Оценка объекта недвижимости при ипотечном кредитовании

Помимо Закона Российской Федерации «Об основах  федеральной жилищной политики», общие  положения о залоге содержал принятый 29 мая 1992 г. Закон Российской Федерации № 2872-1 «О залоге»1, однако их было недостаточно для регулирования ипотечной системы.

Впервые наиболее полно вопрос ипотеки (залога недвижимости) был раскрыт в Основных положениях о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, утвержденных распоряжением заместителя Председателя Совета министров РФ от 22 декабря 1993 г. №96-рз.

В данном акте содержались  общие положения об ипотеке; понятие  и форма закладной; отражались вопросы  необходимости государственной  регистрации ипотеки; были сформулированы права и обязанности залогодателя и залогодержателя; порядок передачи прав по закладной; последствия передачи и перехода прав на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу; особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир).

Ряд статей Основных положений препятствовал развитию ипотеки. Так, ст. 88 гласила, что продажа  заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи; а ст. 89 не позволяла выселить лиц, проживающих на основании договора найма жилого помещения, при продаже данного помещения с публичных торгов и предоставляла таким лицам право преимущественной покупки занимаемого помещения.

Подобные нормы  значительно ограничивали залогодержателей, обременяя их право на предмет  залога правом проживания бывшего собственника, и не способствовали развитию системы  ипотечного кредитования.

Тем не менее  Основные положения стали моделью законодательного акта об ипотеке, предназначенного для согласования разрабатываемых законопроектов об ипотеке с содержанием проекта Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации стало  решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования.

1 Закон Российской  Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г.). является действующим,  однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2ст. 79).

Первая часть  Гражданского кодекса РФ, введенная  в действие 1 января 1995 г. [1], отразила общие положения о залоге (§ 3 гл. 23) и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Кроме того, Гражданским  кодексом Российской Федерации было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также вопросы  ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований п. бет. 131 Гражданского кодекса  Российской Федерации в 1997 г. был  принят Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

В дальнейшем Правительством Российской Федерации во исполнение указанного Федерального закона были приняты следующие Постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:

—   постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

—  постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах».

Принятый 16июля 1998 г. на основании п. 2ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральный  закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В данном законе об ипотеке (гл. I) содержатся нормы, имеющие  основополагающий характер для всего  института ипотеки (залога недвижимости), поскольку в них определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных правоотношений.

Также Закон об ипотеке содержит нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству (Гл. II «Заключение договора об ипотеке»).

Главой III «Закладная»  Закона об ипотеке была введена в  оборот новая именная ценная бумага — закладная, удостоверяющая права  залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Глава IV «Государственная регистрация ипотеки» посвящена  правовому регулированию важнейшей  процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет  обеспечить и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В гл. V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного  по договору об ипотеке» содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие воздействия на него различных факторов.

В гл. VI «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» конкретизированы применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц.

Глава VII «Последующая ипотека» содержит положения о перезалоге уже заложенного недвижимого  имущества.

Глава VIII «Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной» посвящена  регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.

В главе IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» содержатся нормы  о первом этапе реализации права  залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи — обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В гл. X «Реализация  заложенного имущества, на которое  обращено взыскание» установлен порядок  реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом удовлетворения требований залогодержателя — кредитора из стоимости предмета ипотеки.

Глава XI «Особенности ипотеки земельных участков»  содержит специальные нормы, отражающие специфику правового регулирования  отношений, в которых предметом  ипотеки являются земельные участки.

В главу XII «Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений»  включены положения, раскрывающие особенности  ипотеки предприятия как имущественного комплекса.

Глава XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» отражает специфику построения правоотношений при залоге жилья.

Вместе с  тем не все вопросы нашли свое разрешение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку он не стал окончательным  итогом развития ипотечных отношений  в России, которое после наработки соответствующего опыта и практики применения наполнит новым содержанием нормативные положения, регулирующие ипотеку (залог недвижимости).

Так, 11 января 2000 г. было принято постановление Правительства  Российской Федерации № 28 «О мерах  по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» [2], содержащее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

В данном постановлении  Правительства органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и органам местного самоуправления было рекомендовано разрабатывать  на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, долгосрочный ипотечный  жилищный кредит стал предоставляться кредитной организацией физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья.

Согласно подп. 9 п. 2.1 Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федераций, инвесторами  являются юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

К их числу отнесены пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. Применительно к указанной Концепции кредиторами являются банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы); под операторами вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) подразумеваются специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В подп. 3 и 4 п. 2.1 указанной Концепции определены основные функции кредиторов и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Государство при  реализации жилищной пог литики понимало, что для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной  и нормативной базы первичного и  вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов.

В связи с  этим 11 ноября 2003 г. был принят Федеральный  закон №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который создал правовую базу для развития вторичного рынка  ипотечных жилищных кредитов и позволил инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям — ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг.

Сфера регулирования  данного Федерального закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладных, правовой режим которых закреплен гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и которые представляют собой именные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Сфера регулирования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» распространяется также на обращение ипотечных ценных бумаг, т. е. на процесс заключения гражданско- правовых сделок, влекущих переход прав собственности на ипотечные ценные бумаги.

5 февраля 2004 г. были приняты поправки в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3], разрешающие использовать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в личном пользовании, в качестве предмета залога при получении кредита. Исключение составили земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся строения, принадлежащие собственнику участка, ипотека допускается только с одновременной ипотекой связанных с ним объектов недвижимости.

В декабре 2004 г. был принят «пакет жилищных законов», существенно изменивший правовую базу ипотечной системы.

В Жилищном кодексе  Российской Федерации, принятом 29 декабря 2004 г., четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. В Кодексе отражены вопросы о договоре социального найма жилого помещения; специализированном жилищном фонде; защите интересов подавляющего большинства жильцов — владельцев жилищной собственности; закреплены изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками; собственники квартир в многоквартирном доме наделены правом собственности на земельный участок под домом и на придомовую территорию; предоставлена возможность и способы выселения граждан из квартир за неуплату жилищно-коммунальных услуг.

30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон  № 218-ФЗ «О кредитных историях»,  целью которого являлось создание  системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками).

Как отмечалось в пояснительной записке в  отношении актуальности Закона, его  принятие необходимо для создания условий  формирования рынка доступного жилья через развитие ипотечного жилищного кредитования. Создание системы кредитных бюро обеспечит в перспективе снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов, а также повысить их доступность для населения. Основываясь на зарубежном опыте, предполагается функционирование бюро кредитных историй, как на коммерческой, так и на некоммерческой основе. При этом во взаимодействии «бюро кредитных историй — кредиторы» находится баланс стоимости услуг бюро и предоставления информации в бюро; предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика, о котором накоплена кредитная история; исходя из того, что накапливаемая в бюро кредитных историй информация (кредитные истории) обладает ценностью при конкурентной борьбе кредиторов, необходимо обеспечить сохранение коммерческой тайны юридических и физических лиц. В связи с этим в законопроекте большое внимание уделено вопросу хранения информации, а также надзору за деятельностью бюро кредитных историй; организация бюро кредитных историй преимущественно на частной основе, силами кредиторов, их ассоциаций или иных заинтересованных лиц позволит создать в Российской Федерации систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников, от добросовестных, надежных заемщиков.