Шпаргалка по "Оценка имущества"

1.      Общие положения при оценке имущества.

Основные группы:

1.      Оценка недвижимости,

2.      Оценка земли и земельных участков;

3.      Оценка машин, оборудования и транспортных средств;

4.      Оценка бизнеса и имущественных прав (товарные знаки, лейблы и проч.) – выделяют в самостоятельный вид оценки чаще всего с помощью бух. балансов.

Оценка имущества включает в себя вышеперечисленные группы и является более широким понятием, чем оценка недвижимости.

Недвижимое имущество:

      земельные участки,

      участки недр;

      обособленные водные объекты;

      всё, что неразрывно, так или иначе, связано с землёй, т.е. все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения и т.д.

      подлежащие государственной регистрации воздушные морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

      при этом сюда также может быть отнесено и др. имущество (ст. 130 ГК)

Оценка имущества как самостоятельный вид деятельности существовал в России до 1917 г., а затем стала развиваться после 1993г. В связи с принятием соответствующих законов и положений.

С началом 90-х годов в РФ появились частные собственники, которым необходимо было оценить имущество, находящееся в их собственности с помощью рыночного ценообразования.

После 1993 г. Рынок оценочных услуг начал активно развиваться и стали использоваться общие мировые тенденции при оценке того или иного имущества.

Но в связи с ростом цен и нестабильностью в экономике, массовыми переоценками ОФ, предприятия были вынуждены реально оценивать свою инвестиционную стоимость, т.е на первый план вышли налог на имущество, НП, амортизация.

При оценочной практике налог на имущество прямопропорционален НП, т.е. при повышении стоимости имущества НП снижается верно, и наоборот.

2.      Этапы проведения оценки имущества:

1.      определение проблемы:

            идентификация объекта недвижимости (юр. адрес);

            установление прав собственности (кому принадлежит);

            дата оценки;

            цель оценки

2.     предварительный осмотр и план оценки:

            необходимые данные,

            источники данных (БТИ, риэлторские фирмы, агентства недвижимости);

            необходимый персонал, составление контракта.

3.     сбор и анализ данных:

общие данные:

  анализ рынка, эк. база, налогообложение, регион деление (город, р-н, регион).

специальные данные:

физические характеристики участка и улучшений, нынешнее использование участков и строений и проч. ограничит условия.

4.   анализ лучшего и наиб эффективного использования.

5.   оценка земельных участка;

6.   оценка недвижимости тремя подходами (затратный,  сравнительный, доходный);   

7.   согласование стоимостных показателей и выбор оптимальных.

3.   Рынок недвижимости и его особенности.

Рынок - совокупность отношения между физическими и юридическими лицами, совершающими сделки с определённым видом товаров и услуг.   

особенности:

1.      рынок недвижимости является нецентрализованным;  

2.      данные по сделкам, условиям договоров и ипотечных кредитов носят конфиденциальный характер; 

3.      сделки с недвижимостью заключаются на нерегулируемой основе. В связи с этим приходится пользоваться устаревшей информацией;

4.      уникальность, т.к. не существует 2-ъх абсолютно равноценных объектов как по конструкции, так и по месту расположения;

5.      рынок недвижимости любой страны складывается из множества мелких сегментов в зависимости от региона и объекта недвижимости. На каждом из этих рынков складываются особые условия, т.е. бывает невозможно даже внутри одной страны или региона применять общепризнанные схемы.

6.      Для строительства новых объектов недвижимости всегда требуется время. Т.е. предложение всегда отстоит от спроса. Временный дефицит  тех или иных площадей приводит к росту стоимости или арендных ставок, что в свою очередь, стимулирует чрезмерные инвестиции в недвижимость. В ходе строительного бума незаметна точка равновесия между спросом и предложением  и наступает обратная ситуация в виде избытка определённых площадей.

7.      Отсюда может вытекать ещё одна особенность рынка недвижимости т.е. его несбалансированность.

8.      Высокая подверженность государственному и региональному регулированию, т.е. инвестор не всегда может просчитать возникающие риски

ст-ть             предложение

              спрос

              возможное резкое падение спроса

              время

 Точка оптимального равновесия  ( график к 6 пункту )

4.   Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

1.      перспективность месторасположения – основной параметр, определяющий стоимость. Он зависит от: -   доступности участка,

         -   преобладающего типа застройки;

         -   предполагаемого характера использования

2. состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости, размещаемый на данном участке -  получается в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участков, т.е. должен быть выявлен целевой сегмент рынка, на котором следует развивать конкурентные виды недвижимости. Путём анализа спроса и предложения, рассчитывается ёмкость данного рынка и целевой характер использования.

3. юридические нормативы и определение особенности использования данных участков. В настоящее время существует целый ряд ограничений  по способам землепользования по районам. Основные:

     по магистралям;

     по снабжению (эл. и т.п.).

4. физические характеристики участков – определяют физическую возможность выполнения каких-либо улучшений:

     размер участка,

     его форма;

     рельеф,

     панорамный вид.

В соответствии с этим особая значимость: топографические характеристики и возможность подведения коммуникаций.

5.      финансовая особенность при покупке или аренде – позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учётом величины и времени поступления и расходования средств.

5. Взаимосвязь принципов оценки стоимости имущества.

При работе с любым имущественным комплексом необходимо соблюдать ряд принципов, направленных на более эффективную деятельность данного комплекса. В их основе четыре группы принципов:

1. принцип пользователя-владельца имущества (полезность, замещение и ожидание).

1.1 Полезность - это способность конкретного имущества удовлетворять потребностям пользователя.

1.2   Замещение заключается в том, что max цена недвижимости определяется min суммой, за которую может быть приобретён другой объект аналогичной полезности на местном рынке.

1.3   Ожидание характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

2. принцип наилучшего и наиб. эффективного использования имущественного комплекса- основополагающий  принцип при оценке имущества.

2.1 Оценка наилучшего использования оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившейся на текущий момент рыночной цены. Данный принцип основан на том, что верхняя граница, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования. Здесь принимается во внимание:

      рыночные условия, т.е. преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого имущества;

      существующие нормы зондирования, т.е. как может использоваться земля или какие есть ограничения;

      ожидаемые изменения на рынке недвижимости – текущий способ использования имущества.

Наилучшее использование – вероятное юридически разрешённое использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным и экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

2.2    Анализ наиболее эффективного использования – в его основе – максимальная отдача, а принципы те же, что и в 2.1

3.   принципы, связанные с оценкой земли, зданий и сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс.

3.1  остаточной продуктивности – любой имущественный комплекс всегда имеет ликвидационную стоимость.

3.2 вклада – стоимость каждого элемента имущественного комплекса определяется вкладом каждого элемента в общую стоимость имущества.

3.3 возросшего и уменьшенного дохода – с течением времени любой имущественный комплекс может дорожать или дешеветь в зависимости от ситуации в экономике и данной отрасли.

3.4 сбалансированности          любой имущественный комплекс должен быть сбалансирован и не иметь излишков/недостатков по своему размеру

3.5 оптимального размера   территория, входящая в состав комплекса, должна соответствовать  функциональному назначению.

3.6 разделение и соединение пакета прав собственности – все сделки должны быть зарегистрированы и должна быть проведена инвентаризация отдельно земли, строений, оборудования. 

4.    принципы, связанные с внешней рыночной средой.  

4.1 зависимости – рынок недвижимости и имущества очень подвержен государственному и рыночному регулированию. Роль рыночного регулирования оказывается крайне незначительной вследствие меньших объёмов. Государственное регулирование может, как возродить или создать новую отрасль, так и полностью её “похоронить”.

4.2. соответствия – стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности застройки в районе, которая удерживает имущественную стоимость на определенном уровне и гарантирует, что стоимость нового объекта в данном районе не ниже определенного уровня. Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимости на определенном уровне, то нарушение соответствия всегда сказывается отрицательно – стоимость падает.

4.3 предложения и спроса – изменение цен на недвижимое имущество прямо, но не всегда пропорционально  зависит от изменения величин спроса и предложения: