Ипотечное жилищное кредитование (на примере ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»)

Еще один инструмент, используемый банками, - это обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы «Сбербанка» и банка «МИА». Широко практикуется отмена различных комиссий. В первую очередь это касается комиссии за выдачу кредита, а также комиссий за резервирование денежных средств на выдачу кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т.д.

Наконец, модным инструментом по привлечению клиентов становятся ипотечные центры. В таком  центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, получить сертификат на скидку по процентной ставке, подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику, включая выходные. Сети ипотечных центров развивают «Альфа-Банк», «Банк Москвы», «БСЖВ», банки «Возрождение», «ДельтаКредит», «ВТБ24», «Инвестрастбанк», «Райффайзенбанк», «Сбербанк», «ЮниКредит Банк».

Банки стали  активно разрабатывать разнообразные  собственные ипотечные программы. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном  и первичном рынках под залог  приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. «ВТБ24», «Сбербанк», «Собинбанк» и «Банк Москвы» предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машиномест.

Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками  новых программ по рефинансированию. В то же время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули "поточный" метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

Появились новые  подходы к разработке ипотечных  программ, не исходя из целей кредитования, а под определенную категорию  потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Государственные банки серьезно конкурируют с АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. «ВТБ24» дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала засчитывается в качестве первоначального взноса. И в «Сбербанке», и в «ВТБ24» действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом 10 % от стоимости приобретаемого жилья. «ВТБ24», по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В «Сбербанке» семьи с детьми, соответствующие критериям программы «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10 % без какого-либо дополнительного обеспечения.

В таблице 2 представлена  доля государства, АИЖК, «Сбербанка» и «ВТБ24» на рынке ипотечного кредитования [15, С.15-16].

«ВТБ24», «Газпромбанк» и «Сбербанк», наряду с другими банками ставшие участниками так называемой вэбовской программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка».

Таблица 2 – Доля государства, АИЖК, «Сбербанка» и «ВТБ24» на рынке ипотечного кредитования

Примечание

¹ С учетом Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Транскредитбанка, "ГПБ-Ипотека". В скобках - данные с учетом рефинансирования АИЖК.

Причем условия  кредитования «ВТБ24» и «Сбербанка» при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК. В частности, в государственных банках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом 20 % от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. В то же время, по условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30 %, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору. Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе меньше 30 % после регистрации права собственности на приобретенное жилье равна 11,25 % годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 % до 11,95 % годовых. В «Газпромбанке» и «ВТБ24» ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11 % годовых, независимо от размера первоначального взноса. В «Сбербанке» процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11 % годовых безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование или нет. Для зарплатных клиентов ставка по кредиту еще ниже.

Очередную революцию на рынке  произвел «Сбербанк», отказавшись от устоявшейся практики дифференциации процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от наличия договоров личного страхования и страхования титула. В Сбербанке России размер процентной ставки по кредиту не зависит от оформления полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также от страхования титула. Такие виды страхования предлагаются исключительно на добровольной основе и не влияют на принятие банком решения по кредиту или на размер процентной ставки.

Еще одной приметой нового времени стало балансирование банков между стремлением нарастить  объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством этого служит широкое распространение плавающих ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок. В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 15-20 % от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платежеспособности заемщика нормой становится вычисление соотношения платежа и дохода с учетом количества иждивенцев. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как «Райффайзенбанк», или увеличением первоначального взноса по кредиту, как «Барклайс Банк» и «Нордеа Банк». Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, «Нордеа Банк» предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях. [15, С.32]

Обойтись без справки  по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера своего дохода разрешается преимущественно зарплатным клиентам, чья платежеспособность понятна банку.

Стандартным требованием  становится отсутствие отрицательной  кредитной истории, хотя до кризиса  на таком условии внимание не акцентировалось. Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет. Кроме того, банки не могут позволить себе рисковать при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20 % - в соответствии с требованием Закона об ипотечных ценных бумагах.

Основными тенденциями на рынке являются общее снижение ставок и переориентация заемщиков с  фиксированных ставок на плавающие.

Ставки по ипотечным кредитам снизили почти все активные игроки ипотечного рынка: «Абсолют Банк», «Альфа Банк», «АМТ Банк», «Барклайс Банк», банки «Возрождение» и «ДельтаКредит», «МДМ Банк», банк «Московские ипотечное агентство» («МИА»), «Московский банк реконструкции и развития» («МБРР»), «Райффайзенбанк», «Сбербанк», «Собинбанк», банк «Уралсиб», «Флексинвестбанк», «ЮниКредитБанк». Из них «АМТ Банк» и банк «ДельтаКредит» снижали ставки трижды, «Барклайс Банк», «Райффайзенбанк», «РосЕвроБанк», банк «Уралсиб» и «ЮниКредитБанк» - дважды. В первую очередь, это касалось зарплатных клиентов, сотрудников корпоративных клиентов, обладателей положительной кредитной истории, заемщиков, приобретающих жилье в рамках партнерских программ.

«НОМОС-Банк» запустил продукт, по условиям которого размер процентной ставки может быть снижен в зависимости от соотношения финансовых обязательств заемщика и его доходов. Практика Risk-Based Pricing (определение индивидуальных условий исходя из оценки банком рисков конкретного заемщика) начинает постепенно внедряться на ипотечном рынке. «Райффайзенбанк» применил другой подход: заемщик может снизить ставку по кредиту на 0,25 процентных пункта, если с момента получения одобрения на выдачу кредита от банка до подписания кредитного договора прошло не более 45 дней.

Среди факторов, определяющих величину процентной ставки по ипотечному кредиту, по-прежнему главную роль играют валюта кредита, величина первоначального взноса, срок кредитования и программа страхования. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длительнее срок кредита - тем выше будет процентная ставка. Форме подтверждения доходов заемщика придается все меньше значения. Для тех, кто не может подтвердить размер своего дохода справкой по форме 2-НДФЛ, процентная ставка сейчас увеличивается в среднем на 0,5 - 1 процентный пункт. Подтверждение доходов справкой по форме банка приемлемо только в тех случаях, когда потенциальный заемщик относится к числу особых категорий клиентов, будучи участником зарплатного проекта, сотрудником корпоративного клиента, обладателем положительной кредитной истории, VIP-клиентом.

Ипотечные ставки. Стоимость наиболее популярных кредитов - на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20-30 % не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой - у ведущих банков составляет примерно 12-13 % годовых при базовой программе страхования. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования ЦБ РФ, к которым они привязаны, держатся на низком уровне. Ставки рефинансирования по кредитным продуктам АИЖК, от которых отталкиваются его партнеры, устанавливая ставки выдачи, по социально ориентированным продуктам несколько ниже среднего значения по рынку и близки к нему по стандартному продукту - 11,5-13,2 % годовых.

Поскольку объекты  загородной недвижимости считаются  менее ликвидными, чем квартиры, соответственно, стоимость кредитов на их приобретение, как правило, выше. В настоящий момент среднестатистический кредит с фиксированной ставкой сроком на 15 лет с первоначальным взносом 30 % предоставляется приблизительно под 14-15 % годовых в рублях и 11-12 % годовых - в иностранной валюте. Тенденция к выравниванию ставок по кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов говорит о несомненном росте лояльности банков по отношению к сделкам с загородной недвижимостью. Такой политики придерживаются HSBC, «Барклайс Банк», «Банк Москвы», банк «БНП Париба», Банк «Интеза», «КредитЕвропаБанк», «Нордеа Банк», банк «Открытие», «Сбербанк», «СвязьБанк», «Райффайзенбанк», «Россельхозбанк», «Флексинвестбанк».

Ставки по кредитам на оплату долевого участия в строительстве на 1-2 процентных пункта выше, чем по кредитам на приобретение готовых квартир. Разброс процентных ставок по ломбардным кредитам в рублях больше, чем по любому другому виду ипотечных кредитов. Минимальная фиксированная ставка по целевым кредитам в рублях колеблется от 11 % до 19,5 % годовых, в иностранной валюте – 9-16 % годовых. Минимальная ставка по нецелевым кредитам в рублях составляет 12,5-19% годовых, в иностранной валюте - 10,95-15,75 % годовых.

Минимальные фиксированные  ставки по ипотечным кредитам в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке, которые действуют в рамках собственных программ банков, самые привлекательные у «Абсолют Банка» - 9,99 % годовых, за ним идут «ВТБ24» - 10 % годовых, «Барклайс Банк», «НОМОС-Банк» и «Связь-Банк» - 10,5 % годовых. По кредитам в иностранной валюте наиболее низкие ставки предлагают «АМТ Банк», Банк «Сосьете Женераль Восток», банки «ДельтаКредит» и «ЖилФинанс» - 8 % годовых. Чуть выше минимальная ставка по кредитам в иностранной валюте у «ВТБ24» - 8,45% годовых.

Комиссия за выдачу ипотечного кредита в среднем по рынку составляет 1-1,5 % от суммы кредита. В редких случаях комиссия за выдачу кредита исчисляется в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Поскольку размер ипотечного кредита исчисляется сотнями тысяч, а иногда миллионами рублей, даже один процент от такой суммы представляет собой серьезные расходы.

Первым на рынке полностью  отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита «Сбербанк». За ним ипотечные кредиты без комиссии начали выдавать «Россельхозбанк», «Барклайс Банк», HSBC, Банк «Интеза». В настоящий момент ипотечные кредиты без комиссии помимо названных банков выдают банк «Возрождение», «МДМ Банк», банк «Открытие» (по ряду программ), «Райффайзенбанк» (кроме кредита на любые цели под залог недвижимости в собственности), банк «Уралсиб».