Шпаргалка по "Оценка имущества"

В соответствии с этим физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, а внешний - влиянием окр. среды.

Устранимый износ - такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемые в результате этого увеличения стоимости имущества.

Неустранимый износ - износ, при котором расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества.

Т.е. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности.

3. Методы оценки износа.

             В отечественной практике  определение физического износа зданий и сооружений всегда было и остается прерогативой БТИ. В своей работе оно руководствуется многочисленными отраслевыми и межотраслевыми инструкциями, положениями, постановлениями и т.д. В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструкторских  элементов и, даже их количественная оценка.

В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недопустимых визуальному наблюдению участков, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует серьёзных затрат на заделку нанесённых повреждений.

Если цель оценки – определение восстановительной (инвентаризационной) стоимости здания, то: общая величина износа (Q) равна сумме величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания (q) по доле ВС каждого из них в общей стоимости здания.   

Достоинство данного метода – его результаты достаточно убедительны и их трудно перепроверить.

Недостатки:

      Этот метод требует больших затрат времени, труда и, поэтому может проводиться лишь через значительные промежутки времени;

      Его результаты безнадёжно устаревают к моменту проведения оценки;

      Он не даёт разбивки по видам износа, т.е. не учитывает функциональный и внешний износ.

Т.о. износ классифицируется не с позиции технических мероприятий по его устранению, а с точки зрения его экономической целесообразности.

Поэтому в общемировой практике износ определяется тремя классическими методами:

1. Сравнение продаж

- выявление рыночной оценки накопленного износа здания, путём сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

(+) объективность его результатов, т.к. с его помощью выявляется реакция рынка на старение объекта и изменение окружающей среды. Чем достовернее информация и, чем больше количество объектов проанализируется, тем точнее будет полученный результат.

(-) не всегда возможно найти достаточную информационную базу и подобрать соответствующие объекты для оценки износа.

2. Эффективный возраст

- гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка и основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезы о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку ЭЖ, как оплаченный износ к текущей ВС.

(-) этот метод, как и сравнение продаж не даёт различий между видами и типами износа к срокам жизни отдельных конструкторских элементов.                                                                                                  

3. Разбиение.

Лишён недостатков первых двух методов и состоит в последовательной оценке всех видов износа, в связи, с чем они разбиваются на 5 подгрупп:

3.1. устранимый физический износ.

3.2. неустранимый физический износ.

3.3. устранимый функциональный износ.

3.4.           неустранимый функциональный износ.

3.5.           внешний износ.

устранимый  физический износ.  Здание разбивается на отдельные конструктивные элементы по срокам экономической жизни, при этом выделяют:

      Короткоживущие элементы – оставшийся срок ЭЖ меньше оставшейся  ЭЖ здания.

      Долгоживущие элементы - оставшийся срок ЭЖ равен оставшемуся  сроку ЭЖ здания.

Оценка начинается с выявления физического износа здания. Обычно называется плохой эксплуатацией или отлаженным ремонтом.

3.2. неустранимый физический износ. Определяется по короткоживущим элементам:

3.3. Устранимый функциональный износ. Оценивается по трём группам факторов:

      Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

      Потребность в замене или модернизации элементов;

      Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.4.           Неустранимый функциональный износ. Оценивается по двум группам факторов:

      Недостаточность отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

      Переизбыток отдельных элементов (сверх улучшений).

3.5.           Внешний износ. Характеризует ущерб, нанесенной стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Для оценки этого вида износа применяется 2 подхода:

      Капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

      Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учёта внешних воздействий.

Схема оценки недвижимости затратным методом.

                   =                                                     +                                            +                                                 -

4.       Виды издержек / затрат.

Для расчёта данных стоимостей, все расходы принято делить на:

1.  Прямые расходы – экономия на них недопустима:

1.1. Материалы.

1.2. Рабочая сила.

1.3. Оборудование.

1.4. Прибыль подрядчиков.

1.5. Накладные расходы.

1.6. Безопасность при строительстве.

1.7. Временные сооружения.

1.8. Коммунальные услуги при строительстве.

1.9. Гарантия и  поддержка субподрядчика на выполненные работы (финансовая).

2. Косвенные расходы:

2.1. Профессиональные услуги:

               - оплата архитекторов,

               - оплата инженеров,

- оплата юристов,

- оплата оценщиков и т.д.

2.2. Накладные расходы застройщикам;

2.3. Разрешение на строительство и лицензии;

2.4. Страховые премии;

2.5. % по банковским кредитам;

2.6. Налогообложение;

2.7. Расходы по продажам (реклама);

2.8. Текущие расходы от времени завершения строительства до даты сдачи в эксплуатацию.

5.       Восстановительная стоимость и стоимость замещения. Определение, назначение и основные методы их определения.

Восстановительная стоимость – выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства здания в текущих ценах.

Стоимость замещения – стоимость создания структуры и других улучшений, кот. имеют туже или эквивалентную пригодность с использованием текущих стандартов, материалов и дизайнов и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов.

Для их оценки используют три основных метода:

1.      Количественный метод – складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, при этом суммируются все косвенные и прямые затраты.

2.      Поэлементный метод – строительные издержки на м2 каждой составной части оцениваемой недвижимости умножаются на количество м2 в каждой составной части оцениваемого здания. (для крупных элементов).

3.      Метод квадратных метров (футов) – затраты на м2 недавно построенного здания умножаются на количество м2 оцениваемой недвижимости.

6.       Особенности применения сравнительного подхода.

Данный подход базируется на 3-х основных принципах:

1.  принцип спроса и предложения,

2.  принцип замещения;

3.  принцип вклада.

Данный метод применяется наиболее широко, т.к. на основании известной стоимости определённого объекта можно определить стоимость заданного. Но при этом необходимо учитывать следующие моменты:

      Объектов для сравнения должно быть как минимум 2,

      Должна быть известна их реальная рыночная стоимость;

      Необходимо вносить соответствующие корректировки к ценам соответствующих объектов.

Практическое применение данного метода возможно при:

      Развитом рынке недвижимости,

      Наличии достоверной информации.

Минусы метода:

      Отсутствие реальной информации,

      Наличие специализированной недвижимости, к которой трудно подобрать аналог.

Источники информации:

      База данных риэлтерских агентств,

      БТИ.

В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, когда по общедоступным базам данных можно судить лишь с верхней границы имущества. Реальная цена всегда оказывается гораздо ниже.

Последовательность реализации метода сравнимых продаж:

1.      анализ рыночной ситуации по объекту недвижимости, рассматриваемого типа, региона и выбор информационных данных для реализации следующих этапов.

2.      определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на  стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

3.      разработка моделей, которые связывают единицы сравнения с показателями сравнения.

4.      расчёт корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка.

5.      применение моделей к объектам сравнения для расчёта скорректированных цен продаж объектов сравнения.

6.      анализ скорректированных цен продаж объектов для определения итоговой рыночной стоимости.

7. Последовательность внесения поправок / корректировок в методе сравнимых продаж.

1.      переданные права собственности на недвижимость. При прочих равных условиях цена продажи всегда является максимально высокой, поэтому указанные цены всегда представляют собой “потолочные значения”. При купле-продаже объектов покупателю предоставляется право собственности в полном объёме, т.е. он может видеть, пользоваться и распоряжаться не только недвижимостью, но и земельным участком, на котором  расположена данная недвижимость. Введение ограничений на право собственности может существенно влиять и стоимость недвижимости.

2.      условия финансовых расчётов при приобретении недвижимости. Три основных типа финансовых расчётов при сделках купли-продажи:

2.1. покупка недвижимости за счёт собственных средств на определённую дату.

2.2. покупка недвижимости за счёт заёмных средств, т.е. с возможностью получения кредита.

2.3. финансовые сделки самим продавцом, т.е. предоставление ипотечного кредита.

При использовании схемы необходимо проводить следующие корректировки по определённым параметрам:

      учёт инфляции;

      учёт банковского кредита;

      % по ипотечным кредитам;

      сложившиеся рыночные ставки.

3.      условия продаж / чистота сделки. Позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых, либо провести по ним корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продаж. Важнейший фактор – мотивация. Если при купле-продаже у продавцов или покупателей начинает проявляться нетипичная мотивация, то необходимо сразу же сделать соответствующую корректировку. Разновидность данной корректировки – залог. Риэлторы, страховщики и юридические фирмы должны гарантировать финансовую чистоту совершаемой операции.

4.      динамика сделок на рынке / дата продажи. Позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и на уровень цен. В российских условиях влияние этого фактора на рынке недвижимости очень существенно. При этом выделяют следующие всплески:

      Для загородной недвижимости – перед летом (апрель, май), сентябрь, декабрь.

      На рынке квартир – апрель, май, август, сентябрь, декабрь.

Основополагающими факторами также являются: год продажи и время продажи (месяц).

5.      местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения объектов недвижимости при определении его стоимости играют существенную роль. Наличие природных условий рядом с определённым объектом может существенно увеличить или уменьшить его стоимость.

6.      физические характеристики. Неразрывно связаны с земельным участком и, соответственно определяют полезность данной недвижимости. В связи с этим проводят соответствующие корректировки по данному элементу.

7.      экономические характеристики. Используют для оценки доходной недвижимости. Экономические характеристики – результаты, которые используются при оценке данной недвижимости:

      условия и сроки аренды;

      коэффициенты капитализации, дисконтирования;

      применяемые скидки к арендной плате и т.п..

8.      отклонение от целевого использования (если есть).  При оценке определённого объекта выбирается несколько аналогов, по которым производятся корректировки, и смотрится, как происходит эксплуатация данного объекта в соответствии с установленными нормативами. В случае отклонения от целевого использования, данный параметр может существенно повлиять на стоимость в сторону уменьшения.