Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

 

НИЖЕГОРОДСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ -

ФИЛИАЛ  РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА  И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛЕЖБЫ ПРИ  ПРЕЗИДЕНТЕ РФ

 

Факультет магистратуры и аспирантуры

Кафедра  государственные и муниципальные финансы

 

 

Отчет по практике

на тему: «Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

                                  

 

 

 

       Выполнила: Лещева Н.С., студентка

I курса заочного факультета

 магистратуры  и аспирантуры

группы Эб-912

                                                                               

 

 

 

 

 

г. Нижний Новгород, 2013 г.

 

содержание

 

ВВЕДЕНИЕ  3

1. Теоретические основы ипотечного жилищного                        кредитования в Российской Федерации 8

1.1 Понятие и сущность ипотеки  8

1.2 Основания возникновения ипотеки и ее регулирование  11

1.3 Особенности ипотечного жилищного  кредитования  17

1.4 Современное  состояние  ипотечного кредитования  в России  20

2. Анализ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО

«РОССЕЛЬХОЗБАНК»  45

2.1 Краткая характеристика предприятия  45

2.2 Условия предоставления ипотечного жилищного кредита  54

2.3 Анализ предоставления ипотечных жилищных кредитов  57

3. Совершенствование развития ипотечного жилищного

кредитования в ОАО «РоссельхозбанКЕ» 63

3.1 Необходимость и перспективы развития ипотечного жилищного

кредитования в России  63

3.2 Мероприятия по совершенствованию ипотечного жилищного

кредитования ОАО «Россельхозбанк»  69

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  83

список использованных источников 85

Приложение А – Аудиторское заключение по финансовой отчетности за 2011г.

Приложение Б – Заявление-анкета на получение ипотечного кредита

Приложение В – Финансовая отчетность за I полугодие 2012г.

Приложение Г – справка 2-НДФЛ по Форме Банка

 

 

 

 

введение

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98 % американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, ипотека является в настоящее  время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Цель работы – анализ ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» и разработка рекомендаций по его совершенствованию.

Объект исследования – Открытое  акционерное общество «Россельхозбанк».

Предмет исследования – экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования  ОАО «Россельхозбанк».

При написании  данной работы были сформулированы и  решены следующие задачи:

1. Раскрыта теория вопроса о сущности, принципах, формах кредита в ОАО «Россельхозбанк» и особенностях ипотечного кредитования, в частности.
2. Проанализированы условия и организация ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк».
3. Разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в ОАО «Россельхозбанк» и оценка экономической эффективности от их внедрения.

Теоретической базой являются труды ученых: Голубева А. А., Довдиенко И. В., Макаровой Л. А., Трошин А.Н. и другие.

Работа состоит из введения, 3 разделов, заключения, списка используемых источников, включающего 32 наименования, 4 приложений. Работа изложена на 87 страницах машинописного текста, содержит 5 таблиц, 4 рисунка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Теоретические ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

1.1 Понятие  и сущность ипотеки

Ипотека – это  предоставление ссуды под залог  недвижимости.

Широкое использование  кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики  любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств. [15, С.21]

К недвижимому  имуществу, которое является предметом  ипотечного обязательства, относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Но наибольший интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жильё в  рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

В настоящее  время в стране созданы все  предпосылки, как на федеральном, так  и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55 % жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.