Бизнес-план «Строительство бизнес-центра «PrOffice»

 Причем треть из строящихся  бизнес-центров, это проекты общей площадью более 10 000 кв.м. Наиболее крупные из них (общая площадь): «Немига-Сити-2» (63 798 кв.м.), «Флагман» (11 937 кв.м.) и др.

Объем предложения в строящихся офисных центрах (класс А, В и  С) составляет более 250 000 кв.м. (общая  площадь), причем более 50% планируемых к вводу офисных помещений – это помещения класса В.

Проектами предусмотрено размещение на указанных площадях галерей магазинов, детских развлекательных центров, клубов, кафе, ресторанов, фитнес-центров, салонов красоты, отделений банков, выставочных залов, многофункциональных кинозалов, конференц-залов, казино, боулингов и др.

 В 2008 году были заявлены  еще два проекта – БЦ «Радзивилл-Холл»  (общая площадь 57 750 кв.м.) и многофункциональный  бизнес-центр на ул. М. Танка  (общая площадь 252 720 кв.м.). Реализовать данные проекты планируется к 2010 г. и 2011 г. соответственно.

На лицо две явных тенденции: переход от зданий административного назначения к бизнес центрам с более продуманной функциональной инфраструктурой, проектирование все большего количества многофункциональных объектов коммерческой недвижимости с совмещением площадей административного, торгового, развлекательного и сервисного назначения; увеличение строительного масштаба проектируемых и строящихся объектов в данном секторе рынка коммерческой недвижимости.

Несмотря на это, белорусский рынок  коммерческой недвижимости далек от идеала. На лицо нехватка современных, но недорогих офисных помещений  класса В. Ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 400 тыс. - 500 тыс. кв.м. Примерно такая же потребность и в аренде офисных площадей. Однако, несмотря на наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, реально спрос удовлетворяется только на 20-30%. И до насыщения рынка при нынешних темпах и объемах строительства пройдет еще, как минимум, 2-3 года.

В структуре спроса наибольшая доля приходится на офисные помещения  площадью менее 80 кв.м. – 75-85%, в то время как на офисы от 80 до 150 кв.м. – 10-15%, а более 150 кв.м. – 5-10%

 

Рисунок 3.2. Распределение спроса на офисные помещения различных размеров.

 

Что касается географии размещения действующих, строящихся и проектируемых бизнес центров, то на данный момент можно выделить 2 деловые оси г.Минска – это центр и район Уручье - Зеленый Луг, в которых сосредоточено большинство действующих бизнес-центров, а также планируется реализовать несколько новых проектов в сфере офисной недвижимости, таких как «Gold City», «Порт» и «Радзивилл-Холл».

Как видно на рисунке, большинство строящихся и проектируемых бизнес-центров будут возведены за пределами центра города, в периферийных районах, на пересечении или вблизи крупных транспортных магистралей.

Рисунок 3.3. Распределение  бизнес-центров по г. Минску

 

Говоря об арендных ставках и ценах инвестиционной продажи офисных площадей, нужно отметить, что с начала 2004 г. офисная недвижимость в г. Минске подорожала в 2-3 раза, ежегодно увеличиваясь в цене на 20-25-30%. Причем подорожание коснулось всех секторов: аренды, долевого строительства и купли-продажи.

На данный момент стоимость 1 кв.м. площадей офисного назначения на первых стадиях реализации проектов составляет от 1700 до 2500 $/ кв.м. (в зависимости  от класса объекта). Например, в проектируемом  БЦ «Радзивилл-Холл» - от 2100 до 2300 $/ кв.м. без отделки, первоначальный взнос – 20% от стоимости.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости цена 1 кв.м. при продаже  офисных площадей колеблется от 2000 до 3500$/кв.м., в том числе на административные помещения на первых этажах в жилых домах от 2000 до 2500$/ кв.м., в бизнес центрах – от 2500 до 3500 $/ кв.м. Причем встречаются предложения, достигающие 6400 $/ кв.м., например в БЦ «Саако».

Стоимость кв.м. офисного или торгового  помещения в аренду составляет от 15 до 40 евро/кв.м. Арендные ставки колеблются в зависимости от месторасположения и класса объекта. Так, например, в бизнес центрах нижняя граница арендных ставок составляет 24 евро/кв.м., а верхняя – 40 евро/кв.м. Однако, встречаются предложения, их немного, где арендные ставки на офисные помещения в жилых домах достигают 50 евро/кв.м., что обусловлено расположением в элитных районах с хорошей транспортной доступностью.

В процессе сдачи в аренду торговых помещений наша компания реализует  стратегию достижения взаимовыгодных условий для арендатора и владельца здания. Несомненно, первым шагом к осуществлению этой стратегии является информирование общественности через СМИ о начале проекта, о его плюсах. Рекламные вывески, щиты, привлекающие внимания потенциальных арендаторов, имеют важное значение.

Наша стратегия предполагает качественно  новый подход к работе с потенциальными арендаторами. Во-первых, на самом раннем этапе общения с потенциальным  арендатором разрабатывают тестовые планировочные решения и визуализации офисных помещений в соответствии с требованиями и корпоративным стилем потенциального арендатора. Данное действие позволяет выявить реальные функциональные потребности арендатора с точки зрения размера помещения. В результате уточнённая площадь оказывается ощутимо меньше той, на которую первоначально нацеливался потенциальный арендатор.

Во-вторых, арендатор вправе выбрать  один из трех вариантов стандартной  отделки. Кроме того, мы предлагаем отделку «под ключ», которая предусматривает  полностью индивидуализированное  решение с точки зрения планировочных решений, отделочных материалов и других технических условий арендаторов. Всё это, несомненно, является существенным преимуществом для арендаторов, и в особенности для тех, которые нацелены на создание нового офиса в условиях ограничений на капитальные инвестиции.

Наши арендаторы будут приятно  удивлены вежливостью и приветливостью сотрудников, а так же оснащенностью  здания. Квалифицированные работники  центра тщательно следят за правильной эксплуатацией здания и моментально  готовы среагировать на любые проблемы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

После завершения строительства бизнес центра “PROFFICE” по ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная предприятие “Пробилд” будет сдавать в аренду торговые (1200 кв. м.) и офисные (2400 кв. м.) помещения, а также парковочные места (2400 кв. м.).

Горизонт планирования для проведения расчетов принимается равным 10 годам. При этом прогнозирование деятельности проводится с шагом в 1 год. Основные валюты, которые используются для проведения расчетов, – евро и белорусский рубль. Дополнительные исходные данные по проекту можно увидеть в табл. 4-1 приложений к данному бизнес плану.

Исходя из масштабов строительства, произведенная коммерческая площадь  будет реализовываться в трех видах: торговые площади, офисные площади, парковочные площади. Реализацию данных площадей планируется начать уже во втором полугодии 2011 года и к началу 2012 года выйти на полную загруженность бизнес центра. Прогнозируемый объем реализации услуг в натуральном выражении в 2010-2020 гг. представлен в таблице 4-3 приложений.

Исходя из анализа рынка сдаваемой  в аренду коммерческой недвижимости, были рассчитаны предполагаемые цены за 1 кв. м. по трем направлениям на 2010-2020 года. Стоимость сдачи в аренду 1 кв. м. принималась 30 EUR для торговых площадей, 30 EUR для офисных и 25 EUR для парковочным мест. Прогнозируемые усредненные цены аренды площадей приведены в табл. 4-2 приложений.

Первые потоки доходов планируется получить в 2011 году. По мере реализации проекта, выход на стабильный уровень выручки запланирован на 1012 год, когда объем доходов достигнет 3 914 833 долларов США. Данные о прогнозной выручке от реализации услуг организации представлены в табл. 4-4.

Так как в перспективе спрос на аренду коммерческой недвижимости повышенных потребительских качеств (офисные и торговые помещения) в г. Минске будет расти, это является предпосылкой успешной деятельности предприятия в 2010-2020 гг. и допускает возможность превышения полученных доходов над запланированными.

Потребность организации в сырье  и материалах и топливно-энергетических ресурсах ограничивается характером деятельности разрабатываемого проекта. В частности, основным видом оборотных активов  будут являться ремонтные и расходные  материалы (гигиенические средства, дезинфицирующие, очистительные и т.д.), используемые для ремонта и уборки здания. В составе топливно-энергетических ресурсов основное место занимают расходы на электро- и теплоэнергию.   Расчеты затрат на сырье и материалы а также на топливно-энергетические ресурсы приведены в таблицах 4-5, 4-6 соответственно.

При запуске в эксплуатацию в 2011 году списочная численность персонала  бизнес центра будет составлять 20 человек. В 2012 году за счет увеличения штата  уборщиц общее количество персонала достигнет 26 человек. В целом, рабочий и обслуживающий персонала включает следующие профессии: директор, главный бухгалтер, кассир-бухгалтер, уборщица, водитель, сторож, мастер-ремонтник. Потребность в трудовых ресурсах и затраты на оплату труда расположены в табл. 4-7 приложений.

Таким образом, совокупный расчет затрат на производство и реализацию приведен в таблице 4-9 приложений.

 

Рисунок 4.1. Расчет затрат на производство и реализацию.

 

На следующей диаграмме можно  увидеть соотношение различных  затрат на производство и реализацию (соотношение дано по предполагаемым данным за 2012 год). Видно, что основную часть в данных затратах занимают амортизация и расходы на оплату труда (45% и 32% соответственно). Далее следуют отчисления на социальные нужды и материальные затраты (11% и 10% соответственно). И 2% занимают прочие затраты. В свою очередь основную долю в прочих затратах занимает налог на землю.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Организационная структура предприятия  очень важна. Оптимальная организационная структура создает благоприятные условия для процесса принятия управленческих решений, ее стабильность делает организацию устойчивой и успешной. Для организации данного вида деятельности нами была выбрана линейно-функциональная организационная структура, так как мы считаем ее наиболее подходящей и действенной по отношению к реализационному проекту.

Подтверждением  действенности линейно-функциональной архитектуры организации служит ее широкое распространение - она  применяется практически во всех отраслях экономики, на предприятиях всех форм собственности и организационно-правового статуса, используются принципы ее построения и в органах государственной власти.

Организационная структура бизнес-центра представлена на рисунке 5.1.

Учредители

 

Директор

 

                       Гл. Бухгалтер                Обслуживающий персонал

                                                                     - уборщица

                    Кассир-бухгалтер                    - сторож

                                                                       - мастер-ремонтник

                                                                       - водитель

Рисунок 5.1. Организационно-управленческая структура ООО «PrOffice».

 

Управляет деятельностью бизнес-центра директор, в подчинение которого находятся 25 человек. Из них в непосредственном подчинении находится главный бухгалтер и обслуживающий персонал. Гл. бухгалтер в своем подчинении имеет кассира-бухгалтера, выполняющего определенные функции. В бизнес центре обслуживающий персонал, в соответствии с необходимостью и спецификой работы, будет работать в количестве 23 человек, из них: 10 уборщиц, которые будут работать посменно, два через два дня (смена состоит из 5 человек); 1 водитель; 4 сторожа, работающие сутки через 3; 8 мастеров-работников, работающих посменно, два через два дня (в смене 4 мастера).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

Затраты на строительство бизнес центра по ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная в 2010-2011 гг. составят 7 094 тыс. долларов США. Источником являются привлеченные займы.

В 2010-2011 гг. инвестиционные затраты (с  НДС)  составят 7094 тыс. долл. США. В 2010 г. планируется выполнение основного объема строительно-монтажных работ (на 2 580 тыс. долл. США (без НДС), а в 2011 г. – на 1 320 тыс. долл. США (без НДС).

 

Таблица 6.1. Исходные данные по проекту.

Основные сведения по проекту	Показатели
Горизонт расчета (лет)	10 лет (2010-2020)
Шаг расчета	Год
для первого года	Год
для последующего периода	Год
Дата начала реализации проекта	1.01.2010 г.
Вид принятой в проекте расчетной  единицы	тыс. долл. США
Курс BRB за 1 доллар	2780
Расчеты выполнены по состоянию  на	1.12.2009 г.

 

 Генеральным подрядчиком строительства  выступает ООО «Квартет». Субподрядчиком будет выступать известная строительная фирма ЗАО «Стройэнего», хорошо зарекомендовавшая себя на рынке строительной продукции. В соответствии с заключенным договором подряда от 12.11.2009 г. ЗАО «Стройэнего»  приняло на себя обязанности выполнить следующие этапы (комплексы) подрядных работ.

1. «Подготовительные работы»

1.1. Устройство бытового городка.

1.2. Временное водо- и электроснабжение.

1.3. Ограждение строительной площадки и временные дороги.

2. «Нулевой цикл»

2.1. Земляные работы.