Бизнес-план «Строительство бизнес-центра «PrOffice»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ  ПРОЕКТА

Оценка эффективности инвестиций базируется на сопоставлении ожидаемого чистого дохода от реализации проекта с инвестированным в проект капиталом. В основе метода лежит вычисление чистого потока наличности, определяемого как разность между чистым доходом по проекту и суммой общих инвестиционных затрат и платы за кредиты (займы), связанной с осуществлением капитальных затрат. Расчет чистого потока наличности представлен в таблице 4-19 приложения. 

Общие инвестиционные затраты (без  НДС и процентов по кредиту)  по  проекту за 2010-2011 гг. составят 7 094 тыс. долл., а с учетом процентов за кредит полные затраты за 2010 - 2020 гг. достигнут 17 696 тыс. долл. За этот период чистый доход предприятия (включая амортизацию) составит 21 902 тыс. долл.

Срок окупаемости характеризует степень рисков реализации проекта и ликвидности инвестиций. Простой срок окупаемости – это период времени, по окончании которого чистый объем поступлений (доходов) перекрывает объем инвестиций (расходов) в проект, и соответствует периоду, при котором накопительное значение чистого потока наличности изменяется с отрицательного на положительное. Расчеты эффективности показали, что проект окупится в 2014 г., когда накопительное сальдо чистого потока наличности достигнет положительного значения и составит 813,6 тыс. долл. Таким образом, срок окупаемости проекта составляет 3,65 лет.

Расчет динамического срока  окупаемости проекта осуществляется по накопительному дисконтированному чистому потоку наличности. Динамический срок окупаемости в отличие от простого учитывает стоимость капитала и показывает реальный период окупаемости. Чистый дисконтированный доход  характеризует интегральный эффект от реализации проекта и определяется как величина, полученная дисконтированием разницы между годовыми оттоками и притоками реальных денег, накапливаемых в течение горизонта расчета проекта. При расчетах дисконтированных потоков денежных средств ставка дисконта принималась на уровне 13,5%, так как расчеты выполнялись в валюте. Чистый дисконтированный доход предприятия принимает положительное значение, начиная с 2016 г., а динамический срок окупаемости проекта составляет 5,24 года.

Внутренняя норма доходности  – интегральный показатель, рассчитываемый нахождением ставки дисконтирования, при которой стоимость будущих поступлений равна стоимости инвестиций (чистый дисконтированный доход равен нулю). Для рассматриваемого проекта внутренняя норма доходности составляет 25,27.

Уровень безубыточности, рассчитываемый как отношение условно-постоянных издержек к маржинальной прибыли (выручка  от реализации за минусом условно-переменных издержек и налогов из выручки) составит в 20011 г. 1,18%, в 2012 – 7,08%, в 2013 – 14,7% и на весь срок реализации проекта сохраняется на приемлемом уровне (менее 60 %).

Коэффициент покрытия задолженности рассчитывается как отношение чистого дохода к сумме погашения основного долга и процентов в соответствующем году реализации проекта. В 2012 г. данный коэффициент в по прогнозу составит 1,28. Приемлемым считается показатель, превышающий 1,3. В 2013 г. значение коэффициента уменьшатся до 1,18 и останется на этом уровне, но предприятие будет иметь возможность погашать кредит за счет накопленной прибыли и амортизационных отчислений.

Данный инвестиционный проект можно  считать эффективным, поскольку он обеспечивает рентабельную работу предприятия и позволяет своевременно рассчитываться по долговым обязательствам. Срок окупаемости проекта в пределах 6 лет также можно считать приемлемым, поскольку срок службы объектов недвижимости составляет порядка 50 лет.

Оценка чувствительности проекта  осуществлялась относительно изменения объема капитальных вложений (прил. Табл. 4-22).  При увеличении объема капитальных вложений на 5% показатели эффективности проекта изменяться незначительно: простой срок окупаемости увеличится с 3,65 до 3,8 лет, а динамический срок окупаемости – с 5,24 до 5,57 лет, а внутренняя норма доходности уменьшится с 25,27 до 23,86%.  Таким образом, проект можно считать устойчивым относительно колебания объема капитальных вложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9. ЮРИДИЧЕСКИЙ ПЛАН

Предприятие является обществом с  ограниченной ответственностью. ООО  зарегистрировано в марте 2009 года на территории города Минска  не имеет  никаких дополнительных льгот, которые  предоставляются в связи с  местом нахождения (СЭЗ парк высоких технологий и т.д.). В мае месяце было создано дочернее предприятие, которое в ноябре месяце получило лицензию на «Проектирование и строительство зданий и сооружений I и II уровней  ответственности и проведение инженерных изысканий для этих целей». Предприятие в срок до двух месяцев с момента получения кредита заключит инвестиционный договор с Республикой Беларусь в порядке и на условиях, определяемых инвестиционным кодексом Республики Беларусь, декретом Президента Республики Беларусь №10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь» от 6 августа 2009г., что освободит ООО от уплаты ввозных таможенных пошлин и налога на добавленную стоимость при ввозе на территорию РБ оборудования и запасных частей к нему для строительства объекта. Основной вид  деятельности предполагаемой к осуществлению - сдача в аренду собственного недвижимого имущества (70200 по ОКРБ 005-2006).

 Предприятие в течение трех месяцев с момента получения кредита приобретает на вечном праве земельный участок, предполагаемый к застройке. Вид вечного права будет определен Минским городским исполнительным комитетом в соответствии с земельным кодексом Республики Беларусь и указом Президента Республики Беларусь №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»  от 27 декабря 2007 года.

ООО на основании указа Президента Республики Беларусь «О проведении подрядных  торгов в строительстве и признании  утратившими силу отдельных указов, положения указа Президента Республики Беларусь» №58 от 7 февраля 2005г. И постановления совета министров Республики Беларусь «Об утверждении положений о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов и о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов» проведет выбор инженерной организации и заключит соответствующий договор с ней.

 Строительство объекта в  целом будет осуществляться в  2 этапа (2 очереди). В ходе реализации  первого этапа (очереди) будет  построено и введено в эксплуатацию от 5000 кв.м. нежилых помещений, назначение -размещение сотрудников юридических лиц различной формы собственности, их органов управления (офисные помещения). В течение двух с половиной месяцев будет разработан эскизный проект в УП «Творческая мастерская архитектора А.Н. Кривошеева».  После его согласования в Минстройархитектуре Республики Беларусь в срок до четырех месяцев будет разработана проектно-сметная документация в соответствии действующими в Республике Беларусь ГОСТ, СТБ, СниП и другими законодательствами Республики Беларусь. По согласованию с инженерной организацией ООО заключит договоры подряда и надзора за строительством с юридическими лицами Республики Беларусь. После прохождения проектно-сметной документацией государственной экспертизы и получение разрешения на строительно-монтажные работы начнется непосредственное строительство объекта. Материалы стен, перекрытие и другие конструктивные элементы строения будут изготовлены из строительных материалов, производства Республики Беларусь. ООО планирует закупить строительный узел по производству бетона, и передать его на возмездной основе предприятию УП «С», что снизит себестоимость его производства (приобретения) на 40% по сравнению со средней ценой по РБ по состоянию на сегодняшний день. Всё технологическое оборудование, необходимое для строительства инженерной  инфраструктуры системы электроснабжения, канализации и обогрева будет приобретено за пределами РБ и ввезено на ее таможенную территорию без уплаты НДС и таможенных платежей. Предположительный срок постройки первого этапа (очереди) составит   1 год и 4 месяца с момента получения кредита. После возведения первого этапа (очереди) будет осуществлена ее приемка комиссией в составе которой будут находиться сотрудники Госстройэкспертизы. Параллельно со строительством первого этапа (очереди) будет вестись подготовка к строительству второго этапа (очереди) площадью 1500 кв.м. Срок постройки и сдачи в эксплуатацию всего объекта не должен превышать 2 календарных лет с момента получения кредита. 

Приложение 4-1

 

Горизонт расчета	10
Шаг расчета	1 год
Ставка дисконтирования	13.5%
Дата начала реализации проекта	01.01.2010
Валюта расчета - денежная единица проекта в скв	USD
Курс Br за единицу  скв	2780
Дата составления  бизнес плана	12.12.2009

 

 

 

Приложение 4-2

 

ОТПУСКНЫЕ ЦЕНЫ (БЕЗ НДС)		2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
EUR
Аренда офисных  помещений	евро/м2 мес	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Аренда торговых помещений	евро/м2 мес	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30	30
Аренда парковочных  мест	евро/м2 мес	25	25	25	25	25	25	25	25	25	25	25	25

 

 

Приложение 4-3

 

Объем реализации услуг		2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	ВСЕГО
Аренда офисных  помещений	м2 год		0	8 700	34 800	34 800	34 800	34 800	34 800	34 800	34 800	34 800	34 800	321 900
Аренда торговых помещений	м2 год		0	3 600	14 400	14 400	14 400	14 400	14 400	14 400	14 400	14 400	14 400	133 200
Аренда парковочных  мест	м2 год		0	7 200	28 800	28 800	28 800	28 800	28 800	28 800	28 800	28 800	28 800	266 400

 

 

Приложение 4-4

 

ВЫРУЧКА ОТ РЕАЛИЗАЦИИ	НДС	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	ВСЕГО
USD
Аренда офисных  помещений	20%	0	387 745	1 550978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	1 550 978	14 346 550
Аренда торговых помещений	20%	0	160 446	641 784	641 784	641 784	641 784	641 784	641 784	641 784	641 784	641 784	5 936 504
Аренда парковочных  мест	20%	0	267 410	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	1 069 640	9 894 173
Итого выручка (без НДС)		0	815601	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	3 262 403	30 177 227
НДС к выручке		0	163120	652 481	652 481	652 481	652 481	652 481	652 481	652 481	652 481	652 481	6 035 445
Выручка от реализации (с НДС)		0	978 721	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	3 914 883	36 212 672