Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

Первый в России выпуск еврооблигаций с ипотечным покрытием осуществил Внешторгбанк в июле 2006г. в рамках проекта секьюритизации собственного портфеля ипотечных кредитов. Общий объем выпуска составил 88,3 млн. долларов США. Выпуск зарегистрирован на Ирландской фондовой бирже, срок обращения бумаг составляет 29 лет. Еврооблигации разделены на три транша, различающиеся по объемам, полученному рейтингу и доходности. Старший транш выпуска получил рейтинг - А1 по шкале Moody's и BBB+  - по шкале Fitch, что является самым высоким показателем для российских эмитентов. На этапе размещения объем заказов на еврооблигации в три раза превысил предложение.

Основная цель выпуска ипотечных ценных бумаг - привлечение долгосрочных ресурсов на рынке капитала для выдачи ипотечных кредитов населению.

В портфель вошли кредиты, прошедшие государственную регистрацию, ипотеки недвижимого имущества, находящиеся в залоге у Внешторгбанка и застрахованные в крупнейших российских страховых компаниях.

Российский ипотечный рынок растет очень быстро: если в 2011 году было выдано ипотечных кредитов на 717 млрд. руб., в 2012 году на 1 трлн. руб., то в 2013 уже на 1,35 трлн.рублей6. Тем не менее, в сравнении с европейскими странами уровень проникновения ипотечного кредитования остается низким. Объемы выдачи ипотеки в России составляли в 2013 году около 3% от ВВП, тогда как в среднем по Восточной Европе за тот же период — 30%.

Для ускорения развития рынка ипотеки критически важен выпуск

ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), которые позволяют банкам привлекать дешевое финансирование и расширять объемы кредитования. Кроме того, ипотечные ценные бумаги обладают высоким качеством и доступны широкому кругу инвесторов, в частности, включены в перечень инструментов, разрешенных для пенсионных фондов.

Выпуск таких бумаг растет: по данным ЦБ и АИЖК (см.приложение 15), в 2013 году их объем составил 68 млрд. руб., что почти в 1,5 раза больше, чем в 2012 году. Однако за счет ипотечных ценных бумаг в России профинансировано немногим более 9% ипотеки, а за счет банковских ипотечных облигаций — около 2%. В то же время в Европе доля банковских ипотечных облигаций в финансировании ипотеки по итогам 2011 года составила 31%.

 

2.3.Выдача  и погашение ипотечных ссуд, процентная  политика банков.

В Московском  регионе ипотеку для приобретения квартир в жилых домах Москвы и области предлагают 46 банков7. Ниже приведены общие показатели ипотечного кредитования новостроек в Московском регионе8:

Таблица 12 условия кредитования новостроек в Московском регионе

Количество банков	45
Количество ипотечных программ	415
Средний срок кредитования в месяцах	179
Средняя ставка, %	13
Средний размер ипотечного кредита, руб.	12 276 021

 

Рассмотрим условия , которые предлагают банки для потенциальных заёмщиков. Средний срок ипотеки на строящееся жильё в Московском регионе составляет 15 лет. Минимальный период кредитования, как правило 1 или 3 года (27%  и 23% программ соответственно); а максимальные сроки предлагаемые банками – 50 лет ( 30 программ)

Известно, что активное развитие ипотечного рынка до середины

2008г. Привело  к тому, что многие банки перешли  на режим «нулевого» первоначального  взноса. Но в кризис этот факт  сыграл скорее отрицательную роль, поскольку потребитель должен был выплачивать всю сумму на фоне выросших процентных ставок и снижения доходов населения страны в целом. Поэтому многие банки предоставлявшие ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, отказались от данного предложения.

Сейчас в 412-ти программах ипотечного кредитования, можно увидеть возможность приобрести квартиру в ипотеку с нулевым первоначальным взносом.

Средний размер предлагаемого кредита на покупку строящегося жилья в Москве и Подмосковье сейчас составляет около 12,3 млн. руб. Минимальный размер кредита – 200 тыс. руб. – у банка «Возрождение» (программа «Социальная ипотека г.Москвы»). Самым «щедрым» является Сбербанк РФ, где в зависимости от ежемесячных доходов клиента размер ипотечного кредита может достигать 150 млн. руб.

Что касается годовых процентных ставок по ипотеке, то, как привило, их размер зависит от степени готовности приобретаемого жилья. Средняя ставка по кредиту до регистрации собственности на квартиру составляет 13-13,5%,  тогда как после получения свидетельства о собственности показатель ниже – 12-12,5% (это связано с рисками задержки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, что сильно влияет на ликвидность данной постройки). Минимальная ставка по ипотеке у Банка ИТБ – 7,65% годовых (программа «Материнский капитал», «Новоселье»). Наиболее высокие ставки по ипотеке (примерно 12,5-14% годовых) характерны для банков, где средний размер кредита составляет от 4,5 о 13,5 млн. руб. И напротив, минимальный процент -11 – 12,5% - у банков, предоставляющих клиентам, в среднем, небольшие суммы (до 4,5 млн. руб.) либо очень значительные (более 18 млн. руб.).

При погашении ипотечных кредитов большинство банков в России пользуются формой аннуитетных платежей, которая подразумевает одинаковую ежемесячную сумму выплат на протяжении всего срока кредитования. Менее распространён вариант дифференцированных платежей, когда выплачиваемая сумма снижается с каждым последующим месяцем выплат. Одним из немногих банков, кто практикует данную схему, является Сбербанк РФ.

К несомненным «плюсам» дифференцированной системы платежей относится более низкий процент переплаты по кредиту, по сравнению с аннуитентом. К примеру, если рассчитать, в какую сумму заёмщику обойдётся кредит в 3,6 млн. руб. по итогам всех платежей, то средний срок кредитования, который предлагают банки при покупке новостройки, составляет 179 месяцев (почти 15 лет), а средняя ставка – 13%. При данных условиях и аннуитентной системе расчётов ежемесячный платёж по кредиту составит 45,7 тысяч рублей. То есть по итогам указанного периода заёмщик выплачивает банку не 3,6 млн.руб., а 8,2 млн.руб., а переплата составляет 127%, или 2,3 раза.

Если рассчитать эти показатели при дифференцированной системе платежей по кредиту в 3,6 млн.руб. на 179 месяцев и ставке 13%, то среднемесячный платёж заёмщика (с учётом условий действующих банковских программ) – около 40,4 тыс.руб. Тогда общая стоимость кредита составит около 7,2 млн. руб., то есть в 2 раза дороже первоначальной суммы.

Таким образом, при дифференцированной системе расчётов платежей банки теряют в среднем до 30%, по сравнению с аннуитетной схемой. Это, в целом, объясняет тот факт, что большинство ипотечных программ на сегодняшний день предусматривают второй вариант расчётов (55 программ ипотечного кредитования с дифференцированной ставкой и 354 программы с ануитетным типом ставки процентов)9.

 

Глава III. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования с использованием зарубежного опыта

1. Проблемы роста системы ипотечного кредитования

К факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, на наш взгляд, можно отнести следующие:

1. Низкий  платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими  процентными ставками по ипотечным  кредитам (в сравнении с западными странами), во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтверждения этого дохода в некоторых случаях.

В России, в связи с отсутствием точных официальных данных о средних доходах и средних ценах на жилье, «коэффициент доступности» в соответствии с методикой федеральной целевой программы «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего размеру данной семьи социального стандарта площади жилья – 54 кв. м.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно – соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. В большинстве экономически развитых стран семья может накопить на покупку жилья эконом-класса за 3,5–4,5 года. В Великобритании, например, под понятием жильё эконом-класса имеется в виду таунхаус площадью 75 кв. м. против 54 кв.м в России. 

На наш взгляд проблема доступности жилья имеет принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании. Доступность жилья является не только показателем благосостояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье. В качестве оценочного показателя в нормативных документах Российской Федерации и в публикациях по этому вопросу принят коэффициент доступности жилья, который определяется количеством лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости стандартной квартиры. Но по мнению авторов статьи "Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы"10 определяется он в России до сих пор совершенно неправильно. Мы разделяем точку зрения авторов данной статьи. Так, авторы приводят утверждения Института экономики города (ИЭГ), что «Коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой доход семьи»1. Далее приводится фрагмент более поздней статьи: «коэффициент доступности жилья рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 кв. м общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек»11. «Примечательно, – отмечают авторы, – что в 1998 г., до экономического кризиса, семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный показатель имел положительную динамику, т. е. его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более быстрого роста цен по сравнению с доходами населения и в 2008 г. составило около 5,3 года»12. Анализируя приведённые данные, складывается впечатление, что доступность жилья в России выше, чем в странах Западной Европы, и продолжает повышаться. Для наглядности сравнения на рисунке 21 приведены данные за 2013 год по доступности жилья в мире.

 

Рис. 21 Индекс доступности жилья в зарубежных странах (в годах)13

 

Таким образом, согласно расчетам специалистов Института экономики города, доступность жилья в России в кризисном 2009 г. выросла на 13,2%, в 2011 г. – на 39,6% по сравнению с 2008 г., а в 2015 г. должна снизиться на 25% по сравнению с 2011 г. Вызывают вопросы и данные по федеральным округам и регионам страны (табл. 2). Из них следует, что доступность жилья в России выше, чем в Европе, а в ряде регионов Уральского и Дальневосточного федеральных округов составляет от двух до трех лет, т. е. в разы выше, чем в Европе. Возникает вопрос, почему при такой доступности жилья, обеспеченность населения жильем в России в разы ниже, чем в Европе и США, а средневзвешенный срок кредитования в России за 2006–2013 гг. составлял от 14,9 до 17,9 года14. Мы уже не раз отмечали, что это не соответствует действительности.

Во-первых, потому, что действующая методика определения доступности жилья соотносит цену квартиры с валовым доходом семьи, полагая, что все эти годы семья должна все свои доходы копить на покупку жилья или на погашение ипотечного кредита, что абсолютно невозможно, поскольку, по данным Росстата, 80% всех доходов населения России идет на приобретение необходимых товаров и услуг и уплату обязательных платежей, а у более чем половины населения доля потребительских расходов составляет 100% всех доходов, а это означает, что только за счет этого фактора авторы методики искусственно завышают доступность жилья в стране как минимум в пять раз.

Во-вторых, действующая методика неадекватно оценивает воздействие ипотечного кредитования на стоимость приобретаемого жилья, а следовательно, и на доступность жилья. В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года утверждается, что ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними статистическими доходами. В расчетах так называемого коэффициента доступности жилья авторы действующей методики (цена жилья/доход заемщика) не только завышают знаменатель дроби примерно в 5 раз, но и занижают числитель в два и более раз на сумму банковских процентов, стоимости страхования объекта кредитования, жизни заемщика и титула собственности. Сравним результаты двух методик на примере покупки стандартной квартиры эконом класса в Москве.

Уровень среднемесячного дохода в Москве в 2013 г. – 54 000 руб.

Годовой среднестатистический доход семьи: 54 000 х 3 х 12 =            =1 944 000 руб.

Среднестатистические потребительские расходы семьи (80% доходов): 1 944 000 руб. х 0,8 : 100 = 1 555 200 руб.

 

Среднестатистический годовой инвестиционный потенциал семьи (20% доходов):

1 944 000 руб. х 0,2 : 100 = 388 800 руб.

 

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в нижнем ценовом ряду экономкласса в Москве: 150 000 руб.

Цена стандартной квартиры:

150 000 руб. х 54 кв.м. = 8 100 000 руб.

 

Коэффициент доступности жилья в Москве в 2013 г. (по методике Института экономики города):

8 100 000 : 1 944 000 = 4,17 года.

 

Теперь рассчитаем реальную доступность жилья, покупаемого с использованием ипотечного кредита, выдаваемого на 20 лет без первоначального взноса под годовую процентную ставку 12,5% плюс 2,5% взносы по страхованию квартиры, здоровья и жизни заемщика и титула собственности. Итого – 15% годовых:

Сумма процентов за кредит за 20 лет составит:

8 100 000 руб. : 2 х 15% : 100 х 20 лет = 12 150 000 руб.

Цена квартиры с процентами за кредит составит: