Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

8 100 000 руб.  + 12 150 000 руб.  = 20 250 000 руб.

Доступность жилья:

20 250 000 руб. : 388 800 руб.  = 52,08 года.

Если увеличить срок кредитования до 30 лет, сумма процентов вырастет до 18 225 000 руб., стоимость квартиры с процентами – до 26 325 000 руб., а доступность жилья составит 67,7 года. Совершенно очевидно, что при таких условиях банки не станут выдавать ипотечные кредиты среднестатистической московской семье со средним доходом .

Также стоит обратить внимание на то, что при заявленной доступности жилья в 4,6 года банки предоставляют ипотечные кредиты на сроки до 50 лет. Данный факт позволяет ещё раз усомниться в объективности текущего расчёта фактора доступности жилья

Данная методология определения доступности жилья вошла во многие научные и учебные публикации и в государственные концепции и программы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения России жильем.

Таким образом, доступность жилья должна определяться числом лет, необходимых семье для накопления суммы, равной цене стандартной квартиры:

             (5)

При покупке жилья за счет собственных и заемных средств доступность покупки жилья составит:

          (6)

Действующая сегодня методика определения доступности жилья не учитывает разницу в доходах населения с ежемесячным заработком выше среднего и населения с доходами, не позволяющими перешагнуть «порог» вступления в ипотеку. Как мы уже видели, сегодня 80% жилья в России приобретается без участия кредита и только 20% с привлечением ипотечного кредитования.

Чтобы знать реальную картину обеспечения жильем, необходимо рас-

считывать доступность жилья в первую очередь по группам доходности, а не только по субъектам Российской Федерации, поскольку социальная дифференциация лежит в основе региональных различий в обеспечении населения жильем.

Все сказанное свидетельствует о том, что распространенная в современных условиях теоретико-методологическая база определения доступности жилья и ипотечного жилищного кредитования нуждается в радикальном обновлении. Необходима научная разработка вопросов доступности жилья не только в узком (покупка жилья в собственность), но и в широком смысле слова, включающая также стоимость жилищно-коммунальных услуг для населения, доступность жилья не вообще «для населения», как «средняя температура по больнице», а для различных социальных групп. А значит – поиски путей решения жилищной проблемы для каждой социальной группы.

Коэффициент доступности жилья нужен как ориентир цели, к которой надо стремиться. Жилье сейчас доступно далеко не всем, и сделать его доступнее, конечно, благая цель, но делать это лучше не за счет снижения прибыли застройщиков, а за счет уменьшения и либерализации различного рода административных барьеров и бюрократических процедур, что вполне достижимо административным путем.

Что касается такого показателя, как «доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем», то его значение в анализируемом периоде, напротив, неуклонно увеличивалось. Ориентир в 20 %, установленный «Стратегией развития ипотечного кредитования до 2030 года» на 2015 г. был уже достигнут в 2014 г. при фактических 26% (см.приложение 6).

2. Неразвитость  рынка жилой недвижимости, характеризуемая  в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь – высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь – малыми объемами строительства доступного жилья эконом-класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Например, такой важнейший показатель, как объём ввода жилья по итогам 2013г. находится на достаточно низком уровне и составляет 70,5 млн. м2 введенной площади при целевом ориентире на 2015 г. в 90 млн. м2. Для достижения установленного ориентира необходим рост примерно в 1,5 раза, Ретроспективная оценка динамики данного параметра демонстрирует его устойчивый рост на протяжении трёх лет (с 62,2 млн. м2 в 2011, до 70,5 млн.м.2 в 2013г.) На рисунке 22 показана фактическая динамика объема ввода жилья в РФ в сравнении с плановым ориентиром 2015 г.

Рис. 22 Сравнение фактической динамики объёма ввода нового жилья в РФ и целевого показателя (млн. квадратных метров в год)

3. Недостаток  дешевых долгосрочных ресурсов  финансирования ипотечных программ обусловлен слабым развитием секьюритизации ипотечных ценных бумаг.

Основная проблема финансирования и рефинансирования ипотечного кредитования сводится к недостатку долгосрочных финансовых ресурсов и их стоимости у кредитных организаций. В отличии от западных стран  на российском рынке сделки секьюритизации всё ещё достаточно редки. Российские банки редко прибегают к секьюритизации своих ипотечных кредитов, это происходит в силу объективных причин: отсутствия в российском законодательстве нормативных актов, и практики позволяющих эффективно проводить локальную секьюритизацию, и инвесторов, готовых инвестировать в ипотечные ценные бумаги среди российских корпораций.

В этой связи особое значение имеет мировой опыт, следует иметь представление о том, какие схемы секьюритизации используются за рубежом. Если в России подобные механизмы только создаются и набирают обороты, то в других странах уже много лет существуют различные модели привлечения инвестиций на рынок жилищной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг.

4. Низкая  ликвидность ипотечных банков  и других финансово-кредитных  учреждений на рынке ипотечного  кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.

Для рефинансирования ипотечных кредитов банки выпускают свои ипотечные бонды (длинные пассивы). При этом риски дефолтов и досрочных погашений банк берёт на себя, что сильно влияет на состояние ликвидности банка-эмитента. Иными словами, он просто продаёт свои долговые обязательства и сообщает, что для их выполнения сформировал некоторое обеспечение. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитному рейтингу банка-эмитента. Как правило, европейские ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, и это существенно повышает их кредитный рейтинг. В России же кредитный рейтинг многих коммерческих банков ниже, чем у европейских.

Если кредитный рейтинг ипотечных облигаций, выпущенных коммерческими банками, не будет превышать кредитного рейтинга банка-эмитента, то большинство западных институциональных инвесторов никогда не купят такие ценные бумаги просто потому, что им по уставу запрещено инвестировать в бумаги ниже инвестиционного уровня ВВВ (в нотации агентства Standart & Poors15). Российским институциональным инвесторам это не запрещено. Однако им невыгодно покупать ценные бумаги с низким кредитным рейтингом.

5. Несовершенство  законодательной базы в части  налогообложения и реализации  залоговой недвижимости.

Проблема взимания НДС при уступке прав требования по кредитам, выдаваемым физическим лицам для реализации проектов долевого (незавершённого) строительства. Права кредитора не могут быть оформлены посредством выдачи закладной ввиду отсутствия предмета ипотеки (объекта недвижимости) – позиция отдельных представителей налоговых органов фактически вводят налоговый запрет на развитие этого направления.

Также существуют налоговые проблемы секьюритизации ипотечных ценных бумаг с использованием зарубежных инвестиционных компаний. В налоговом праве на данный момент нет специального блока норм именно по данному вопросу. В виду данной проблемы возможно возникновение налоговых споров (двойного налогообложения), связанного с купонными доходами, получаемыми банком эмитентом.

6. Неразвитость  системы защиты неплатежеспособных  заемщиков.

На сегодняшний день в российском законодательстве механизм банкротства существует только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Отсутствие закреплённых норм и правил процедуры банкротства для физических лиц создаёт массу проблем при наступлении неплатёжеспособности заёмщиков - физических лиц.

Закон «О банкротстве физических лиц» решающий данную проблему, вступит в силу в течении 2014 года. Однако до принятия закона, неплатёжеспособные заёмщики будут находиться в незащищённом положении (на данный момент кредиторы имеют право требовать взыскание по долгу на протяжении всей жизни заёмщика и ничто не препятствует  кредитору повторно обращаться за взысканием долга). Данное обстоятельство порождает массу споров и конфликтов между должниками и кредиторами.

Все перечисленные факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

3.2. Зарубежный  опыт ипотечного кредитования  и возможность его применения  в России

В развитых странах рыночной ориентации формирование долгосрочных ресурсов обеспечивается главным образом с помощью средств накопительных пенсий, фондов страховых компаний, паевых инвестиционных фондов. В России отмеченные институты практически не вовлечены в процесс формирования кредитных ресурсов для целей ипотечного кредитования. Так, например, Пенсионный фонд РФ рассматривает возможность размещения средств накопительной части пенсий граждан только в низкорисковые активы – в денежные средства и ценные бумаги, разрешённые российским законодательством. В жилищные облигации с ипотечным покрытием пенсионные средства могут размещаться при условии, что они включены в котировальный список хотя бы одной фондовой биржи. Отметим, что ипотечные ценные бумаги на российских биржах практически не обращаются.

Банки, выпускающие ипотечные бонды (долгосрочные облигации), по российскому законодательству – это явное заимствование из германской системы. В ней ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их рефинансирования он выпускает свои ипотечные бонды (длинные пассивы). При этом риски дефолтов и досрочных погашений банк берёт на себя. Иными словами, он просто продаёт свои долговые обязательства и сообщает, что для их выполнения сформировал некоторое обеспечение. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитному рейтингу банка-эмитента. Как правило, европейские ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, и это существенно повышает их кредитный рейтинг. В России же кредитный рейтинг многих коммерческих банков ниже, чем у европейских.

Если кредитный рейтинг ипотечных облигаций, выпущенных коммерческими банками, не будет превышать кредитного рейтинга банка-эмитента, то большинство западных институциональных инвесторов никогда не купят такие ценные бумаги просто потому, что им по уставу запрещено инвестировать в бумаги ниже инвестиционного уровня ВВВ (в нотации агентства Standart & Poors). Российским институциональным инвесторам это не запрещено. Однако им невыгодно покупать ценные бумаги с низким кредитным рейтингом.

Европейская модель рефинансирования ипотечных кредитов в российском законодательстве присутствует в деформированном виде. Крупные немецкие специализированные со значительным собственным капиталом формируют единое ипотечное покрытие, в качестве которого по факту выступают все ипотечные активы (кредиты) банка, а затем осуществляют эмиссию долгосрочных облигаций. Обратим внимание на две особенности

 данного  механизма:

1. Законодательно предусматривается лишь «экономическое» условие превышения размера единого «ипотечного покрытия» над суммарным объёмом всех выпусков ипотечных ценных бумаг (закладных листов)
2. Оговаривается первоочерёдное право держателей ипотечных ценных бумаг в отношении ипотечного покрытия при банкротстве банка ( не имеющее отношения к залогу как способу обеспечения). В Законе «Об ипотечных ценных бумагах» данный вид облигаций описан крайне неудачно: нарушен основополагающий принцип единства ипотечного покрытия ( в случае специализированного банка).

В российском законодательстве предложена модель, предполагающая разделение ипотечных активов банка-эмитента на несколько строго разграниченных ипотечных покрытий, к каждому из которых юридически жёстко привязаны один или несколько выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Такая «привязка» достигается за счёт передачи ипотечного покрытия в залог владельцам облигаций. Подобный механизм «разделения» ипотечных активов, по сути, чужд содержанию банковского бизнеса, лишает банки-эмитенты гибкости управления активами и приводит к неоправданному дроблению банковского баланса (по активам и пассивам). На наш взгляд, указанные ошибки являются первопричиной длительно подготовки подзаконных актов Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), поскольку неудачное регулирование ипотечных облигаций банков чрезвычайно усложняет первый выпуск таких облигаций и согласование всех экономических условий.

Таким образом, применение немецкой системы на российской почве становится затруднительным. К тому же, появление в России класса специализированных ипотечных банков (например ЗАО «Дельтакредит»), являющихся эмитентами ипотечных облигаций, экономически близких к европейским, пока что не нашло адекватного отражения в банковском зако-

нодательстве.

По мере развития в России рынка ипотечного кредитования в качестве вспомогательных инструментов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов можно использовать неэмиссионные ценные бумаги – ипотечные сертификаты участия и инвестиционные паи.