Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

Закладная по ипотеке – это документ, обладающий характеристиками ценной бумаги, который свидетельствует о праве его владельца на получение кредитных средств, обеспеченных ипотекой, а также на имущество, обремененное ею. На практике закладная используется с целью ускорения и упрощения операций с недвижимым имуществом. Правила ипотечного кредитования и роль закладной в них предусмотрены ФЗ «Об ипотеке» №102 от 16.07.1998 г. (с поправками от 07.05.2013г.). Согласно вышеупомянутому закону закладная по ипотеке должна отвечать стандартным требованиям и содержать следующие

сведения:

• полное имя и место регистрации физического лица, в случае если оно является залогодателем, а также полное наименование и местонахождение согласно учредительным документам, если залогодатель – юридическое лицо;
• полные данные и место регистрации/нахождения первого залогодержателя (лица, которому выдана закладная);
• реквизиты договора ипотеки, дата и место его заключения;
• полная информация о должнике, если залогодатель им не является;
• сумма ипотечного кредита, размер процентов или условия, на которых они будут определены на момент исполнения обязательства;
• дата предоставления ипотечного кредита или его сроки, если стороны договорились о выдаче средств частями;
• детальное описание заложенного имущества. Описание должно быть осуществлено таким образом, чтоб имущество можно было отличить от иного имущества со схожими параметрами и свойствами;
• данные документа, являющегося подтверждением прав залогодателя на недвижимое имущество с указанием даты, органа и места государственной регистрации этого права. В случае если предметом залога выступает право аренды, то в закладной указывается наименование имущества, принятого в аренду и срок ее действия; подпись залогодателя или должника, если залогодатель выступает третьим лицом;
• надпись государственного регистрационного органа, которая содержит его наименование, дату и номер регистрации;
• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Закладная составляется в единственном экземпляре. Если она составлена на нескольких листах, все они должны быть пронумерованы, прошнурованы и скреплены печатью органа, который осуществил регистрацию. В случае если данные договора ипотечного кредитования расходятся с данными закладной, верными считаются данные последней.

 После оформления договора ипотеки и закладной, данные документы передаются заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником банка, на государственную регистрацию в Росреестр. В случае если на кредитные средства приобретается земельный участок и осуществляется строительство индивидуального жилого дома на нем, в залог банку до момента окончания строительства индивидуального жилого дома передается земельный участок с оформлением договора ипотеки и закладной, которые передаются заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником банка, на государственную регистрацию в Росреестр.

Кредитные средства выдаются заемщику после предоставления в банк зарегистрированного в Росреестре договора залога недвижимого имущества, а также выполнения иных условий, установленных кредитным договором, если иное не предусмотрено в решении уполномоченного органа банка при аккредитации объекта.

Предоставление кредитных средств на текущий счет заемщика, открытый в банке, осуществляется в зависимости от варианта сделки.

В случае проведения сделки согласно варианту I, кредитные средства предоставляются не позднее следующего рабочего дня с даты предоставления заемщиком зарегистрированного в Росреестре договора залога прав, при условии выполнения иных требований, установленных кредитным договором, если иное не предусмотрено в решении уполномоченного органа банка при аккредитации объекта.

В случае проведения сделки согласно варианту II, кредитные средства предоставляются не позднее следующего рабочего дня с даты оформления обеспечительных договоров, не подлежащих государственной регистрации и/или предоставления Банку зарегистрированных в Росреестре договоров, при условии выполнения иных требований, установленных кредитным договором если иное не предусмотрено в решении уполномоченного органа банка при аккредитации объекта. При наличии обеспечительных договоров как подлежащих, так и не подлежащих государственной регистрации, кредитные средства предоставляются в сроки, установленные банком.  

Сумма кредита и собственные средства заемщика перечисляются заемщиком со своего текущего счета в оплату договора, подтверждающего права заемщика на строящееся жилье, на основании платежного поручения заемщика (см. приложение 9), также допускается предоставление заемщиком документов, подтверждающих внесение или перечисление собственных средств второй стороне по договору, подтверждающему права заемщика на строящееся жилье.

Рассмотрим пример процесса ипотечного кредитования готового жилья:

В случае с ипотечным кредитованием готового жилья, заёмщик, предоставляет все необходимые для одобрения ипотечного кредита документы, затем банк одобряет (или отказывает) в предоставлении запрашиваемой суммы кредита, затем банк оценивает (выбранный заёмщиком) кредитуемый объект жилой недвижимости и выносится окончательное решение о проведении ипотечной сделки. По результатам решения банка, заёмщик и продавец жилой недвижимости предоставляют подписанный договор купли-продажи объекта жилой недвижимости с обязательным указанием в нём номера кредитного договора по которому приобретается данный объект недвижимости. Государственная регистрация ипотеки на приобретаемое готовое жилье происходит одновременно с оформлением права собственности и закладной (ипотека в силу закона), за исключением случая приобретения земельного участка и строительства индивидуального жилого дома. В таком случае, оформление права собственности и закладная на земельный участок регистрируются в Росреестре до выдачи денежных средств по кредитному договору, а после регистрации права собственности заемщика и залога в силу закона на построенный индивидуальный жилой дом, заемщик обязан внести в установленные договором сроки соответствующие изменения в закладную.

Все договоры и документы должны подписываться заемщиком лично. Сделки по доверенности не допускаются.

Жилье должно быть оформлено в собственность заемщика, а в случае если обязанными по кредитному договору являются созаемщики – в индивидуальную собственность одного из созаемщиков (при наличии брачного контракта), или в их общую совместную собственность без определения долей (если созаемщики являются супругами), или в общую долевую собственность (по выбору созаемщиков, при наличии брачного

контракта).

В качестве примера мы рассмотрим и сравним оформление ипотечного кредита на готовый и строящийся объект жилой недвижимости на базе действующих программ ипотечного кредитования банка ЗАО «КБ Дельта Кредит», одном из крупнейших по объёму ипотечного кредитования банках в России. За основу мы возьмём следующие данные:

Ежемесячный доход заёмщика (данные справки по форме 2-ндфл из приложения 10): 90 000 руб.

Ежемесячные жилищные расходы заёмщика (пример): 30 000 руб.

Стоимость строящегося объекта жилой недвижимости (по договору долевого участия из приложения 11): 3 000 000 руб.

Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости (по данным оценочного альбома из приложения 12): 4 938 300 руб.

Исходя из практики, можно выделить следующие основные этапы ипотечной сделки:

1. предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2. сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3. оценка вероятности погашения кредита;
4. принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5. заключение кредитной сделки;
6. обслуживание кредитной сделки (приём платежей от заёмщика);
7. закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

Программы и условия ипотечного жилищного кредитования на 2014г. ЗАО «КБ ДельтаКредит» можно увидеть в приложении 12

 После разъяснения  заемщику основных условий кредитования  определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление-анкета на кредит. В данном заявлении заёмщик указывает все существенные детали о себе (паспортные данные, данные о семье и близких родственниках, информацию о месте работы, должности, ежемесячном доходе и.т.д.). Благодаря информации, указанной в заявлении-анкете, банк может предварительно определить платёжеспособность заёмщика и вынести решение о дальнейшем сотрудничестве.

 Согласно предлагаемым банком программам ипотечного кредитования максимальное отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога может составлять не более 85% от рыночной стоимости жилья:

   (1)

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

0,85 • Стоимость объекта залога = Макс. сумма кредита 

0,85 • 4 938 300 руб. = 4 197 555 руб.

0,85 • 3 000 000 руб. = 2 550 000 руб.

Итак, мы вычислили, что максимальная сумма ипотечного кредита для готового объекта недвижимости составила 4 197 555  руб., а для строящегося объекта 2 550 000 руб.

По данным специалистов банка, максимальная величина отношения

ежемесячных платежей по кредиту к сумме доходов заемщика должна составлять не более 50% чистого дохода заемщика. Заметим, что исходя из практики ипотечного кредитования рекомендуемая величина платежа составляет 30% чистого месячного дохода заемщика. Произведём расчёты:

0,5 • Чистый доход заемщика=Макс. платеж по кредиту

0,5 • 90 000 = 45 000 руб.(максимальная величина платежа в месяц)

0,3 • 90 000 = 27 000 руб.(рекомендуемая величина платежа в месяц)

(45 000 руб.+27 000 руб.)/2=36 000 руб. ( оптимальная величина платежа в месяц)

Итак, мы выяснили, что наиболее оптимальная величина ежемесячного платежа для данного заёмщика составляет 36 000 рублей. Далее эти данные мы будем использовать при расчёте оптимального срока ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что в российских банках нет общепринятых нормативов или закреплённых законами порядков определения границы платёжеспособности заёмщика (оптимального ежемесячного платежа по кредиту относительно дохода заёмщика). Однако, в США есть пример действующих правил, согласно которым любые кредиты под залог жилых помещений могут приобретаться в случае, если ежемесячные платежи за жильё (включая сумму основного долга и проценты, налоги и страховые взносы) не превышают 28% валового ежемесячного дохода заёмщика, а сумма регулярных ежемесячных платежей (включая расходы на жильё) – 36% валового ежемесячного дохода. Данное правило является обязательным для Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNMA, или «Фанни Мэй»). «Согласно данным правилам срок погашения кредита под залог жилья не может быть меньше 10 и больше 30 лет, а оценку имущества должен произвести эксперт. Правила FNMA предусматривают также, что отчет о кредитах, полученных заемщиком, должен отражать состояние дел в период не ранее, чем последние 90 дней. Несмотря на то, что подобные правила обременительны для кредитора, они имеют свои достоинства: кредиты, соответствующие указанным критериям, могут быть легко проданы на вторичном рынке другим финансовым учреждениям, в частности страховым компаниям, сберегательным банкам, пенсионным фондам или государственным агентствам, таким, как «Фанни Мэй» или «Джинни Мэй» (GNMA – Правительственная национальная ипотечная ассоциация). Зачастую банк или другое кредитное учреждение объединяет свои кредиты в единый кредитный пул, финансируемый GNMA, и продает ценные бумаги – требования к этому пулу – инвесторам, привлекая таким образом средства для дальнейшего кредитования»2

В большинстве Российских банков ипотечные кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 15-30% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В рассматриваемом банке минимальная величина первоначального взноса от стоимости жилья составляет 15%, но может быть снижена до 10% (при страховании ответственности заёмщика), до 5% (при использовании материнского капитала). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Рассчитаем сумму первоначального взноса для обоих вариантов:

0,15 • Стоимость объекта залога = Мин. сумма первоначального взноса

0,15 • 4 938 300 руб. = 740 745 руб. (сумма первоначального взноса для готового жилья)

0,15 • 3 000 000 руб. = 450 000 руб. (сумма первоначального взноса для строящегося жилья)

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Примеры расчётов стоимостей кредитов, сроков кредитования и ежемесячных выплат по ипотечным кредитам, можно увидеть в приложении 7 и 8. За основу приведённых примеров была взята программа «DeltaРублёвый» (см. приложение 12) и исходные данные, приведённые выше. Данная программа разработана на основе постоянного ипотечного кредита. Отличительной особенностью постоянного ипотечного кредита является то, что размер платежа по кредиту остаётся неизменным в течении всего срока погашения (аннуитетный платёж). Сумма ежемесячного платежа определяется по формуле:

АП= = =        (2)

где:

АП — аннуитетный платеж;

ПС — процентная ставка за период начисления (месяц);

СК — первоначальная сумма кредита;

КП — количество периодов.

 Согласно ипотечной программе «DeltaРублёвый», при сроке кредита от 5 до 10 лет и первоначальном взносе от 15% до 30% от рыночной стоимости квартиры, процентная ставка по кредиту равна 13,5% годовых. При увеличении срока кредита до 15 лет, процентная ставка увеличивается до 13,75% годовых. 

В приложениях 7 и 8 мы рассчитали полную стоимость кредита и со-

ставили графики платежей для двух кредитуемых объектов (готового жилья, стоимостью 4 938 300 руб. и строящегося, стоимостью 3 000 000 руб. соответственно).