Шпаргалка по "Оценка имущества"

9.      наличие движимого имущества. Из стоимости объекта обязательно следует исключать наличие движимого имущества (“ракушка” или доп. оборудование).

Первые четыре элемента всегда проводятся с заданной определённостью, а в дальнейшем можно исполнять в любой последовательности. После внесения всех корректировок цена должна пересчитываться заново. Корректировки могут быть в % или в ед..

7.               Анализ метода корректировок в методе сопоставимых продаж.

В настоящее время корректировки могут вноситься как в %, так и в натуральном выражении. Применяется два основных метода:

1. внесение поправок к сопоставимым ценам.

1.1. цена продажи: поправки на условия финансирования сделки = Действительная цена на момент продаж.

1.2. действительная цена на момент продаж ± временные поправки = текущая действительная цена.

1.3. текущая действительная цена ± поправки на месторасположение и физическое размещение = цена индикатора (указатель стоимости).

2. внесение поправок основополагающими методами.

2.1. анализ попарного набора данных – цены продажи сравниваются по 2-м объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом 2 объекта недвижимости должны быть полностью идентичны по всем элементам, кроме 1-го, по которому и проводится сравнение.

2.2. анализ вторичного рынка – проводится, если рыночная информация по продажам не даёт возможности провести анализ попарного набора данных. Величина корректировок определяется на основе рыночных данных, прямо не относящихся к рассматриваемому объекту.

2.3. качественный анализ – проводится в случае, когда рыночные данные не надёжны и нет возможности применения первых двух методов. Он заключается в ранжировании всех показателей по следующим критериям:

      Значительно лучшее,

      Немного лучше;                   Им присваиваются весовые коэффициенты.

      Немного хуже,

      Значительно хуже.

2.4. различные статистические методы.

2.5. метод валовой ренты и т.д..

Единицы сравнения:

1.      цена за единицу площади: 1 га, 1 сотка, 1 м2 .

2.      цена за фронтальную единицу: участок вдоль дороги обычно используют для коммерческих целей (рестораны, гостиницы, бензоколонки и т.д.)подразумевается определение нормативов на глубину участка. Отступление от этого никак не влияет на цену.

3.      цена за застроенный участок:

цена за 1 м2 общей площади.

цена за 1 м2  чистой площади, подлежащей сдаче в аренду.

цена за 1 м2  здания.

цена за 1 м2 здания нефтехранилища, зернохранилища и т.п.

цена за единицу, приносящую прибыль (рестораны, гаражи и т.д.)

8.               Специфика / особенности применения доходного подхода.

Основа подхода – принцип ожидания, говорящей, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод для её владельца. Существует прямая связь между размером инвестиций в недвижимость и её потенциальной отдачи.

Основное преимущество по сравнению с затратным  и сравнительным подходами – он в большей мере отражает представления инвестора о недвижимости, как об источнике стабильного и постоянного дохода.

Доходная недвижимость:

1.      Офисные помещения.

2.      Торговые площади.

3.      Производственные здания и сооружения (автосервис и пр.).

4.      Гостиницы.

5.      Складские площади.

6.      Развлекательные комплексы.

7.      Прочие.

Объём доходов, складывающихся от эксплуатации данной недвижимости, имеет следующие составляющие:

1.      Арендная плата от сдачи основных площадей.

2.      Арендная плата от сдачи подсобно-вспомогательных площадей.

3.      Экономия на эксплуатационных расходах.

4.      Оптимизация в налогообложении.

5.      Дополнительные доходы от сдачи прочих площадей  (автостоянок, площадей под банкоматы).

На первом этапе составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение которого инвестор собирается сохранять за собой право собственности на объект недвижимости.

Арендные платежи очищаются от всех эксплутационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управление. После чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения.

Способы капитализации в зависимости от ожидаемых расходов:

1.      метод прямой капитализации – используется, если в перспективе ожидается неопределённая ситуация относительно будущих доходов, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендные соглашения.

2.      метод капитализации – определяет стоимость недвижимости, как сумму текущих стоимостей будущих доходов, путём раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и с прогнозируемой будущей стоимостью недвижности. При данных расходах используется статистика дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал – норма прибыли / норма отдачи.

9.               Основополагающие принципы доходного подхода.

Доходный подход – обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости, функционирующих связей между ценами и пенообразующими факторами.

Существует четыре основных принципа доходного подхода:

10. Капитализация и дисконтирование в доходном подходе.

При анализе имущества используется следующая ставка капитализации:  , где V – стоимость имущества, NOI – репрезентативная величина ожидаемого операционного годового дохода, R0 – ставка капитализации.

Ставка капитализации включает в себя:

1.      Ставка дохода на капитал – вложенные средства или первоначальные инвестиции.

2.      Норма возврата – учитывает возмещение первоначально вложенных средств

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив, при этом доходы, которые приносят недвижимость, должны удовлетворять 2 группы экономических интересов:

1.      физические интересы = земля + соответствующие улучшения,

2.      финансовые интересы = собственный капитал + заёмный.

Финансовые интересы отражают естественно экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекают заёмные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке данных интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации.

Ставки капитализации:

Для оценки имущества доходным методом также применяется ставка дисконтирования – норма прибыли /норма отдачи, используемая при втором методе капитализации, т.е. методе дисконтирования денежного потока. При этом ставка дисконтирования равна: , где i – ставка дисконтирования, норма отдачи на инвестиции и иногда характеризует эффективность капиталовложений. Её следует рассматривается с учётом того, что ранок капитала, рынок ц.б. и рынок недвижимости – это единая комплексная система с т.зр. инвестиций. Это отражается едиными критериями выбора, т.е. риска и доходности.

FV – цена передачи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n –  период владения;

L – номер платёжного периода.

Стоимость недвижимости равна стоимости текущих стоимостей доходов за каждый период, рассчитанных по соответствующей ставке.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для вложения средств должна учитывать финансовые интересы, вложенные в структуру капитала.  Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

1. у0 – норма прибыли, учитывающая доход на всю сумму инвестиций.

2. уе – норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора.

3. уm – норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на заёмные средства, иначе называемый ставкой процентов по кредитам.

Хоть ставка капитализации и ставка дисконтирования – самостоятельные параметры, при расчёте доход недвижимости между ними существует функциональная связь, и они находятся в некой зависимости друг от друга.

Параметры, включаемые в отчёт:

1. Потенциальный валовый доход – доход, приносимый недвижимостью при 100% загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплутационных затрат. При рассмотрении денного элемента рассматриваются две большие группы:

1.1. Дополнительные прочие доходы – игровые автоматы, автостоянки и проч.,

1.2. Возможные потери арендной платы от недозагрузки и недосбора площадей.

2. Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочих доходов.

3. Операционные расходы – периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода:

3.1. переменные расходы:

      коммунальные услуги,

      на текущие ремонтные работы;

      зарплата обслуживающего персонала;

      налоги на зарплату;

      на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

      на рекламу и заключение арендных договоров;