Бизнес-план «Строительство бизнес-центра «PrOffice»

2.2. Устройство фундаментов и стен подвала.

2.3. Перекрытие над подвалом.

3. «Каркас здания и кровля»

3.1. Монтаж каркаса.

3.2. Устройство наружных и внутренних стен, перегородок, наружных и внутренних лестниц.

3.3. Монтаж перекрытий и покрытия здания.

3.4. Устройство кровли.

4. «Внутренние инженерные сети»

4.1. Холодное и горячее водоснабжение.

4.2. Отопление и вентиляция.

4.3. Электроснабжение и слаботочные работы.

4.4. Канализация.

5. «Наружные сети и благоустройство»

5.1. Наружные сети водопровода, отопления, ливневой и фекальной канализации, телефонные сети.

5.2. Благоустройство территории с устройством проездов, проходов и стоянок.

Договором подряда предусмотрено, что источником финансирования выполняемых работ являются заемные средства заказчика.

Общая площадь объекта строительства согласно проектно-сметной документации составляет 6 500 кв. м с учетом мест общего пользования. Общая площадь объекта строительства включает в себя:

• 2 400м² – двухуровневая подземная парковка на 60 машино/мест,
• 1 200 м² – первый этаж (торговые площади),
• 2 400 м² – 2 и 3 этаж (офисные площади)
• 500 м² – мансарда (офисные площади).

Согласованный сторонами срок начала строительства объекта – 1 кв. 2010 г., окончания строительства: не позднее 2 квартала 2011 г.

Кроме того, в согласованную договорную цену объекта строительства включаются все затраты Застройщика на проектирование и строительство объекта строительства, затраты на создание мест общего пользования пропорционально общей площади объекта строительства, получение необходимых согласований и разрешений связанных с проектированием, строительством, выделением земельного участка.

Факт оказания услуги по организации  строительства ежемесячно оформляется Актом выполненных работ. Стоимость оказанной услуги в месяц рассчитывается пропорционально объемам выполненных строительно-монтажных работ подрядными организациями.

Для финансирования строительства предусматривается привлечение заемных средств. Реализация инвестиционного проекта предполагает привлечение кредита банка в размере 7094 тыс. долларов под 15% годовых на 11 лет. Общие инвестиционные затраты (с НДС) по проекту составят 7094 тыс. долл. США без учета суммы процентов по кредиту. График осуществления строительно-монтажных работ по рассматриваемому проекту представлен в таблице 6.2.

Таблица 6.2. График осуществления строительно-монтажных работ.

 

Месяц	Стоимость здания, доллар США	Работа	Материал	Виды работ
1	80000	30400	49600	Подготовительный период
2	120000	45600	74400	Земляные работы, фундамент, наружные сети
3	130000	49400	80600	Наружные сети, цоколь 1-й уровень
4	360000	136800	223200	Цоколь 2-й уровень
5	690000	262200	427800	Каркас 1 этаж
6	1200000	456000	744000	Каркас 2  этаж
7	1530000	581400	948600	Каркас 3 этаж
8	1890000	718200	1171800	Мансарда с кровлей
9	1980000	752400	1227600	Наружные стены перегородки 1 этаж
10	2100000	798000	1302000	Наружные стены перегородки 2 этаж
11	2280000	866400	1413600	Наружные стены перегородки 3 этаж
12	2580000	980400	1599600	Внутренние сети
13	2710000	1029800	1680200	Внутренние сети, отделка
14	3090000	1174200	1915800	Отделка
15	3300000	1254000	2046000	Отделка, фасад
16	3590000	1364200	2225800	Фасад
17	3690000	1402200	2287800	Благоустройство
18	3900000	1482000	2418000	Благоустройство

 

Рисунок 6.1. График  инвестиционных вложений.

 

Суммарная потребность  в инвестициях (с учетом суммы процентов по кредиту – 11665,76174 тыс. долл.) составит   17695,66174 тыс.  долл. США.

 

 

 

Таблица 6.3. Общие инвестиционные затраты и источники

финансирования по проекту

 

Общие инвестиционные затраты и   источники финансирования по проекту	2010-2011
USD
Капитальные затраты (без  НДС):	5 500 000,00
прединвестиционные затраты  (покупка земли)	1 600 000,00
строительно-монтажные работы	3 900 000,00
Другие инвестиционные затраты	317 080,00
Итого капитальные затраты  без НДС	5 817 080,00
НДС, уплачиваемый при осуществлении  капитальных затрат	1 276 920,00
Итого общие инвестиционные   затраты с НДС	7 094 000,00
Источники финансирования инвестиций:
заемные привлеченные(внутвенние  кредиты  в иностранной валюте)	7 094 000,00

 

Таблица 6.4. Условия предоставления кредита

Условия предоставления кредита	Значение
Срок предоставления (лет)	11 лет
Годовая процентная ставка	15%
процентная ставка возмещения из бюджета части	0%
процентов по кредиту
Отсрочка по выплате основного  долга (лет, месяцев)	2 года
Дата начала выплаты основного долга (месяц, год) /	дек.09
процентов (месяц, год)
Периодичность погашения основного долга / процентов	раз в год
Дата окончания погашения (месяц, год)	31.12.2020
Дополнительные условия (указать)	-

 

В первые 2 года   в  связи со значительными финансовыми  затратами на строительство и невозможностью получения доходов от использования объекта предусматривается только начисление процентов по кредиту, с отсрочкой уплаты основного долга на 2 года. Сводный расчет погашения долговых обязательств организации по годам (2010-2020 гг.) представлен в приложении 4-11.

 

Рисунок 6.2. График возврата кредитного займа.

 

Возврат суммы основного долга  и выплата процентов будет  осуществляться за счет средств, получаемых от сдачи в аренду помещений, расположенных  по адресу: г. Минск ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная.

 

 

 

 

7. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В 2010-2011 гг. предприятие понесет  значительные затраты, связанные со строительством бизнес центра по ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная. В 2010г. будет приобретена земля и начнется строительство.  Суммарные затраты предприятия на строительство здания бизнес-центра за 2010-2011 гг. составят 7094 тыс. долларов США.

В связи со строительством бизнес центра в  2010 г. и невозможностью сдачи помещений в аренду, что является основным и единственным видом деятельности предприятия, прибыли не ожидается. Финансирование капитальных затрат будет производиться за счет полученного долгосрочного кредита, с отсрочкой погашения выплат до 2012 года. Окончание строительства по графику строительно-монтажных работ и договору подряда намечается на второй квартал 2011 г., что позволит ООО «ПроБилд» начиная с третьего квартала  2011 г. получать реализационные  доходы от сдачи в аренду, ожидаемая прибыль в 2011г. составит    805,991 тыс. долларов США.

В 2012г. финансовое состояние предприятия должно существенно улучшиться, так как ожидается выход работы бизнес центра на полную мощность.  

Прогнозируемый суммарный объем  выручки от реализации (с НДС) в 2012г. составляет 3 914,883  тыс. долл. США, в том числе 1 550,978 тыс.долл. США от сдачи в аренду офисных помещений,  641,784 тыс.долл. США – торговых помещений, 1 069,640 долл. США – подземных парковочных мест.

В 2011- 2020 гг. выручка предприятия  будет формироваться, главным образом, за счет сдачи помещений в аренду и предоставления.

На протяжении последующих лет  горизонта планирования (2013-2020) прибыль будет оставаться постоянной на уроне 2012 года, в связи с отсутствием условно-переменных затрат, при условии постоянства ставок налогообложения, сборов и обязательных платежей.

В 2011 г. затраты предприятия возрастут  в связи с началом реализационной деятельности и составят 231,026 тыс. долл., увеличение затрат предприятия связано с началом  эксплуатации здания ул. Энгельса – пер. Музыкальный – ул. Интернациональная.

Основными статьями затрат предприятия являются  коммунальные платежи, связанные с содержанием зданий, затраты на оплату труда, амортизация основных средств, налоговые платежи.

Расходы на оплату труда в 2011 г. планируются в сумме 66 050 долл. в 2012г. - 153 493  по сравнению с 2012 г. в последующем до 2020 г. не планируется роста численности персонала.

Прогнозируемая сумма амортизации  на 2011 г. составляет 108 833 долл. в 2012 г. сумма амортизационных отчислений возрастет до 217 667  долл.

Сумма налога на прибыль рассчитывалась с учетом того, что предприятие  не будет получать льготу по прибыли, направленной на инвестиции и на погашение  кредитов использованных на эти цели. Чистая прибыль в 2011 г. прогнозируется в сумме   612 553,16 долл., в 2012 г. –2 114 672,64 долл. 

Рисунок 7.1. Прогноз условно-постоянных издержек и прибыли от реализации бизнес-центра

 

 В 2011 году прогнозируемая сумма налоговых платежей составит 356 557,84  долл., в том числе НДС 163 120долл., налог на прибыль 193 437,84 долл. В 2012 году прогнозируемая сумма налоговых платежей составит  долл., в том числе НДС   652 481 долл., налог на прибыль 193 437,84 долл.

Рисунок 7.2. Прогноз  основных показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия

 

 

Сводные показатели по проекту

USD, тыс.

№   п/п	Наименование показателей	В целом по проекту	По периодам (годам) реализации проекта
			2010	2011	2012	2013….
1	Стоимость инвестиционного проекта (без НДС)	7094	х	х	х	х
2	Источники финансирования проекта:
2.1	собственные средства
2.2	заемные и привлеченные средства (с  указанием вида)		7094
3	Доля собственного капитала в объеме инвестиций, %	0	х	х	х	х
4	Год выхода на проектную мощность	2012
5	Выручка от реализации продукции	х	0	815,601	3262,403	3262,403
5.1	Выручка от реализации продукции (без учета НДС)	х	0	978,721	3 914,883	3 914,883
6	Среднесписочная численность работающих, чел.	х	0	20	26	26
9	Выручка от реализации продукции (без учета НДС) на одного работающего	х		40780,05	125477,04	125477,04