотечного кредитования.

В настоящее  время Закон об ипотеке в п. бет. 13 предусматривает, что должник, залогодатель и законный владелец закладной  вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между собой.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека в силу закона возникает  независимо от того, построены или  приобретены жилой дом или  квартира за счет кредитных (заемных) средств «полностью либо частично».

Также изменения  в Законе об ипотеке повлекли за собой следующие меры, направленные на совершенствование регулирования  ипотеки:

•           ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. бет. 6);

•           закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами (п. Зет. 14);

•           если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или исполнение требований по облигациям, в регистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация (ст. 22);

•           ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома (ст. 76);

•           ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения (п. Зет. 77). Приведенные изменения Закона об ипотеке

направлены  на снижение стоимости ипотечных  жилищных кредитов, повышение их доступности, ускорение и упрощение оборота  на ипотечном рынке, что соответствует  интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Ряд законов  внес изменения в ст. 130, 223, 339, 340, 292, Гражданского кодекса Российской Федерации, принятые в 2004 — 2005 гг.: включили в перечень недвижимого имущества объекты незавершенного строительства; установили, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом; установили, что получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения (таким образом, для основной части несовершеннолетних членов семьи разрешения органов опеки и попечительства не требуется); установили, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Федеральный закон  от 20 августа 2004 г. №116-ФЗ «О внесении изменений  в статью 8 Закона Российской Федерации  «О плате за землю» установил двукратную ставку земельного налога на участки, приобретенные для осуществления жилищного строительства, в течение первых 3 лет застройки и четырехкратную ставку в случае превышения этого срока», вплоть до государственной регистрации построенного объекта. Для индивидуального жилищного строительства увеличение ставки налога вдвое предусмотрено в том случае, если объект остается недостронным более 10 лет (в настоящее время не действует).

Ряд законов от 20 августа 2004 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации существенно изменили налоговый режим ипотеки.

Так, в Налоговый  кодекс Российской Федерации введена  новая гл. 25.3, устанавливающая размеры  государственной пошлины за регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц. Установлено, что государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона; а также за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.

Статьей 149 Налогового кодекса Российской Федерации в  новой редакции были освобождены  от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей  в них, а также передача доли в  праве на общее имущество в  многоквартирном доме при реализации квартир.

Статьей 220 Налогового кодекса  Российской Федерации срок для предоставления налогового вычета снижен до 3 лет, и  в настоящее время налоговый  вычет в полном объеме предоставляется  при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн руб. Налоговый вычет распространяется на проценты по ипотечным займам; его можно получить в течение налогового периода, а не после него, как это было раньше.

Изменениями, внесенными в  ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации, снижен налог на материальную выгоду за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) с 35 до 13%.

Статьями 224, 284 Налогового кодекса Российской Федерации в новой редакции установлен льготный режим налогообложения для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, налоговая ставка установлена в размере 9 % — по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 г.; 15 % — по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1 января 2007 г. (ранее налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24%).

Установлено, что  доходы, полученные ипотечным агентом  в связи с его уставной деятельностью, не подлежат налогообложению (ранее прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24% (ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом о внесении изменений в ст. 60 Бюджетного кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что средства, выручаемые от продажи и передачи участков в аренду, должны поступать в местные бюджеты: до разграничения государственной собственности на землю — в полном объеме по всем сделкам. Данная норма повысила заинтересованность органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Федеральным законом  от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ были внесены  существенные изменения в Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», направленные на повышение привлекательности приобретения ипотечных ценных бумаг.

Так, разрешена  выдача ипотечных сертификатов участия  кредитными организациями. Установлено, что размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная  организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 % (ранее размер перепокрытия ипотечных облигаций не ограничивался); отменено требование о 50% аннуитетных обязательств в покрытии; отменен порядок расчета своевременности платежей по ипотечному покрытию.

Изменениями, внесенными Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ в Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», было установлено, что при  представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица может представить как оригинал, так и нотариально удостоверенную копию учредительных документов данного юридического лица (ранее — только оригинал); свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю, так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов (ранее — только самому правообладателю).

Федеральным законом  от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» были установлены требования к договору участия в долевом строительстве, включая требование об обязательной государственной регистрации договора, залог земельного участка и объекта незавершенного строительства в обеспечение обязательств по договору, требования к проектной декларации, механизмы государственного регулирования и контроля в области долевого строительства.

Федеральный закон  от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных  кооперативах» направлен на формирование рынка доступного жилья через  создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Основная идея данного Федерального закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.