Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

В соответствии с Законом РФ «Об ипотечных ценных бумагах» исключительное право эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, как основного инструмента привлечения в систему долгосрочных финансовых ресурсов, признаётся за ипотечными агентами или кредитными организациями. Оценивая права и обязанности, сильные и слабые стороны ипотечного агента, следует отметить особенности, не позволяющие использовать его на постоянной основе в качестве эмитента ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам.

Ипотечный агент создаётся только в форме акционерного общества на определённое, указанное в его учредительных документах, количество выпусков ипотечных облигаций и подлежит ликвидации по исполнении обязательств по всем выпускам. Решение о ликвидации агента принимается голосованием на общем собрании акционеров, чем могут воспользоваться кредитные организации – учредители агента для переноса на него своих проблемных активов.

Учредителям ипотечных агентов придётся нести дополнительные затраты, связанные с выполнением специализированных организациями функций единоличного исполнительного органа и ведения бухгалтерского учёта, поскольку стоимость услуг таких компаний намного выше стоимости услугнаёмных работников.

Минимальные требования к размеру собственных средств в сумме 10 тыс. руб. совершенно не адекватны профилю деятельности такого специализированного финансового института, как ипотечный агент, это противоречит сути ипотечного рынка и угрожает интересам инвесторов.

Что касается использования одного из банков, выдающих ипотечные кредиты, в качестве эмиссионного центра ипотечных бумаг, то это целесообразно и возможно лишь на первом этапе создания и развития системы и только до определённой доли ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле эмитента.

Создание специализированного ипотечного банка, призванного выполнять функции выдачи ипотечных кредитов, выкупа выданных другими банками, их сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, также малоэффективно из-за узкой его специализации, отсутствия надлежащей диверсификации кредитного портфеля и неизбежно высоких кредитных и прочих рыночных рисков.

Сегодня развитие системы ипотечного кредитования сдерживают отсутствие экономической заинтересованности в реализации инвестиционных проектов в различных секторах и невозможность мобилизовать на приемлемых процентных условиях достаточный объём долгосрочных финансовых ресурсов.

Как свидетельствует опыт развитых стран, без активной позиции государства запуск системы ипотечного кредитования практически невозможен. Банкам экономически невыгодно самостоятельно формировать инфраструктуру по рефинансированию ипотечных кредитов при отсутствии достаточно больших объёмов кредитования. Но без инфраструктуры ипотека не заработает. Её на начальном этапе должно создать и поддержать государство

Зарубежный опыт показывает, что государственная политика отдельных стран направлена на повышение заинтересованности в приобретении ипотечных облигаций не только институциональными инвесторами, но и населением.

Так, в целях повышения обращаемости ценных бумаг федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение ипотечных облигаций (mortgage based secuirities), что приравняло этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Кроме того, комитет по открытому рынку Федеральной резервной системы уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Более широкое применение, не ограничивающее их системой ипотечного кредитования, имеют ипотечные облигации в европейских странах, в частности в Германии. Так, они могут использоваться в ломбардном кредитовании Центральным банком. В ипотечные облигации могут размещать свои активы инвестиционные фонды в размере 20% от общей их величины, в то время как в другие ценные бумаги ограничение составляет 10%. Кроме того, надёжность ипотечной бумаги обеспечивается ещё и тем, что она почти на 80% обеспечена кредитами, предоставленными государственным органам власти (федеральному правительству, местным органам власти, муниципалитетам).

Достаточно широкое развитие в зарубежных странах получили модели рефинансирования через систему коллективных инвестиций посредством паевых инвестиционных фондов и общих фондов банковского управления, направляемых исключительно на приобретение прав требования по кредитам.

Не менее значимой проблемой для российской практики является низкий платёжеспособный спрос населения на ипотечные кредиты. При этом значительную сложность для отдельных категорий заёмщиков, имеющих достаточную доходность для получения кредита, представляет внесение первоначального взноса.

В данной связи уместно рассмотреть, как решается указанная проблема в других странах, в частности в США. Так, ещё в 1934 г. была создана Федеральная жилищная администрация, которая обеспечивала гарантии кредиторам при предоставлении кредита с первоначальным взносом менее 30% населению, не имеющему возможности внести его в полном объёме. В 1944 г. создаётся аналогичная структура, предоставляющая гарантии для ветеранов вооружённых сил (Администрация по делам ветеранов). Следует отметить, что в настоящее время аналогичная страховая компания создана в России как дочерняя структура Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако опыта осуществления страховых функций пока у неё нет.

Значительной проблемой для развития ипотечного кредитования рассматривается высокая процентная ставка по кредиту. В настоящее время она составляет в среднем 13%. Для сравнения: в Японии величина процентной ставки находится в интервале 1,6-2,1%; в США – 1,75-2,01%; в Великобритании – 2,0-2,25%.

Следует отметить, что вопрос о величине ставки по ипотечному кредиту в России является самым противоречивым. Процентные ставки определяются состоянием развития экономики, они колеблются под влиянием спроса и предложения кредитных ресурсов на финансовых рынках, а также с учётом индивидуальных издержек и рисков банков. Рост инфляционных процессов провоцирует увеличение рисков банковской деятельности, в первую очередь кредитных. В этих условиях инструментом защиты банков от действий кредитных рисков выступает рост процентной ставки. Таким образом, можно сделать вывод, что снижение процентной ставки по ипотечным кредитам в настоящее время является неоправданным. Низкая процентная ставка по кредиту в условиях высокой инфляции приведёт к снижению доходности ипотечных ценных бумаг и сделает их непривлекательным инструментом для размещения свободных денежных средств инвесторами.

Рассматривая классические модели ипотечного кредитования, необходимо отметить, что высокорискованной моделью является немецкая модель ипотечного банка, в которой все риски несёт банк. Именно по этой причине ипотечные банки в Германии проводят исключительно консервативную политику осуществления кредитных операций и находятся под жёстким контролем государства и Центрального банка.

В России, использующей двухуровневую модель ипотечного кредитования, риски «дефолтных» закладных несёт на себе банк-кредитор, который обязан заменить «дефолтную» закладную на платёжеспособную.

Вместе с тем процесс секьюритизации, разработанный в США, характеризуется высокой эффективностью именно с позиции распределения рисков ипотечных кредитов. В первую очередь, созданы условия, максимально защищающие кредитора от риска неплатёжеспособности заёмщиков. Эти риски принимают на себя операторы вторичного рынка. Кроме того, риски досрочного погашения кредита ложатся на инвесторов. В российской модели данные положения не используются, что сильно снижает привлекательность ипотечных ценных бумаг. Для защиты кредиторов от рисков неплатёжеспособности заёмщиков и досрочного погашения кредита, мы предлагаем перенести данные риски на операторов вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Для удобства изучения и последующего применения выделим несколько вариантов моделей, к возможному применению в РФ ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, рассматриваемые ниже модели описывают процесс функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах и их использование в России.

Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усечённо-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии. Поскольку выделение данных моделей носит условный характер, в одной стране они могут функционировать одновременно.

Проанализировав зарубежные модели ипотечного кредитования, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом.

1. Обеспечение  защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных  отношениях. Выполнению этого условия  служат страхование, специальные  правительственные программы, процедура  обращения взыскания на заложенное имущество и т.д.

2. Создание  условий доступности ипотечных  кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита.

3. Создание  условий приоритетности в кредитной  сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Активизация  деятельности государства в ипотечных  отношениях для контроля за  деятельностью организаций, осуществляющих  ипотечное кредитование. Государство  может проводить льготную налоговую  политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться? Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе.

Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России в таблице 12.

Исходя из рассматриваемых в табл. 12 зарубежных и российских особенностей различных источников привлечения долгосрочных финансовых  ресурсов в систему ипотечного кредитования, по нашему мнению, в будущем в России возможно создание нескольких типов ипотечных агентств, учредителями которых могло бы стать не только государство, но и банковские структуры.

В качестве ипотечного агентства первого типа может выступить ипотечное агентство в форме ОАО, создание которого инициируется одним из ведущих банков при финансовой поддержке государства или без таковой с перспективой преобразования ОАО в так называемое межбанковское агентство. После выхода на определённые запланированные показатели ОАО может быть разделено на два самостоятельных агентства, одно из которых останется в составе ипотечного холдинга инвестиционного банка-инициатора, а второе, получив в уставный капитал взносы от других банков, будет осуществлять деятельность по секьюритизации ипотечных активов своих акционеров.

Межбанковское акционерное ипотечное агентство по форме будет представлять собой ОАО, акционерами которого будут являться банки – участники рынка ипотечных кредитов и другие банки, изъявившие желание участвовать в создании агентства. Рейтинг ипотечных облигаций этих банков будет более высоким, чем у облигаций любого из банков, входящих в консорциум. Повысить же рейтинг облигаций НКО можно за счёт получения суверенной гарантии или за счёт солидарной гарантии всех участников консорциума.

Ипотечным агентством второго типа может выступить межбанковское консорциальное ипотечное агентство, которое учредители НКО выдвигают лидером консорциума, устанавливающего все существенные параметры и условия деятельности. При этом НКО создаётся в целях секьюритизации ипотечных активов, формируемых банками-членами консорциума. Данный вариант подходит для объединения усилий малых и средних переферийных банков, нуждающихся в провайдере финансовых ресурсов с фондового рынка. Каждый из средних и малых банков сможет выдавать ограниченное количество ипотечных кредитов с уверенностью в том,

Таблица 12 Анализ возможностей использования зарубежных моделей

ипотечного жилищного кредитования в РФ (см.продолжение на сл. странице)