Қазақстан Республикасындағы несие жүйесінің дамуы

Банк актив бойынша  және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі  сәйкес келуін қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың екінші деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде ұйымдастырылған.

Енді «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының»базасында оның қызмет етуін қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:

Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие  береді. Келісім шарт жасасқаннан  кейін сатып алынған тұрғын үйдің  иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй кепіл болып несие  берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк арасында келісіліп шешіледі.

Компания облигацияларды мына  шарттарға сай несиелер бойынша талап ету құқығына ие болады:

• Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
• Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша қаражаттары болуға тиіс.
• Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.
• Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру керек.

Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы ипотекалық куәліктерді сатып  алумен талап ету құқықтарын өзіне  иеленеді. Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі банк мойнында қалады. [14]

Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген болғандықтан ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және тұрғын үй несиелеуіне ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда компания мерзімі  5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алынады.

Жалпы еліміздегі бүгінгі  таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының жүргізілуін 1 суреттен көре аламыз.

 

Сату және сатып алу   Тұрғын үй құны

       келісімі

 

Тұрғын үй кепілдемесі       Ипотекалық несие

 

Несие алуға  құқық Ақшалай қаражаттар

 

Ипотекалық  облигация Ақша қаражататры

 

 

 

1 сурет – Қазақстандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің құрылымы

 

Қазақстандағы жаңадан  құрылған «Тұрғынүй-құрылыс банкі» тәжірибесінде осы аталған Германияның автономиялық ипотекалық несиелеу үлгісін қолдану қарастырылған.

Жоғарыдағы аталған Қазақстанның «Ипотекалық компаниясы»              2000 жылы №469 үкімет қаулысымен 20 желтоқсанда құрылды. Қазір бұл ұлттық компания өз қызметін тиімді әрі жылдам дамытуда.

Қазір бұл компанияның  әріптестеріне келесі шаруашылық қызмет етуші субъектілерді жатқызуға  болады:

• «Альянс Банк»;
• «Казкоммерцбанк»
• «Тұран Әлем Банкі»
• «Астана-Финанс»;
• «Алматы Сауда Қаржы Банкі»;
• «АТФ Банк»;
• «БанкЦентрКредит»;
• «БТА – ИПОТЕКА»;
• «Нурбанк» және т.б. заңды тұлғалар.

2000 жылдан бері Қазақстан  Ипотекалық компаниясы өзінің  әріптестері 19 банкімен шартқа отырып, еліміздің барлық облыс орталықтарында ұзақ мерзімді ипотека беруді жүзеге асырды. Соңғы жылдарда еліміздің ипотекалық несиелеу жүйесінде біршама оң өзгерістер байқалды. Қазақстан республикасының Ұлттық банкінің қаулысымен ЖАҚ «Қазақстандық ипотекалық компаниясына» 2003 жылы қаржы агенттігі мәртебесі берілді. Қаржы агенттігі мәртебесіне ие болу ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына тартылатын компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығының құқын төмендету және қарыздардың мерзімдерін ұзарту мақсатында жоғарлатуға мүмкіндік туғызды. Сонымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің несиеге беретін бюджеттен немесе халықтың депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық облигациялар сынды қаржы құралдарын орналастырудан түскен ақша қаражаттары есебінен береді. [15]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Еліміздегі ипотекалық  несиенің бүгінгі таңдағы   жағдайы, даму мәселелері және жетілдіру жолдары

 

Қазақстан республикасындағы  коммерциялық банктердің ипотекалық  несиелеу жағдайы мен талаптарына  талдау жүргізетін болсақ, қазіргі  уақытта елімізде ипотекалық несиелеу жүйесінің екі деңгейлі жүйесі қалыптасты деп айтуымызға толық негіз бар.

Ипотекалық несиелеу жүйесінің  бірінші деңгейі Қазақстан  ипотекалық  компаниясының (әрі қарай  КИК ) қызметімен көрініс табады. өз қызметін КИК еліміздің барлық аймақтарында жүзеге асырып жатыр. КИК тұрғын-үй құрылысын қаржыландыруды өсіруге тұрғын-үй құрылысына ресурстарды тарту жолымен нарықтың өтімділігін арттыруға банктердің қызығушылығын жоғарлату мақсатында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің 100% қатысуымен құрылған. КИК-сы Малайзиялық ипотекалық несиелеу тәжірибелерін негізге ала отырып құрылған болатын.

КИК тікелей заемдар  бермейді, ол өз қызметін коммерциялық банктердің ипотекалық портфельдерін  осы несиелерге талап ету құқықтарын сатып алу жолымен, қайта қаржыландыру көмегімен жүзеге асырады. КИК онымен қайта қаржыландыру жарамды болу үшін ипотекалық несиеге сай болуы тиіс талаптар қатарын қояды. 

Ипотекалық несиелерді беру келесі талаптармен беріледі:

- сыйақы ставкасы -10%(несиенің бүкіл мерзіміне бекітілген);

- несиенің валютасы-теңге;

- алғашқы жарна тұрғын-үйдің құнының 10%-нан кем емес;

- несие беру мерзімі -20 жылға дейін.

Мемлекеттік бағдарлама бойынша қолайлы тұрғын-үйді салуға Үкіметтің Қаулысымен (№ 923 01.09.2004 жыл) бекітілген атқарушы органдардың қолайлы тұрғын-үйді сату ережелерімен негізделген.

Ережелерге сәйкес мемлекеттік бағдарлама бойынша қол жетімді тұрғын-үйді сатып алуға ниет білдіргендер Қазақстан Республикасының азаматтарын, яғни үміткерлерді ресми тізімге қосу үшін Өкілетті органға өтініш беруі қажет. Құрастырылған тізімдер мен аталған азаматтар үміт білдірген тұрғын-үй туралы ақпарат үш жұмыс күні ішінде КИК серіктес банктеріне жіберіледі. Серіктес-банктер тізімдерді алғаннан кейін 12 жұмыс күні ішінде Қазақстан Республикасы азаматтарының төлем  қабілеттілігін анықтайды және төлем қабілеттілігін анықтағаннан кейін  2 жұмыс күні ішінде Өкілетті органға серіктес-банктер қарыз беретін азаматтардың аты-жөндерін ұсынады. Өкілетті орган 3 жұмыс күні ішінде төлем қабілеттілігі  қарыз берушімен расталған азаматтарға сату туралы шешім қабылдайды. Төмендегілердің тұрғын-үй сатып алуға артықшылық құқықтары бар:

- балалары бар жас отбасыларына;

- мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінен қаржыландырылатын мемлекеттік органдары мен мекемелердің жұмыскерлеріне;

- әлеуметтік саладағы мемлекеттік кәсіпорындардың жұмыскерлеріне.

Алғашқы жылдарда ипотекалық несиелеу (КИК бағдарламасы бойынша) Республикалық маңызы бар қалалар  Алматы, Астана қалаларын қамтыса, 2003 жылдан бастап республикамыздың өзге өңірлерін, Ақтау, Атырау, Қарағанды, Орал, Ақтөбе, Талдықорған қалаларын қамти бастаған. Компанияның несие қаржысының соңғы 3 жылдағы көлемі 37 млрд. теңгені құрады.

Өркениетті елдердегі  тәжірибесі бойынша ипотекалық несиелеу  үш үлгі мен біріншіден, зейнетақы  және сақтандыру компанияларының қаржыларын пайдалану арқылы, екіншіден банктік ипотеканы қолдану арқылы жүзеге асырады, ал үшіншіден салушылардың жинақ ақшаларының тұрғын-үй құрылысына қолдану арқылы жүзеге асады. Аталған жүйе бойынша ипотекалық несиелеу АҚШ, Батыс Еуропа, Жапония елдерінде жақсы жолға қойылған. [16]

Қазіргі уақытта ипотекалық несиелеу бойынша өз бағдарламаларымен несиелендіріп жүрген «Казкоммерцбанк» және «БТА –ипотека» АҚ-ры ипотекалық нарықтың едәуір бөлігін алып жатқан жайы бар. Олардың жеке өзідік бағдарламаларымен, берілу шарттарына кеңірек тоқталып өтсек.

«ТЕМІРБАНК» АҚ ипотекалық несиелеу бағдарламасы келесі бағыттарды қарастырады:

-тұрғын-үйді бірінші  және екінші нарықтан сатып  алу үшін ;

-тұрғын-үйге күрделі  жөндеу өткізуге;

-жеке коттедж құрылысына ;

-коммерциялық жылжымайтын  мүлікке жөндеу өткізуге және қайта өңдеу жұмыстарына;

-жеке меншік құрылыс  салуға ,жер учаскелерін алуға  беріледі.

«ТЕМІРБАНК» несиелері  көптеген түрлермен беріледі.Яғни ипотекалық несиені алушы өзіне тиімді деген  несиенің түрін ала алады. Оларға жататындар:

-«Бюджеттік» ипотекалық несиелеу түрі бюджеттік сферада қызмет ететін азаматтарға арналып жасалған. Несиелеудің бұл түрінің шарттары өте тиімді;

-Егер отбасы мүшелері  орта айлық табыс табатын болса,  онда несиелеудің «халықтық»  түрін қолдануыңызға болады.Несиелеу мерзімі  20-жыл, ал алғашқы жарна тұрғын-үй құнының 10% шегінде;

-«Свободный »  несие  түрі сіз аз құжат дайындап (табыс туралы мәлімет) алғашқы  жарна 30% шегінде және 1-20жыл мерзіміне  дейін алуыңызға болады;

-Егер ірі компанияның  қызметкері болсаңыз, онда «Профессионал»  несиелер түрін 20-жылға несиелеу  мерзімімен және алғашқы жарна  тұрғын-үйдің құнының 10%-ын құрайды;

-Ал элиталық, қымбат  бағамен тұрғын-үй алғысы келетіндер  үшін –«Элитный» атты несиелеу  түрін қолдануыңызға болады.Несиелеу мерзімі 20-жыл ,пайыздық сыйақы мөлшерлемесі төмен және негізгі қарыздың соммасын мерзімінен бұрын төлеуге және де ешқандай санкциясыз болады;

-Тұрғын-үй салуға жер  алғыңыз келсе «Земля» атты  ипотекалық несие түрі арқылы  жер участкесін сатып алуыңызға болады;

-Ал «Ремонтный» атты  несиелеу түрі сіздің тұрғын-үйіңіздің  күрделі жөндеу үшін құжатты  және құжатсыз негізде 20-жылға  беріледі.

 

1 кесте. Ипотекалық несиені тіркелген пайыздық мөлшерлеме негізінде төлеу графигі

 

 Негізгі мәліметтер: несие сомасы – 3 000 000 теңге, ал мерзімі 20 жыл, ал %-дық мөлшерлемесі-12,8 жылдық (тіркелген)

 

Жылдар	Негізгі қарыздың қалған бөлігі	Негізгі қарыз	Ақща есептеу  мүддесі	Ай сайынғы  төлем
0	3000000	2720,71	32000,00	34720,71
1	2965366,32	3090,14	31630,57	34720,71
2	2926029,97	3509,72	31210,99	34720,71
3	2881352,43	3986,28	30734,43	34720,71
4	283608,44	4527,55	30193,16	34720,71
5	2772974,29	5142,32	29578,39	34720,71
6	2707514,41	5840,56	28880,15	34720,71
7	2633166,20	6633,60	28087,11	34720,71
8	2584722,78	7534,33	27186,38	34720,71
9	2452813,39	8557,28	26163,43	34720,71
10	2343881,15	9719,31	25001,40	34720,71
11	2220157,78	11039,03	23681,68	34720,71
12	2079634,89	12537,94	22182,77	34720,71
13	1920031,41	14240,37	20480,34	34720,71
14	1738756,52	16173,97	18546,74	34720,71
15	1532867,60	18370,12	16350,59	34720,71
16	1299022,50	20864,47	13856,24	34720,71
17	1033425,24	23697,51	11023,20	34720,71
18	731764,43	26915,22	7805,49	34720,71
19	389143,25	30569,85	4150,86	34720,71
239-ай	34354,27	34354,26	366,45	34720,71
20	0,00	0,00	0,00	0,00
[Құрастырған автор] [17]