Бизнес-план «Строительство бизнес-центра «PrOffice»

ООО “ПроБилд”

 

 

БИЗНЕС-ПЛАН

инвестиционного проекта: «Строительство бизнес-центра «PrOffice»

 

 

Разработчики:

Богдан Дарья Владимировна

Миронова Александра Николаевна

Смелая Анастасия Александровна

Медник Вероника Геннадьевна

Лагутин Иван Михайлович

Храленков Никита Михайлович

 

Минск, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕЗЮМЕ

Целью инвестиционного проекта является строительство объекта недвижимости: современного бизнес центра, расположенного в самом центре города Минска – в исторической части города «Верхний город» (ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная).

Статус объекта после сдачи – нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Пробилд». По завершении строительства на первом этаже центра будет находиться торговые площади  (1200 м²), на втором и третьем этажах офисные помещения общей площадью 2400 м² , а также мансарда площадью в 500 м² (также рассчитана под офисные площади). Кроме того, в здании будет построена двухуровневая подземная парковка на 60 машино/мест площадью 2 400 м². Таким образом, общая площадь бизнес-центра составит 6 500 м².

Бизнес центр отличает высокая транспортная доступность, удобное расположение, вместительная парковка, яркий архитектурный проект, функциональное планировочное решение, качественная отделка и конкурентная рыночная цена помещений.

Что касается актуальности данного  инвестиционного проекта, то можно  отметить, что на данный момент белорусский рынок коммерческой недвижимости далек от идеала. На лицо нехватка современных, но недорогих офисных помещений класса В. Ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 400-500 тыс.м². Примерно такая же потребность и в аренде офисных площадей. Однако, несмотря на наметившуюся активизацию строительства бизнес центров и административных зданий, реально спрос удовлетворяется только на 20-30%. И до насыщения рынка при нынешних темпах и объемах строительства пройдет еще, как минимум, 2-3 года. В структуре спроса наибольшая доля приходится на офисные помещения площадью менее 80 кв.м. – 75-85%, что отчасти может удовлетворить данный проект.

Общие инвестиционные затраты (с НДС) по проекту составят 7 094 тыс. долл. США без учета суммы процентов по кредиту.

Источники финансирования строительства - заемные средства - долгосрочная инвестиционная кредитная линия в размере 7094 тыс. долларов сроком на 11 лет под 15% годовых с отсрочкой уплаты основного долга на 1,5 года.

Возврат суммы основного долга  и выплата процентов будет  осуществляться за счет средств, получаемых от сдачи в аренду торговых и офисных помещений ООО «ПроБилд» по цене 30 евро в месяц за 1 м², а также от сдачи в аренду парковочных мест по цене 25 евро в месяц за м².

Расчеты эффективности показали, что  проект окупится в 2014 г., когда накопительное сальдо чистого потока наличности достигнет положительного значения и составит 813 578 долл. США. Таким образом, простой срок окупаемости проекта составляет 4 года. Чистый дисконтированный доход предприятия принимает положительное значение, начиная с 2016 г., а динамический срок окупаемости проекта составляет 6 года. Внутренняя норма доходности проекта составляет 25,27%. В соответствии с прогнозом в 2011-2020 гг. предприятие будет иметь возможность погашать кредит и проценты по нему за счет накопленной прибыли и амортизационных отчислений.

Данный инвестиционный проект можно считать эффективным, поскольку он обеспечивает рентабельную работу предприятия и позволяет своевременно рассчитываться по долговым обязательствам. Срок окупаемости проекта в пределах 5-6 лет также можно считать приемлемым, поскольку срок службы объектов недвижимости составляет порядка 50 лет.

 

 

 

 

 

 

1. Характеристика ООО «Пробилд»

Вновь созданное общество с ограниченной ответственностью «Пробилд». Зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 13 августа 2008 г. за № 800012100 С3558-2001.

Юридический адрес Общества: 220028, г. Минск, ул. Маяковского, дом 140, комн. 8.

Участниками общества являются: Богдан Дарья Владимировна (гражданка Республики Беларусь, 1988 г. рождения); Лагутин Иван Михайлович (гражданин Республики Беларусь, 1988 г. рождения); Медник Вероника Геннадьевна (гражданка Республики Беларусь, 1988 г. рождения); Миронова Александра Николаевна (гражданка Республики Беларусь, 1988 г. рождения); Смелая Анастасия Александровна (гражданка Республики Беларусь, 1988 г. рождения); Храленков Никита Михайлович (гражданин Республики Беларусь, 1988 г. рождения).

Общество создано с  целью осуществления хозяйственной деятельности, направленной на получение прибыли для удовлетворения экономических интересов Участников.

Основной задачей ООО «Пробилд» является постройка бизнес центра «PROFFICE» с последующей продажей или сдачей свободных площадей в аренду под торговые точки и офисные помещения.

Планируемый к строительству объект будет располагаться в самом  центре города Минска – в исторической части города «Верхний город» (ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная).

Бизнес центр отличает высокая транспортная доступность, удобное расположение, вместительная парковка, яркий архитектурный проект, функциональное планировочное решение, качественная отделка и конкурентная рыночная цена помещений.

Планируемый к строительству бизнес-центр  будет находиться на одинаково небольшом  расстоянии от резиденции Президента Республики Беларусь, главного православного  кафедрального собора города Минска, городской ратуши, недавно реконструированной пятизвездочной  гостиницы «Европа», развлекательного центра «Журавинка», «Дворца Республики», расположенного на Октябрьской площади города Минска, Троицкого предместья. Другими словами,  месторасположение объекта – это самое сердце столицы, исторический, деловой и культурный центр города Минска. В этой части города расположено подавляющее большинство развлекательных заведений, учреждений органов государственного управления, офисов ведущих мировых компаний, историко-культурных объектов.

На реализацию инвестиционного проекта утвержден  бюджет. Общая сумма капитальных  затрат составит 7 094 тыс. долларов.

Финансирование инвестиционного  проекта будет осуществляться 2010-2011 годах за счет заемных средств - долгосрочной инвестиционной кредитной линии в размере 7094 тыс. долларов сроком на 11 лет под 15 процентов годовых с отсрочкой уплаты основного долга на 1,5 года.

Возврат инвестиционного  кредита будет осуществляться в течение 2011-2020 гг.

Основным препятствием для инвестирования собственных средств в настоящий момент является отсутствие у предприятия необходимого количества денежных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОПИСАНИЕ  ПРОДУКЦИИ

Планируемый к строительству объект будет располагаться в самом  центре города Минска – в исторической части города «Верхний город» (ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная).

 

 

Развитая  транспортная инфраструктура (общественный транспорт и близость метро) позволяет  добраться до бизнес центра «PROFFICE» из любой точки города за минимальное время. Девять остановок общественного транспорта расположены на расстоянии до 500 м от объекта, используется более двадцати маршрутов (метро, автобусы, троллейбусы, маршрутные такси, экспресс-маршрут).

Планируемый к  постройке объект отличает привлекательный дизайн фасадов, современная отделка внешнего и внутреннего пространства здания.

При проектировании бизнес центра с одной стороны учитывались стилевые особенности соседних зданий, с другой - подчеркивалось функциональное назначение объекта.

               

 

Верхний этаж бизнес центра и мансарда имеют панорамное остекление, что подчеркивает их статус.   

  Представленный эскиз фасадов комплекса прошел экспертизу и получил согласование в государственных органах.

Для наружной отделки применены современные материалы. Для отделки основного объема используются витражи с заполнением стеклом с покрытием декоративной пленкой. Участки стены между витражами заполняются керамической плиткой с текстурой под натуральный камень.

Помещения будут передаваться арендатору под ключ с отделкой, с разводкой телефонной и компьютерных сетей, пожарно-охранной сигнализацией и системой пожарного извещения. Внутренняя отделка помещений офисов выполнена в стиле хай-тек: подвесные потолочные системы Armstrong (Германия), двухкамерные оконные рамы из ПВХ с повышенной шумозащитой и теплоизоляцией, стены покрыты обоями под покраску, на полу уложено ковровое покрытие, двери – металлические и из МДФ.

В коридорах, вестибюле, лифтовых холлах для стен предусмотрена декоративная цветная штукатурка, на полу уложена плитка.

Одним из важных преимуществ проекта являются свободные планировки, что позволяет клиентам самостоятельно решать, каким будет их новый офис и обустроить его таким образом, что бы он отвечал всем функциональным потребностям компании. Все офисы сдаются с полной отделкой, обеспечиваются высокоскоростным доступом в Интернет и телефонными линиями.  

 

 

 

В бизнес центре будет установлена многофункциональная система вентиляции, позволяющая контролировать воздухообмен в каждом отдельном помещении. Причем она идеально подойдет как для офисов, так и для магазинов и даже ресторана. Источником теплоснабжения комплекса будет газовая котельная, расположенная на кровле здания. Благодаря автономной системе отопления сотрудники самостоятельно смогут менять температуру в своем офисе в зависимости от погодных условий.

При выборе помещения  для офиса многие компании интересуются наличием и качеством работы системы  охраны и безопасности. В «PrOffice» запланирована установка системы видеонаблюдения и охранной сигнализации, гарантирующих абсолютную безопасность имущества здания.

Для надежного и быстрого размещения автотранспорта сотрудников и посетителей  комплекса запланирована подземная двухуровневая собственная парковка на 60 машино/мест. Гостевая парковочная зона планируется на 50 машино/мест.

 

 

 

 

 

3. АНАЛИЗ РЫНКОВ СБЫТА. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА

Рынок офисных площадей г. Минска формируется уже 15 лет. Строительство первых бизнес-центров, таких как БЦ «ХХI век» и «Комкон» началось в 2002-2003 гг.

Если до 2002 года рынок был представлен  лишь административными зданиями советской  постройки, встроенными помещениями  на первых этажах жилых домов или  квартирами, выведенными из жилого фонда, то с появлением первых бизнес-центров  картина серьезно изменилась.

Белорусский бизнес начал понимать, что за словом «офис» кроется гораздо  большее, нежели просто крыша над  головой. Удачное местоположение, наличие  коммуникаций, парковки, удобных транспортных развязок и линий метро делают офис одной из составляющих делового успеха.

Следует отметить, что технические  и качественные характеристики даже новых, современных бизнес-центров  или административных зданий зачастую не соответствуют международным  стандартам, являются морально устаревшими: негибкая планировка помещений (коридорная система), на этажах – общие санитарные помещения, большие площади общего пользования, уменьшающие полезную площадь помещений и т.п.

Кроме того, имеет место существенное смещение сроков ввода в эксплуатацию строящихся бизнес-центров от запланированных (например, БЦ «Капитал», БЦ «Инфо», БЦ «Виктория Плаза», БЦ на Краснозвездной, 18, БЦ «Саако», БЦ «Порт» и др.), а также снижение классности здания от заявленной: БЦ «Капитал» - с класса А в класс В1, БЦ на Короля, 51 – отсутствует четкое рыночное позиционирование.

 Существуют различные критерии  классификации площадей офисного  назначения: месторасположение, тип  здания (новое или реконструированное), технические характеристики (коммуникации, электроснабжение, климатизация) и  др.

Для более наглядного описания текущего состояния рынка офисной недвижимости нового формата, следует использовать также следующую разбивку: введен в эксплуатацию, построен, строиться и проектируется.

Это позволит более точно отслеживать  предложение на рынке офисной недвижимости и прогнозировать динамику его развития в будущем.

 В настоящий момент, обеспеченность  офисными площадями по Республике  Беларусь составляет около 62 кв.м./1000 жителей, для сравнения в Санкт-Петербурге 250 кв.м./1000 жителей, а в Варшаве – 1400 кв.м./1000 жителей.

Рисунок 3.1. Уровень  обеспеченности офисными площадями  в различных городах мира

 

Что касается г. Минска, то на 1000 жителей столицы приходится около 45 кв.м. офисных площадей нового формата (введенные в эксплуатацию бизнес-центры и здания административно-торгового назначения). В столице за 2009 год введено в эксплуатацию более 10 зданий офисного и административно-торгового назначения общей площадью более 115 000 кв.м., причем в структуре общих площадей более 10% приходится на площади торгового, сервисного и развлекательного назначения (магазины, аптеки, конференц-залы, отделения банков, кафе, рестораны, косметические салоны, парикмахерские и др.). В ближайшее время предложение офисных площадей нового формата может пополниться еще на 27 000 кв.м.

В настоящее время в Минске строиться  более 30 административных, административно-торговых объектов и объектов жилого назначения, в которых на продажу и аренду предлагаются офисы.