Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком смысле принято называть системой ипотечного кредитования, которая представляет собой экономическую и юридическую системы, включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Система ипотечного кредитования создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Основные экономические функции ипотеки как инструмента организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока при воспроизводстве объектов жилой недвижимости на основе ипотечного кредитования – это:

• материально-стоимостная форма обеспечения кредитно-денежных обязательств в экономических системах;
• вторичность по отношению к кредитно-денежным отношениям (ипотека не является самостоятельной экономической категорией);
• категория развития потребительского рынка по объектам долговременного потребления и с высокой стоимостью;
• инструмент управления долговременными воспроизводственными циклами потребления;
• фактор стабилизации экономических систем по синхронному

развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового рынка;

• мобилизация финансовых ресурсов для целей инвестирования воспроизводства и покупки различных видов объектов недвижимости, особое влияние на формирование долгосрочных потоков инвестиций;
• при приобретении жилья – средство изъятия накопленных де-

нежных средств у населения в долговременные ипотечно-инвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечно-инвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации воспроизводственных функций;

• при приобретении жилья – средство уменьшения инфляционных процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в долгосрочные жилищные программы;
• при приобретении жилья – стимулирование образования среднего класса как фактора социально-экономической стабильности общества и государства в целом;
• инструмент активизации деловой активности населения (залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и инвестиционно-строительной сфер;
• инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных обязательств должника за счет материального взыскания на заложенную недвижимость в счет погашения долга;
• непрерывно действующая экономическая функция в стабильных экономических системах;
• инструмент взыскания невыполненных обязательств, имеющий дискретно-прерывистый характер действия;

Система ипотечного кредитования в России опирается на следующие принципы:

1. возвратность,
2. срочность,
3. дифференцированность,
4. целевая направленность,
5. защищённость прав кредиторов,
6. обеспеченность жилищных прав граждан (заёмщиков и членов их семей),
7. обеспеченность ссуд,
8. платность.

Возвратность означает, что кредит подлежащий погашению, должен быть возвращен заёмщиком в полном размере кредитору. Экономической основой возвратности является кругооборот средств и их обязательное наличие к сроку возврата ссуды.

Принцип срочности кредитования означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок. Срочность ипотечного кредитования представляет собой необходимую норму достижения возвратности кредита. Установленный срок кредитования является предельным временем нахождения ссуженных средств у заемщика. Если срок пользования ссудой нарушается, то искажается сущность ипотечного кредита, он утрачивает свое подлинное назначение. Практика длительного нарушения принципа срочности в ипотечном кредитовании оказывает отрицательное воздействие на состояние денежного обращения в стране.

Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны одинаково подходить к решению вопроса о выдаче претендующим на получение кредита клиентам. Банки стремятся предоставлять кредит лишь тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть.

Обеспеченность ссуд как принцип ипотечного кредитования означает, что имеющаяся у заемщика недвижимость позволяют кредитору быть уверенным в том, что возврат ссуженных средств будет обеспечен в срок. Этот принцип предполагает реальное обеспечение предоставленных заемщику ссуд различными видами недвижимого имущества и обязательствами сторон.

Принцип целевого назначения означает, что ипотечные кредиты (займы) должны выдаваться только для целей приобретения или строительства объектов недвижимости.

Принцип защищённости прав кредиторов означает:

• коммерциализацию заложенного жилья в соответствии с законодательством;
• страхование в системе ипотечного жилищного кредитования;
• применение иных мер, способствующих своевременно и в полном объеме получать необходимую кредиторам информацию о предмете залога, проверять его сохранность и наличие в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Принцип обеспечения жилищных прав граждан означает:

• соблюдение и охрану конституционных прав граждан – заемщиков и членов их семей на жилище;
• предоставление гражданам дополнительных гарантий, предусмотренных законами Российской Федерации, в случаях обращения взыскания на принадлежащее им заложенное имущество.

Принцип платности кредита означает, что заемщик должен внести банку определенную плату за временное заимствование у него денежных средств. На практике этот принцип осуществляется с помощью механизма банковского процента.

Ипотечное кредитование из-за специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои некоторые достоинства и недостатки.

Преимущества ипотеки, где недвижимость является предметом за

лога:

1. недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
2. физическая устойчивость недвижимости – фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя;
3. недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:

1. в мировой практике (в том числе и в России) недвижимость не относится к высоколиквидным активам (требуется время для реализации объекта). В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития и текущим состоянием рынка недвижимости, характеристиками самого объекта недвижимости, что определяет сроки экспозиции заложенного объекта при продаже на торгах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора;
2. использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов – оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций;
3. даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог;
4. обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой
5. прекращение права пользования им заемщиком и членами его

семьи.

Несмотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения в качестве долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

 

1.2. Законодательное регулирование ипотечного кредитования в РФ

В постсоветское время понятие «ипотеки» появилось в Законе РФ «О залоге» (1992 г.). В соответствии со ст. 42 данного Закона ипотекой признается «залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им»

Основным источником ипотечного права в России является Федеральный закон от 16.071998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с указанным Законом предметом ипотеки могут быть: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»).

Согласно российскому законодательству к недвижимому имуществу применяется только один вид залога – ипотека. Однако в некоторых странах существуют разные виды залоговых прав на недвижимое имущество. Так, в германском законодательстве выделяют три вида залога недвижимости: земельный долг, ипотеку и рентный долг. Есть возможность того, что развитие российского законодательства также пойдет по пути выделения нескольких видов залога недвижимости. Причина этого – появление новых категорий недвижимости, вовлечение которых в имущественный оборот возможно на различных условиях. Пока в российском законодательстве термины «залог недвижимости» и «ипотека» являются синонимами.

На рисунке 1 приведено правовое поле ипотечного кредитования в России. Законы и кодексы расположены в порядке юридической значимости и их взаимосвязи.

Кроме того, нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимостью, являются: Федеральные законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», Указы Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», распоряжение правительства РФ от 19.07.2010 г. №1201-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030г.».

В соответствии с утвержденной стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит достигнет:

• к концу 2015 года – 30%
• к 2020 году – 50%
• к 2030 году – 60%

Под доступностью ипотечного кредита понимается способность семьи приобрести жилье в ипотеку. Также в стратегии предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заёмщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.

 

 

 

 

Рис.1 Правовое поле ипотечного кредитования РФ

 

К основным федеральным законам, регламентирующим область ипотечного кредитования, относятся законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об организации страхового дела в РФ»; «Об оценочной деятельности»; «Об инвестиционной деятельности» и др.

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положения гражданского, жилищного, банковского и.т.п. законодательств.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство.

В 1993г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.