Шпаргалка по "Оценка имущества"

      если спрос постоянный, а предложение увеличивается, цены уменьшаются;

      если спрос постоянный, а предложение уменьшается, цены увеличиваются;

      если спрос растёт, а предложение постоянно, то цены уменьшаются;

      если спрос уменьшается, а предложение постоянно, то цены уменьшаются.

4.4.           конкуренции – тесно связан с зависимостью, т.е. конкуренция на рынке недвижимости возникает не только среди продавцов и покупателей, но и среди арендаторов и арендодателей. Кроме того, недвижимость конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функциональное назначение. В долгосрочной перспективе конкуренция обычно выравнивает необычно высокие/избыточные прибыли, т.к. сама возможность получения прибыли порождает конкуренцию. Далее возникает большой круг участников по операциям с недвижимостью и доходы других операций стабилизируются.

6.  Анализ лучшего, наиболее эффективного использования.

Состоит из 2-х частей и является основополагающим принципом при оценке имущества.

1.      Первоначально проводится оценка наилучшего использования - оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившейся на текущий момент рыночной цены. Данный принцип основан на том, что верхняя граница, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования:

- рыночные условия, т.е. преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого имущества;

-  существующие нормы зондирования, т.е. как может использоваться земля или какие есть ограничения;

-   ожидаемые изменения на рынке недвижимости – текущий способ использования имущества.

Наилучшее использование – вероятное юридически разрешённое использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным и экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

   Анализ наиболее эффективного использования – в его основе лежит максимальная отдача, а принципы те же.

7. Особенности оценки земельных участков.

Земля обладает стоимость по причине своей потенциальной полезности. Предложение земли на рынке в целом носит относительно стабильный характер, за исключением потери своих потребляемых средств.

При оценке земельных участков всегда следует различать термины:

      земля – вся земля, не имеющая стоимости;

      участок – какая-либо часть земельной территории, если она соответствующе оборудована и готова к использованию в тех или иных целях; имеет стоимость.

Различают улучшения:

      внутренние: подключение сетей и коммуникаций, озеленение, асфальтирование и пр.

      внешние: подведение инженерных путей, устройство улиц, тротуаров и т.д.

8.  Методы оценки земельных участков.

     1. метод прямого сравнения продаж – самый надёжный и наиболее часто используемый метод. В качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих сходные характеристики. На их основе выбирается средняя цена, к которой прибавляется понижающий / повышающий коэффициент, получается стоимость текущего участка. К ценам аналогичных продаж вносятся поправки с целью компенсировать отличие, существующее между сравниваемым и оцениваемым участками, а также разницу во времени и условиями сделки. Поправки могут вносится как в абсолютном, так и в % выражении. При этом считается общепринятым следующий порядок внесения поправок: разница во времени, месторасположении, наличии характеристик недвижимого имущества.

2. метод соотношения или соотнесения используется, если прямое сравнение продаж невозможно из-за того, что совершаемые сделки единичны, а образование цен по ним носит индивидуальный характер. Последовательность:

2.1 оценка стоимости недвижимого имущества с использованием метода прямого сравнения продаж или доходного.

2.2 оценка земельного участка на основе известного соотношения м/у землёй и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

3. метод предполагаемого использования / капитализация земельной ренты – может применяться для любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития непременно или в ближайшем будущем, т.к. на сегодняшний день для участников рынка основной интерес представляет “хозяйственная” земля с уже имеющимися на ней улучшениями.

4.  метод остаточной стоимости. Вклад в стоимость данного участка будет минимален и тогда им будет можно пренебречь. Стоимость любого участка земли определяется объёмом дохода, который он может приносить. Согласно экономической теории, земельный доход остаточен по своей природе, т.е. в первую очередь оплачивается привлечённый капитал и управление, а оставшиеся средства – доход – приходится на земельные участки. В соответствии с этим, земля всегда будет обладать определённой стоимостью по причине своей полезности.

5. прочие методы или комбинирование вышеперечисленных.

9. Модели формирования структуры использования городской земли.

В настоящее время в “чистом” виде ни одна из следующих моделей не применяется (они комбинируются):

1. общая модель (Ван Тюннен) – модель нерегулярных концентричных зон. В ней 4 зоны:

1.1 зона центрально-делового района – оптимальное месторасположение для магазинов и офисов, т.к. имеет максимальную общую доступность. Вследствие конкуренции и отсутствии достаточного количества участков, она начинает сначала размываться вдоль основных автомобильных трасс, а затем и по остальным участкам. Внутри зоны существует реальное разделение на офисную, торговую, административную, жилую зоны. Но в дальнейшем жилая зона полностью вытесняется.

1.2 зона перехода – место постоянных изменений, динамика которых определяется ростом населения и доходов. В старых городах зона перехода формировалась в начале прошлого века из жилья для среднего и высшего классов, но в дальнейшем она трансформировалась под офисные и административные площади жилья для обеспеченных слоёв.

1.3 пригородные зоны возникли вследствие развития автомобильного транспорта и электропоездов. В настоящее время пригородные зоны стали различать по социальному статусу: чем ближе к зоне перехода, тем выше стоимость земли или арендная плата. Данная земля начинает различаться по соц. статусам и направлениям.

1.4 пригородно-сельская зона – определяется границами, в пределах которых люди готовы ездить на работу  в город, если их деятельность полностью зависит от города.

2. модель концентрических зон Бюргера – имеет 5 основных зон:

2.1 центрально-деловой район,

2.2 зона перехода,

2.3 промышленная зона и зона жилья для рабочих,

2.4 жилая зона для среднего класса (новые и более просторные дома),

2.5 жилая зона для высшего класса (качественное жильё с высоким уровнем удобств).

3. радиально-осевая модель – трансформирует концентричные зоны с учётом топографии и транспортной структуры, при этом, зоны вытягиваются вдоль естественных (реки, овраги, леса) или искусственных элементов (а/м или ж/д). Но существует одна основная привязка к элементам зон: чем ближе к центру,

тем выше стоимость земли, но в зависимости от автомагистрали.

4. модель общих издержек              - оптимальное месторасположение будет достигаться минимальной суммы аренды при желаемой степени доступности, т.к. любое месторасположение ассоциируется с 2-мя видами расходов: арендной платой и транспортными издержками.

5. секторная модель – базируется на радиально-осевой модели и в большей степени рассматривает рынок жилья. Чем больше строится нового жилья вдоль самых популярных магистралей, тем более высокая будет стоимость в данных секторах.

        II

        III              IV

   V

6. секторно-зонная модель – особое внимание акцентируется на социальной структуре городского землепользования. Она взаимосвязана с основными транспортными автомагистралями, но на стоимость в каждом сегменте может влиять целый ряд факторов.

              А

F                                                                         B

t

              C

7. многоцентрическая модель – структура многих городов состоит из многих микрозон, каждая из которых формируется вокруг своего локального центра. Локальный центр – некоторые функции, вокруг которых постепенно концентрируются и накапливаются аналогичные или дополнительные функции.

10. Особенности оценки машин, оборудования и транспортных средств (МО и ТС)

При оценке следует различать:

1.      Оценка оборудования.

2.      Оценка машин (чаще а/м).

3.      Оценка транспортных средств.

В соответствии с ГКРФ, МО и ТС относят к движимым вещам, и в соответствии с этим их оценка проводится без учёта стоимости земли.

Машины и оборудование могут относиться к ОФ предприятия. В РФ в соответствии с типовой классификацией, утверждённой Госкомстатом, приводят следующие основные группы фондов:

1.      Здания.

2.      Сооружения.

3.      Передаточные устройства.

4.      Машины и оборудование:

Силовые.

Рабочие.

Измерительные приборы, устройства и лабораторное оборудование.

Вычислительная техника и прочее.

5.      Транспортные средства.

6.      Инструмент.

7.      Производственный инвентарь и принадлежности.

8.      Прочие ОФ.

Оценка МО и ТС сводится не только к оценке 4-х групп, но и к более широкому понятию, т.е. если поступает заказ на определение имущественной стоимости предприятия, то оценка ведётся сразу по 4-м основным направлениям:

1.      Оценка недвижимости проводится 3-мя основными подходами: затратным, сравнительным и доходным .

2.      Оценка земли одним из 5 основных методов. Оценка МО и ТС.

3.      Оценка бизнеса (по бухгалтерской и статистической отчётности).

Основные случаи, когда возникает потребность в оценке МО и ТС:

1.      продажа/покупка к- либо оборудования – чаще всего возникает из-за морального или физического устаревания в результате замены на более прогрессивное и технологичное оборудование, а также в случае частичного банкротства.

2.      оформление залога под какую-либо часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок/кредита.

3.      страхование имущества предприятия.

4.      передача машин и оборудования в аренду/лизинг.

5.      переоценка ОФ по основным группам.

6.      определение налогооблагаемой базы в составе ОС для исчисления налога на имущество.

7.      оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации инвестиционного проекта.

8.      оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап в общей оценки стоимости предприятия.

9.      передача и оформление объектов в качестве вклада в УК др. предприятия или в результате реорганизации.

10. ликвидация и утилизация машин и оборудования  из-за невозможности дальнейшего  использования, нецелесообразности использования, их дальнейшей эксплуатации по прямому назначению.

Особенность и достоверность оценки предприятий зависят, прежде всего, от: