Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

Некоторые банки до сих  пор взимают комиссию за услуги банка, не утруждая себя какой-либо маскировкой. В частности, Банк «Сосьете Женераль Восток» (БСЖВ) в числе условий ипотечного кредитования указывает ежегодную комиссию за обслуживание счета или пакета банковских услуг.

По сути, комиссии за открытие и ведение ссудного счета появились  на свет с одной единственной целью - скрыть эффективную процентную ставку по кредиту, которая может сильно отличаться от декларируемой банком. У некоторых банков за счет комиссий эффективная ставка по кредиту превышает номинальную в два-три раза за счет различных разовых, ежемесячных и других комиссий. Анализ судебной практики показывает, что в последнее время суды фактически признают недействительными любые комиссии, взимаемые с заемщиков, кроме процентов по кредиту. В то же время правовое регулирование отношений банков и физических лиц у нас практически не разработано: в целом это двадцать одно предложение в ГК РФ и в Законах о банках и защите прав потребителей. [11, С.9]

Комиссию за выдачу кредита  снижают или отменяют для отдельных  категорий заемщиков. Чаще всего  это покупатели жилья в рамках партнерских программ - с застройщиками  и риелторами. Сэкономить на комиссии за выдачу кредита могут ипотечные заемщики из числа сотрудников компаний - корпоративных клиентов: такое правило работает в «Газпромбанке», «МДМ Банке», банке «Открытие», «Райффайзенбанке», «Росбанке», «Собинбанке». Ипотечные кредиты без комиссии в «Райффайзенбанке» и «МДМ Банке» выдают и зарплатным клиентам. Комиссию за выдачу кредита могут отменить для ипотечных заемщиков из числа VIP-клиентов, как в «Собинбанке». Для повышения привлекательности программ по реализации недвижимости, принадлежащей банку на праве собственности или заложенной по ипотеке, кредиты на такую недвижимость тоже могут выдаваться без комиссии. Например, «ВТБ24» не берет комиссию за выдачу кредитов по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Акция по отмене комиссии за выдачу ипотечного кредита действует в «Росбанке» (по ряду программ), «РосЕвроБанке» и «ЮниКредит Банке». «ВТБ24» снижает также комиссию за выдачу кредита до 25,4 тыс. руб., если заемщик разместит первоначальный взнос в ипотечный вклад в момент подачи заявки на кредит до момента заключения сделки. Минимальный размер вклада - 100 тыс. руб., 4 тыс. долл. или евро, процент по вкладу - 4,75-5,3 % годовых в рублях и 0,85-1,9% годовых в иностранной валюте. «Райффайзенбанк» снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов и не берет комиссию за предоставление ипотечного кредита сотрудникам корпоративных клиентов.

Банки, настроенные менее  радикально, ограничиваются снижением  размера комиссии за выдачу кредита, чаще всего на отдельные продукты и на фиксированный срок, реже - по всем предложениям. Такой политики придерживаются «АМТ Банк», банк «ЖилФинанс», «Собинбанк». Банк «ЖилФинанс» использует комиссию за выдачу кредита для повышения гибкости своих условий кредитования, предлагая заемщикам уплатить более высокую комиссию, чтобы снизить величину процентной ставки по кредиту. Для желающих снизить размер процентной ставки по кредиту на 1% комиссия за выдачу кредита увеличивается с 2,5 до 4 % от суммы кредита (минимум 15 тыс. руб., максимум 180 тыс. руб.). Аналогичную схему использует банк «ДельтаКредит»: снижение процентной ставки на 0,5 процентных пункта будет стоить заемщику повышения комиссии за выдачу кредита до 2,5 % от суммы кредита, на 1 процентный пункт - до 4 %.

Многие комиссии, которые  сейчас берут банки, не характерны для развитых стран и являются чисто российским изобретением. Поэтому отказ от них или хотя бы цивилизованное их использование будут свидетельствовать о том, что отечественный рынок становится более зрелым. Банки должны раскрывать ставку не только из-за требований регулятора, но и в рамках конкурентной борьбы, которая будет отражать уровень затрат при работе на этом рынке. В свою очередь, конкурировать тогда станет проще, ведь ценовые предложения банков станут более понятными для клиентов. В то же время в непростой ситуации, сложившейся сейчас в банковском сегменте, неосторожные действия судебных органов могут спровоцировать новый финансовый кризис. Опасения банкиров вызывает не столько возможное признание незаконности конкретной банковской комиссии, сколько общая тенденция по разворачиванию на самом высоком уровне борьбы с дополнительными комиссиями. Конечно, не все суды встают на сторону заемщиков, но тенденция такова, что после выхода Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ о незаконности комиссии за открытие и ведение ссудного счета многие судьи перестали затруднять себя анализом смысла прочих банковских комиссий, также признавая их незаконными.

Оценка  недвижимости, выступающей предметом  ипотеки. Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели - исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. Банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком, и, таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от добросовестности оценщика.

При проведении оценки объекта  недвижимости, как показывает практика, оценщик нередко завышает ее стоимость  по сговору с заемщиком, заинтересованным в получении как можно большей суммы кредита. В результате, если возникает дефолт по кредиту и банку приходится погашать долг заемщика за счет реализации залога, вырученных средств может не хватить на возмещение понесенных убытков. Оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют и который, наоборот, как правило, заинтересован в завышении стоимости залога по кредиту.

По логике вещей, заказчиком оценки должен быть не заемщик, далекий от соблюдения интересов банка, а сам банк. Однако трудность здесь заключается в отображении расходов на оплату оценки с точки зрения налогового учета. Поскольку на момент проведения оценки кредит еще не выдан, эти затраты отнести на себестоимость нельзя, не говоря уже о том, что кредит может быть вообще не выдан. Ассоциация российских банков видит выход в разработке схемы, по которой заказчиком оценки будет выступать кредитор, а оплату производить тот, кто подал заявку на кредит[25, С.301].

Первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки» - «ВТБ24», в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости. Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заемщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. Недавний кризис, в период которого произошло снижение стоимости недвижимости, показал, что объективная оценка актива является столь же важным элементом одобрения кредитной сделки, как и процесс андеррайтинга заемщика. Это мотивирует заемщика не допускать дефолта по кредиту, а если данное событие все же произошло - обеспечивает покрытие убытков банка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств заемщиком. Кроме того, в рамках данной системы взаимоотношений между банком и оценщиком появляется прямая ответственность оценщика за результат своей работы перед банком, на котором концентрируются все риски ипотечной сделки, что формально отсутствовало в прежней схеме работы. Помимо снижения уровня рисков данная система и повышает эффективность бизнес-процесса подготовки ипотечной сделки, и существенно экономит время заемщика: теперь ему не нужно тратить время на заключение договора с оценщиком, передачу документов - все эти моменты уже урегулированы банком, и заемщику остается только согласовать с оценщиком время осмотра недвижимости. На текущий момент более 95 % ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы «Банк - заказчик оценки».

Страхование. Для снижения риска невозврата ипотечного кредита российскими банками применяются такие инструменты, как страхование заемщиком в пользу кредитора своей жизни и трудоспособности (личное страхование) и страхование риска утраты или ограничения (обременения) права собственности на предмет залога (страхование титула). Политика Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), оштрафовавшей десятки банков за навязывание перечисленных услуг по страхованию, вынудила банки отказаться от своих требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке оформлять личное страхование и страхование титула. Теперь ипотечным заемщикам практически всегда предлагается на выбор два-три варианта программы страхования. Однако заемщикам от этого пока мало пользы: повышение риска невозврата кредита теперь компенсируется путем повышения процентной ставки. [25, С.314]

Получить ипотечный кредит по базовой ставке можно только при  условии согласия заемщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки (заложенного имущества) от риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения, личное страхование и страхование титула. В редких случаях не требуется страховать титул. В ряде банков страхование титула является обязательным условием получения ипотечного кредита на приобретение жилья на вторичном рынке только в том в случае, если недвижимость находилось в собственности продавца менее трех лет.

Среди банков, установивших заградительные ставки по ипотечным  кредитам для заемщиков, которые не соглашаются платить за личное страхование и страхование титула, лидерство удерживают Банк «Сосьете Женераль Восток» и Банк «Интеза»: отказ оформить оба необязательных вида страхования будет означать увеличение ставки по ипотечному кредиту на 10 процентных пунктов. HSBS увеличивает ставку на 3 процентных пункта за отсутствие одного из трех видов комплексного ипотечного страхования и 7,5 процентных пункта - за игнорирование обоих необязательных видов ипотечного страхования. В «НОМОС-Банке» отказ оформлять личное страхование вызовет рост ставки на 5,5 процентных пункта, страхование титула - на 1,5 %, нежелание застраховать оба риска, соответственно, повысит ставку по кредиту на 7 %. В «Росбанке» страхование ипотечным заемщиком только предмета ипотеки повысит стоимость кредита на 6,5 процентных пункта: 3,5 % прибавляется для кредита без личного страхования и 3 % - для кредита без страхования титула.

В банке «Московское ипотечное  агентство» («МИА») и «Связь-Банке» отказ от каждого из необязательных видов страхования повышает ставку по кредиту на 3 процентных пункта; таким образом, если заемщик отказывается страховать оба риска, ставка вырастет на 6 процентных пунктов. В «Нордеа Банке» заемщик может либо оформить комплексное ипотечное страхование на все три вида, либо застраховать только предмет ипотеки. Разница между двумя программами страхования - 5 процентных пунктов. Аналогично вырастет процентная ставка по кредиту в «Московском банке реконструкции и развития», с той разницей, что заемщик может по своему желанию отдельно оформить личное страхование и страхование титула. Отказ от личного страхования увеличивает ставку по кредиту на 4 %, от страхования титула - на 1 %. Те же 5 процентных пунктов добавляются к ставке по ипотечным кредитам «РосЕвроБанка», но в другой пропорции: отказ от личного страхования прибавляет 3 %, от страхования титула – 2 %.

На 4 % возрастает ставка по ипотечному кредиту в «Инвестторгбанке», если заемщик отказывается заключать в пользу кредитора договоры личного страхования и страхования титула. «ЮниКредит Банк» увеличивает ставку по ипотеке на 2,5 %, если заемщик отказывается заключать договор личного страхования, и еще на 1 % - если заемщик не хочет застраховать титул, что в сумме дает максимальный рост ставки на 3,5 %. «Барклайс Банк», «ВТБ24» и «Собинбанк» прибавляют 3 % к ставке по кредиту тем, кто намерен ограничиться обязательным страхованием залога по ипотеке.

«Росбанк» за нежелание страховать утрату жизни и потери трудоспособности при получении ипотечного кредита увеличивает ставку по ипотечному кредиту на 3,5 процентных пункта и еще 3 % добавляет к ставке, если заемщик не хочет страховать риск утраты закладываемой квартиры в результате прекращения права собственности (титульное страхование), - 3 % годовых. Таким образом, если заемщик хочет получить ипотечный кредит и при этом оплатить только обязательное страхование предмета залога, то ставка по кредиту для него вырастет на 6,5 %. Минимальная надбавка за отказ ипотечного заемщика от необязательных видов страхования действует в «Райффайзенбанке»: разница между процентными ставками составляет всего 0,3 %.

Ипотечные заемщики, получившие кредиты еще с условием обязательного комплексного ипотечного страхования, тоже могут прекратить оплачивать договоры личного страхования и страхования титула (оплата производится ежегодно). В этом случае процентная ставка по кредиту увеличивается в соответствии с действующими условиями предоставления ипотечных кредитов.

Результатом еще  одного длительного конфликта между  ФАС России и банками стало распространение практики повышения процентной ставки по ипотечному кредиту для заемщика, который не хочет страховаться у партнеров банка. ФАС России запрещает банкам ограничивать заемщиков при выборе страховой компании. Банки же сомневаются в платежеспособности страховых компаний, не прошедших аккредитацию. Поскольку выгодоприобретателем по страховым договорам, которые заемщик заключает в рамках ипотечной сделки, является кредитор, его не может не волновать платежеспособность страховой компании. Поэтому, чтобы отбить у заемщиков желание самовольничать при выборе страховщика, используется проверенный прием с повышением процентной ставки по кредиту.

Некоторые банки  ставят условием получения кредита  на оплату долевого участия в строительстве  жилья страхование заемщиком в пользу кредитора финансовых рисков при инвестировании на срок до момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный объект недвижимости.

В 2010г., с подачи АИЖК, для снижения первоначального взноса в ипотеке начало применяться страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору (страхование ипотечных обязательств заемщика). Такое страхование в случае дефолта по кредиту с низким первоначальным взносом позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заемщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счет реализации залога.

В настоящий  момент низким первоначальным взносом  принято считать взнос меньше 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. По данным СК "АИЖК", которая занимается перестрахованием риска ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, стоимость такой страховки имеет тенденцию к снижению. Если в момент выхода на рынок в августе 2010г. страхование ипотечных обязательств заемщика стоило примерно 4 % от суммы кредита, то сегодня средняя стоимость по рынку - около 2 % от суммы кредита. [14, С.217]

Первоначальный  взнос. Спрос на ипотеку в России, главным образом, тормозит нехватка средств на первоначальный взнос. Высокий уровень инфляции, а также высокие риски практически по всем видам инвестиций препятствуют формированию накоплений.