Ипотечное кредитование объектов жилищного строительства

Это позволяет банкам первичным кредиторам и «обычным» юридическим лицам, не имеющим долгосрочных ресурсов, выдавать гораздо больше кредитов, так как ежемесячно эти кредиты они продают в рефинансирующие организации и вновь получают деньги на выдачу новых кредитов.

В России система приобрела определённое своеобразие, так как помимо АИЖК, созданного для этих целей, крупные государственные банки, имеющие долгосрочные ресурсы, также начали скупать ипотечные кредиты у других банков и выстраивать собственные системы и стандарты. Кроме того, в России далеко не все кредиты продаются в АИЖК, часть из них остается на балансе первичных кредиторов.

Такой документ как «закладная» как раз введен для упрощения продажи кредитов в агентства. Если раньше при уступке прав по кредитному договору требовалась государственная регистрация смены залогодержателя, а это занимало время, ресурсы, тормозило оборот, то на данный момент достаточно предыдущему кредитору проставить на закладной отметку о том, что закладная передана другому лицу и в этот момент права на получение кредита перейдут к новому кредитору.

Основу германской системы, распространённой в Европе, составляют ссудо-сберегательная система и специализированные банки. Источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, желающих в будущем получить кредит на покупку жилья и субсидии государства. Право получить такой кредит имеет вкладчик, который в течение нескольких лет (обычно 5-6 лет ежемесячно вносил вклады на специальный счет.

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для, привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем:

Желающий получить кредит на приобретение недвижимости открывает в ипотечном банке специальный «накопительный счёт». Как только на счету накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это обычно уходит пять-восемь лет), заёмщик получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Германская модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки.

Таким образом, можно отметить, что данная схема ипотечного кредитования, ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода, что весьма актуально в РФ.

Глава II. Анализ практики ипотечного кредитования строительства жилья на примере российских банков

2.1. Этапы и условия осуществления ипотечной сделки.

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление-анкета о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка с места работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка.

Организацию взаимодействия всех лиц, участвующих в ипотечной сделке и контроль за выполнением требований, предъявляемых к ипотечной сделке, осуществляет сотрудник кредитующего подразделения банка (кредитный менеджер)

Схема ипотечной сделки, зависит от приобретаемого заёмщиками или созаёмщиками жилья. С применением ипотечного кредитования можно купить готовое жильё, либо строящийся объект жилой недвижимости.

Для начала рассмотрим пример процесса ипотечного кредитования строящегося жилья в двух вариантах (I вариант – при строительстве с нормами и требованиями Федерального закона №214-ФЗ, II вариант - при строительстве отличными от норм и требований Федерального закона №214-ФЗ):

I вариант сделки.

При строительстве жилья (квартиры в многоквартирном жилом доме), осуществляемом в соответствии с нормами и требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, отношения между заемщиком и застройщиком оформляются договором долевого участия (далее - ДДУ) или договором уступки по договору долевого участия. Обеспечением кредита на этапе строительства жилья будет являться залог прав требования по договору долевого участия (см. приложение 11).

По договору долевого участия, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять его после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, уплатив обусловленную договором цену. В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

Благодаря договору уступки прав требования по договору долевого участия, у покупателей есть возможность приобрести до окончания строительства объекта, жилую недвижимость, приобретенную продавцом по договору долевого участия в строительстве. Механизм уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрен ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенностью договора уступки по договору долевого участия в строительстве является следующее:

• уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
• по общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).
• если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
• уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

В ходе ипотечной сделки подписывается кредитный договор и до

говор об ипотеке. В данном договоре указывается предмет договора (сумма кредита), условия и порядок предоставления кредита (проценты и способ их начисления), а также порядок погашения кредита, процентов за пользование кредитом. К договору также прилагается расчёт полной стоимости и график погашения кредита (см. приложение 7). Пример расчёта процентов по ипотечному кредиту, его полная стоимость и график погашения кредита будут рассмотрены далее.

Также в ходе ипотечной сделки заключается договор об ипотеке, согласно которому, одна сторона-залогодержатель ЗАО КБ «ДельтаКредит», являющийся кредитором, имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя (должника-заемщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  
В договоре об ипотеке должны быть указаны: 

• предмет ипотеки; 
• оценка предмета ипотеки; 
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; 
• право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; 
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. 

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

Договор долевого участия или договор уступки по договору долевого участия передаются заемщиком на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). После предоставления заемщиком банку зарегистрированного договора долевого участия или договора уступки по договору долевого участия оформляется договор залога прав требования (см.приложение 12), который передается заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником банка на государственную регистрацию в Росреестр для государственной регистрации.

Особенностями договора залога прав требования является то, что:

• для заключения данного договора ключевым является момент возникновения данного права. Заключение договора залога прав требования допускается только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
• ипотека может быть установлена в отношении прав требования по

договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в ЕГРП в установленном законом порядке.

• право требования может быть передано в залог в пределах срока договора участия в долевом строительстве.
• договор залога права требования по договору участия в долевом строительстве должен включать, в том числе, сведения об объекте долевого строительства. Объект должен быть описан так, как в договоре участия в долевом строительстве.
• в договоре залога прав должны быть указаны наименование договора участия в долевом строительстве, его реквизиты, стороны этого договора, сведения о государственной регистрации, наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего этот договор участия.
• договор залога прав заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента таковой.  

Залоговая стоимость (оценка) заложенных прав по договору залога прав равна цене приобретения жилья, указанной в ДДУ. Зарегистрированный договор залога прав должен быть предъявлен заемщиком банку не позднее сроков со дня подписания данного договора, установленных правилами банка.

II вариант сделки.

При строительстве жилья в соответствии с нормами и требованиями, отличными от норм, содержащихся в Федеральном законе № 214-ФЗ, отношения между заемщиком банка и стороной, берущей на себя обязательства по строительству и/или передаче заемщику введенного в эксплуатацию объекта строительства, оформляются при помощи предварительного договора купли-продажи либо иных документов (договор подряда и т.д.). Обеспечением кредита на этапе строительства жилья может являться один или несколько видов обеспечения, предусмотренных банком.

В ходе сделки подписывается кредитный договор, а также документы по обеспечению кредита. В случае если обеспечением кредита будет являться залог имеющегося в собственности заемщика жилья, оформляется договор ипотеки и закладная.